中国城镇住宅小区的购房业主们与开发商长期不断的利益冲突，几乎快成为城市中不稳定的主要隐患之一。小区内的人防(民防)工程，作为地下停车位或作为储藏等使用空间(下面简称“小区人防”)，是利益冲突一个重要焦点。要争利，就要争产权归属。主张权属归开发商的理由很多;主张权属归业主的呼声也很强烈。
争论各方据理力争，考察“小区人防地下车库”的权属之争，究竟有几种什么样的“理”?这些“理”究竟是否成立(按“理”能够“算清账”)?通常与此有关的“理”分别是：
第一、“小区人防地下车库”建设费用是否计入成本作为产权归属的依据;
第二、按照强制性产品标准界定产权归属;
第三、从有效合同与物权性质的角度界定产权归属。
同时，应当注意到各方的眼睛只盯着平时的使用利益，而淡化了“小区人防” 的根本性质——就近人员掩蔽的防灾防空效能。如果要真正能够保障防护效能，“小区人防”的根本症结就不是平时利益而是平时的维修养护出钱的义务。所以，本文从两个层面讨论“小区人防”的权属问题，第一层围绕平时利益分析权属(即上一段提出的三个方面);第二层面，围绕出钱的义务进行讨论，看看谁是防护效能的受益者，通过界定平时出资维修义务，来确定平时收益权归属。
为什么建设费用是否计入成本不能作为产权归属的依据?
在所谓“开发商投资”的成本分摊这一点上，作为基本原则，双方是一致的，即：开发商在建设阶段，投了钱，然后打入销售成本的那些东西，权属就应该归买房的业主;如果投入的建设费用没有打入销售成本，那么，“小区人防”权属就应该归开发商。
但是，这种以卖方生产成本分摊为依据的权属界定，实际上并不成立，因为厂家生产一个用于销售的产品要发生的费用，或者说要投入的开支计入销售成本内容很多，绝对不可能按照计入成本的范围界定买方所购得的权属。
例如，开发商在建设阶段投入的一笔钱是“教育附加”，此后用这笔钱盖了一栋教学楼，那么，这笔钱计入产品销售成本后，买产品的人就应该对这个教学楼也有一定份额权呢?这显然是说不通的。
再比如，开发商为一个持续三年五载的小区项目专门投入购买了一辆丰田越野车，建设销售期间，该车的全部费用已经递延摊销到这个项目中了，那么，已经摊入售楼销售成本的这辆车难道该归买房的业主吗?
所以，开发商在销售前无论为项目多投了多少钱，或省了多少投入的费用，即，成本无论多少，分摊了哪些，统统与此后销售的东西权属范围无关。成本怎么摊，只有征收所得税的部门有必要对该不该分摊的开支仔细计较，只有征税部门有权管这事。除此以外，企业怎么摊成本与其他任何人无关，也就不可能跟买方买到什么东西的权属范围有任何关系了。据此，建设费用是否计入成本不能作为产权归属的依据。
开发商执行法定(强制性)规范或标准所发生的费用是“投资行为”吗?
在界定权属的依据中，许多人还有相当含糊以至非常错误的说法，即“谁投资、谁收益”。从字面上看起来非常明确的这个原则，如果对投资行为理解模糊的话，那就会引发非常离奇错误。所谓对投资行为模糊的理解，就是把开发商执行法定(强制性)规范或标准所发生的费用，称之为“投资行为”。
例如，针对7层以上的住宅，强制性的设计规范是必须配置电梯，这个电梯的费用是开发商必须要掏的!掏出来以后，这个电梯就绝不能再单独设置为一个经营收费的通道，开发商绝对不能再说这是自己投资的经营设施，因为这笔钱的投入不是开发商的投资行为，而是执行强制性生产标准而必须付出的费用，这样形成的设备产权归属，显然不能再套用“谁投资、谁收益”!当然，开发商用投资了电梯的理由，来收取电梯桥箱广告位租金，也是不成立的。
其他强制性生产标准要求生产者必须投入的事项有很多很多，诸如：消防喷淋等消防器材设备设施、抗震等级要求增加的配筋、避雷系统、排污环保设施、集中绿地的绿化率等等，都是在建设规划设计中必须要满足的强制性安全、卫生要求，满足这些要求，就必须要开发商投入相应费用，这些费用统统都不能说成是他的“投资行为”。
回到小区人防(防护单元)上，这是为什么设置的?这个防护单元(或者说防护系统)的设置就是为了防灾避灾，如果不是就根本没有设置的必要。既然根本性质是为了防灾(防空)安全，那么，平时是否使用受益就是从属性的了。据此，结合地面建筑(除一般工业生产)修建设防单元，逻辑上的基点是执行强制性的生产标准所必须发生的费用，那么就绝对不是开发商的投资行为!其中，需要强调的是，小区人防作为发挥防护效能的系统必须是个系统——防护单元!只有自始至终作为整体单元存在才有可能具备防护效能，否则作为普通车库里的车位就失去了防护效能的意义，设防也就没有必要了。
依此判断依强制性标准而形成的设备设施建筑部位的权属，要归购买的业主，这种修建费用的发生就不能再含糊地被称之为“投资行为”了。
前面从执行强制性标准的生产费用的角度，排除了什么不是“投资行为”，那么从肯定的角度，如何界定“投资行为”呢?首先，投入资金试图获得尽量高的回报，虽然是最显著的动机，但是，从出钱主体的行为来看，不宜用动机目的来界定，而是要从花钱主体的决策行为的性质来界定：这笔钱花还是不花，必须是自愿的、可选的，即，在可选的备择决策方案之间自愿挑。但是，备择决策方案中某个一揽子方案里，如果包含有必须要履行的义务，这个被一揽子方案包含的义务，就不能单独成为一个投资的选项(履行该义务的行为也就不属于投资行为)。包含着义务的总方案，才是投资选项，选定总方案及实施的行为是投资。
所以通俗地说，就是出钱不等于投资。自愿投资建造产品经营获益的过程中，执行强制性安全标准出的钱，不可能再说成是一个单独的投资行为。相应地，执行强制性安全标准出钱形成的功能部件或设施、部位，都只能是该投资生产销售之产品的附属部分。
由此可以得出推论：如果将具有防护效能的防护单元系统，法律界定为产品的强制性安全标准，权属就只能归全体购房业主，完全等同于电梯、消防、避雷、排水环保、绿地等共用设施设备和部位!
交易合同约定与物权性质的角度界定产权归属
如果商品房生产者在缴纳税费以后，在满足强制性产品生产标准的基础上，额外还多增加了一些部件，例如，汽车厂家在满足三点式安全带这个强制性安全生产标准以后，还生产了一套超出强制标准的，更为安全的气囊安全装置，那么，这一套气囊安全装置对购车交易各方来说，权属该归谁呢?这个例子非常明显，超出强制性标准的部件或其他配件，权属归不归购买方完全看双方的买卖合同标的物的约定：如果包含，那么成交后权属归买方;如果未包含，则仍归原主人，原主人可以再卖给其他人。这个极其简单的例子说明，厂家在缴纳税费后、在强制标准之上多建出来的物品或服务，由买卖合同约定的标的物界定权属。
于是，针对开发商修建的防灾防空的防护单元——掩蔽人员的防空地下室，在满足了强制性比例配置的防护单元以后，还愿意向政府多买一些地下空间使用权，多建一些地下车库，那么这些地下车库就完全随买卖双方的意愿来决定了。如果开发商为了促销，对每户住宅单元合同标的都配一个地下储藏室，那么，这个地下储藏室就是购房业主的;如果住宅单元合同标的物不含地下储藏室，开发商就能单独卖地下储藏室。这种储藏室就是一种专有经营性的销售单元。
值得特别强调的是，安全气囊是可以由单份双边合约确定交易的标的物，但是对有些财产的交易则必须由所有相关交易的双边合约才能确定交易的标的物，例如，一块宗地上盖两套别墅配一条路，或是盖三套别墅配一条路，购买单套别墅的协议实际上包含着自己究竟是与另外的一户共有道路，还是和另外的两户共有道路，所以一份单独的别墅交易协议，必定要明确与其他多少人共享。这里每个潜在购买方都因共有份额而相关联，在必须包含共有财产的交易合约中，就不能仅仅由单份的买卖合同约定条款确定标的物，而是要在所有单份协议中都必须标明关于共有财产的份额。在汽车安全气囊与整车的案例中，二者可以分别单独使用而无须借助任何共有财产，所以销售交易标的物不涉及“共有部位”，于是可以由单独的买卖合同约定条款确定标的物。对上述储藏室来说，如果储藏单元与销售的住宅单元或销售的营业用房单元一样，也是单独销售的专用单元，那么在整个楼盘一开始发售的时候，买住宅的人虽然不买单独储藏室的专有权，但是在带有共有份额权的每一份专有权销售合同里，都必须作为要约，列清楚专有权和共有份额，才算标的物明确的买卖合同。否则，就谈不上“由买卖合同约定”。
现实中，商品房买卖契约往往没有明确约定所售小区里的某些建筑部位、场地设施设备，例如，合同里面没有提及小区有几个景观园林照明灯杆，也没有提及售楼广告中展示的会所，那么，这些灯杆和一个会所的权属如何理解?可以认定，在开发商确定规划设计的待销售产品——规划部门批准的建设方案、房产部门批准的销售方案时，哪些是单独销售的建筑单元(住宅单元和营业用房单元)，哪些是单独销售单元所共同配套的建筑(消防监控室、门卫用房等)，就已经完全确定了。所以，虽然单份住宅单元合同，里面没有提及诸如消防监控室、门卫用房等许许多多的建筑部位，但是，这些显然不属于单独销售的建筑部分。因为，这些都是为单独使用单元(住宅和营业用房)配套的部分。其法律依据就是物权法——建筑区划内只有两种权属，或者是“专有权”，或者是被专有权共有的“共有权”，其他别无任何可能。如果是专有权，那就只能是在确定哪些住宅、营业用房销售的同时，明确向所有购房者和潜在购房者告知车库是第三种单独的待销售的单元，车库业主将与其他住宅、营业用房业主一样，缴纳专项维修资金、成为业主大会的共有权份额的一部分(分担物业管理费)。如果在售楼的时候，开发商没有履行明确告知的义务，那么，这些车位就只能是属于全体业主的财产。所以，小区人防如果不属于开发商缴纳的实物税赋，那就和高层住宅的电梯一样，理应归全体业主。
如果国家的法律规定这些人防车位权属归国家，则另当别论。即使所有权归国家，从应急防灾防空的共同受益性质来看，显然主要是小区全体业主(以及业主的租客)。为了保证小区应急防灾防空设备设施功能得以维系，维修保养及更新的费用也应该由小区全体业主共同承担(而不应该让所有纳税人平摊);应急防灾防空设备共同承担的维修费用来自何处?最直接的就是“共有”的平时使用收益，所以，即使所有权归国家，平时收益权也应该全体业主共有。
这里的焦点问题是：如果买卖合同约定不符合强制性产品标准(必须配建比例的人防车位单独作为专用权销售)，而买方并不知晓这是强制性标准的话，那么，这样的约定就是对业主的欺瞒，应属无效;对住宅买卖契约未明确标示的小区财产，开发商如果作为专用权租售，专用权租售合约也是无效的。因为作为各个住宅和营业用房的专用权，开发商在销售其中任一专用权之前，必须同时确定所有待售的专用权，将所有待售的专用权明确告知单一专用权的潜在购买者。因为非专用权不可能单独销售，所以凡是未明确告知为待售专用权的部分，统统都只能归业主共有权。
从防护效能的维修养护出资义务界定产权归属
竭力为开发商争取利益的主张者们，根本无视出钱维修义务这个根本性质，也就是应急防灾设施设备大修更新的钱由谁来承担的问题。以住宅建筑的消防避雷为例，这首先是一套防灾设施;其次也是开发商“投资”的——在生产商品房的时候投入费用建造出来;第三，平时收益的用途极其有限。于是，主张因“投资”而收益权归开发商的人就不会再来争夺这个避雷设施。因为现在说谁“投资”的东西归谁，就只剩下维修养护出钱的义务该找谁这一问题了。屋顶避雷的一套金属构件天长日久锈蚀了，要保证防护效能，就必须出钱维修养护。这个钱找开发商要，显然说不通，因为东西已经早就“卖给”这栋楼的全体业主了。作为应急防灾的人员掩蔽单元——小区人防，其根本性质也是如此，是一套应急防灾建筑单元。
小区人防作为应急防灾的人员掩蔽单元，主要是设计给就近200米范围的居民，受益对象当然主要是本小区居民，所以，维修养护出资的义务也就只能是全体业主，就像避雷设施、小区的灭火器一样。
从情理上已经很明确：应该将平时收益和应急防灾受益界定给全体业主，所以使用权顺应地也就应该界定全体业主了。但是，注意到业主们的购买入住时间不一致、全体业主形成业主大会民事主体的情况还不够普遍，从而暂时不普遍具备承担维修养护的能力。例如，许多小区业主们自己的电梯坏了要更新，业主们暂时没有形成集体协商议定以归集资金，许多小区仍然要找政府来负责解决。所以小区人防权属还无法一步界定到位，现实的选择就是政府为全体业主暂时代为行使使用权——提取出维修资金(大修、更新等)以后的使用净收益归全体业主，暂时存放在主管部门处，待业主大会形成，转移至类似小区共用部位设备设施的维修资金账户。
依此界定，小区人防所有权归国家，使用收益和维修义务归全体业主。
结论
小区人防工程权属争议是平时收益的利益之争，利益之争不得安宁的原因是据理力争的“理”相殊，或者“理”不通。分析与之有关的三种“理”，分别可以看出：
建设费用是否计入成本，不能作为产权归属的依据，因为讨价还价-愿买愿卖确定的交易标的物与成本毫无关系;
买卖契约约定的前提是“真实合意”，如果买方知道卖方隐瞒了不满足强制性产品标准的真实情况，那么就不会有信息不对称，也就不会出现部分人还掏钱买人防车位的买卖契约;
从有效合同与建筑区划内物权的专有-共有属性来看，针对小区这种销售专有权，同时转让共有权份额的契约，“真实合意”的买卖契约必须满足开发商在销售任一专用权之前，必须同时确定所有待售的专用权，将此所有待售的专用权明确告知单一专用权的潜在购买者。否则开发商说“从约定”，就是一个隐含纷争的欺诈行为。
所以，无论从情理上，还是从法理上，结论都是很清楚的：小区人防工程应该是全体业主的共有财产(除非法律规定归国家)，绝对不应该任由开发商继续侵占下去了。
业主在购房签合同的时候，对非人防的车位，为了避免隐患，则应该要求开发商在住宅购买合同里明确，非人防车位是否属于单独销售范围。
现实要求：小区人防的所有权归国家，防护单元整体的使用收益和维修出资义务归全体业主;小区前期(未形成业主大会阶段)由主管部门直接行使使用权，成立业主大会后主管部门将使用权委托给全体业主。
(李志云对本文亦有贡献，原载于《现代物业·新业主》2012年第2-3期)
