目前，商业地产已经出现从物业服务型升级到孵化服务型的趋势，真正的运营需要以实体企业的运营为目标，以产业(服务)导入与产业(服务)聚集为核心，最终实现商业地产的持续发展。
“楼一层”隶属于北京欧兔欧科技有限公司，成立于2015年1月，是以移动互联网技术为基础的O2O商业地产运营服务平台，将互联网思维运用到传统商业地产运营当中，打造了全新的“互联网+写字楼”商业地产服务运营模式。
在与《e家财富》交流的过程中，“楼一层”联合创始人、CEO蒋大威提到，所有写字楼所面临的痛点都是招商。“楼一层”选址平台正是从招商入手，集中解决开发商、经纪人、选址用户这三端的痛点。而在园区版中，“楼一层”又以物业为入口，专注于改善写字楼内部运营环境，整合企业全产业链供应商资源，运用互联网技术，将写字楼打造成连通人和人、物和物、企业和企业的生态共生体。
楼一层CEO蒋大威
《e家财富》：“楼一层”的目的在于解决开发商、经纪人、选址用户的痛点，开发商、经纪人、选址用户所面临的痛点主要是什么?“楼一层”通过哪些方法解决这些痛点?
蒋大威：之前，我们团队中大部分人是在做写字楼运营方面的工作的。做了许多年，也总结出一些经验。其实，物业不仅是在一个物理空间上去发展，它也与楼内企业的发展息息相关。毕竟，最后的租金收益都是通过企业而来的。企业发展好了，物业收益才能有保障。所以在后来几年，我们一直在关注企业的发展和增值，从中总结了一些东西。
最初我们想，可以通过两个渠道来做。一是对外再去收园区，然后把我们这种模式进行复制。二是我们自己打造出一个产品，让更多的园区能够直接分享。从整个社会的角度来考虑，为了推进行业发展，我们选择走第二条路。因为现在，实体写字楼的市场竞争是非常激烈的。而很多人在拿到楼之后，只是进行简单的装修改造，并不深入改善内部的运营。而我们团队最专业的是什么?是写字楼运营。基于这个想法，大概在2015年3月份，我们开始打造这款产品。
事实上，所有的写字楼所面临的痛点都是招商。我们把它叫做区划。从这一点入手，我们先做出来的就是“楼一层”选址。“楼一层”这个名字取自“欲穷千里目，更上一层楼”。我们想让这个行业能够更上一层楼。
为什么从招商开始入手呢?因为在招商中，市场上没有一个平台能够确保信息的真实，信息的出口也常常是不统一的。例如目前市场覆盖面比较大的某平台，它的房产板块既开放给业主，又开放给个人，还开放给中介。说白了，谁花钱多，谁就登在第一页。所以它提供的信息有很多是不真实的。中介在上面发一个写字楼的信息，客户看到之后给他打电话，可是最后他却给你带到其他的楼去。这样一来，该平台就只变成了一个吸引客源的入口。
而我们做“楼一层”的时候所考虑的，首先就是给开发商提供一个统一的入口。我们做一个干干净净的网页，网页内容就是展示这个城市里面到底有多少空房子。这是非常有必要的。互联网讲究的是信息的公开，那么首先要做到的就是信息的真实。我们既要让开发商看到整个行业的发展动向，也要让中介人员能够在网页上进行查盘。例如北京到底有多少写字楼，哪个区域写字楼空置的面积上来了，或者哪个区域的价格上来了。我们先要去做的，就是这么一个黄页。
同时，这也可以给有找房需求的人提供真实的信息。现在是大众创业的时代，人们找房的需求其实是非常多的。很多时候，大家不知道上哪儿去找房，是很被动的。而中介公司的操作方法是，哪个楼跟我合作了，我就把客户带到哪个楼去。这样并不能让找房的企业看到整个区域写字楼的实际空置情况。所以，通过提供真实的信息，我们其实可以解决三端的痛点：开发商的痛点是如何把房子消掉;经纪人的痛点是难以找到匹配的房源;客户的痛点是很难找到自己满意的房子。于是我们用多半年的时间做了找房的板块。
《e家财富》：您刚才所说的是“楼一层”在找房、选址方面的应用。“楼一层”手机软件分为选址版和园区版两个版本，这两个版本在提供的服务上有哪些不同?
蒋大威：在选址这一方面，我们的目的其实并不是盈利，而是做一个完全公益的产品。这其实也是我们面向开发商打造的一个入口的产品，可以借此去敲开他的门。先帮他解决区划，之后再跟他谈，如何把传统的写字楼做成互联网产品。所以，后面就有了“楼一层”的园区版。
社会发展至今，企业已经变了，五六年前的创业者和现在的创业者也不一样了。原来的创业者在出来创业时，必定已经掌握了一定的社会资源。而现在都是草根创业，其实创业者本身并没掌握什么社会资源，可能是骑个小马就出发了。所以他更需要社会的协同合作。现在的产业园区、孵化器特别兴盛，也正是因为创业人变了。
在做互联网化的时候，我们是以物业(管理)为入口，因此先要解决物业(管理)的问题。物业之前的管理都是靠人盯人，派人去打电话、去通知。我们以物业(管理)的通知、通告以及客户与物业公司之间的接报修为入口，帮物业(管理)做了一个辅助功能。这个辅助功能被物业(企业)认可之后，大楼就很快实现互联网化了。先从管理上进行互联网化，之后再收集能够服务于这个楼的线下供应商资源，比如工商、财务、人力等一系列围绕企业全产业链的供应商，把他们吸引到平台上来，对楼内的企业进行服务，最终实现这个楼社会资源的整合，实现它的互联网化。
《e家财富》：在选址的时候，企业可能主要考虑区位因素或者租金因素。但是到后期运营的时候，企业则会考虑包括物业服务、楼宇的节能措施在内的更多问题。通过一个平台，怎样才能把它们进行有效的衔接呢?
蒋大威：其实我们现在对外开放的平台是两个。一个是选址平台App，一个是园区版App。这两个平台面向的是两类人群。你在找房的时候，可能会用我选址的App;进入到写字楼之后，用的就是园区版的。对于物业(管理)来说，它是一个PC端的后台系统，也非常方便物业管理人员去操作。
《e家财富》：目前，“楼一层”的整个团队是偏向技术的多一些，还是偏向传统写字楼运营方面的多一些?
蒋大威：目前是一半对一半，但我想未来应该是偏重于线下运营的。平台的开发人员可能会不断迭代，而我们走的是一条写字楼社区O2O的路线，会更看重线下的运营以及线下的地推能力。随着公司业务发展，我们也在逐步加大这部分的比重。
《e家财富》：公司有没有计划参与到写字楼的运营当中?比如对招商租赁人员、物业服务人员进行培训之类?
蒋大威：简单的培训是有的。现在的互联网产品，基本可以直接上手，我们也尽量做到这一点。为什么我们在物业(管理)这块的功能叫做“物业辅助功能”呢?因为现在的物业管理公司基本都有自己的对内模式，有一套内部流程，更好的会用一套物业ERP系统进行内部管理。而面对外部，基本上还是采用传统的人盯人的形式。“楼一层”主要解决的是物业公司与外部，就是与企业之间的沟通关系。所以我们做的其实是比较轻的，所有物业都可以上手。
《e家财富》：“楼一层”主要有五大功能，包括选址平台、协同办公平台、物业辅助平台、企业互动平台以及服务商超平台。关于选址平台，刚才我们已经谈了很多。据了解，协同办公平台目前还在完善阶段。那么，能否请您详细介绍一下其他三个平台的主要功能?
蒋大威：“物业辅助平台”主要有两方面内容，一是通知、通告，二是物业接报修。在日常的物业运营当中，这是非常重要的两块内容，都是面向外部的。我们希望逐步去改变这个行业，先要从最简单的服务提升做起。这种提升会给入驻企业带来最直接的体验感。因为人们的生活已经被手机互联网完全地改变了。如果一个人在上班时就能很方便地解决物业管理的问题，这会是非常好的。他直接就能够接手，不会有什么抵制心理。
在以往，比如我的房间里边灯坏了，我可能会反复给物业公司打电话报修。可是我的灯在房间上面有，下面也有，说也说不清楚。但现在，客户在下单之后，可以直接提供一张照片，报到物业公司。物业公司后台一看，就能知道是哪里出了问题，不用派工人上去之后再检查，或者反复让客服人员跟你沟通。这就节省了时间成本。在报修信息发送之后，你还可以清晰地看到，前面有多少个人在排队。就像我们去银行一样，说你前面有五个人在排队等候，你也不用再反复去催。这样就是有效管理，客户的体验感也会上去。这就是“物业辅助功能”。
企业互动平台，是一个针对企业的社区沟通平台。在一座楼里办公的企业，其实是面临一些共性问题的。我们希望用这个社区平台，让一个写字楼活跃起来。通过前期的写字楼运营，我们发现，在很多时候，一个写字楼之所以能够留住企业，是因为企业内部有一些联系，就是企业和企业之间的联系。为什么现在大家都在做产业园区?给一个园区做好定位，在一个行业里面做出纵深，就可以把企业留住。这就好比在生活中我们面临的搬家。我现在住在东城，住在这个小区里，为什么不搬到海淀?因为我的整个生活圈子、工作圈子都在这里面，搬到别处会很不方便。这是一样的道理。
企业和企业之间其实都是存在上下游关系的。如果在一个楼里面就能实现上下游之间的合作，企业就不用再出去寻找其他的合作企业。这样也为企业减少了人力成本。同时，如果将物业应用于社区，它可以丰富楼里面的服务内容，很快展现给楼内所有的企业。这些就是企业互动平台的内容。
“服务商超平台”是对企业成长过程中的供应商的整合。58同城在它的本地服务中会提供很多信息，相当于一个大的集贸市场。而我们做的是一个精品店。互联网带给我们的便利，很大程度上体现在为我们节省时间上。那么，如何快速解决企业的需求，就是我们要解决的问题。所以我们会根据一个楼的位置、品质、入驻企业的类型去匹配线下的供应商，把他们的信息搁在平台内，让企业可以根据自身的需要，找到提供相应服务的供应商。同时，由于供应商往往不只服务于一家，而是服务于整个楼，或者某一类楼，他们会跟我们平台进行合作。而且在服务保障这一块，我们做得比其他平台好。如果企业在平台上投诉，我们会对供应商进行追诉，他要尽快给企业解决问题。如果他解决不了，那平台未来可能就不再跟他合作了。
《e家财富》：目前，有很多社区O2O服务跟物业公司进行合作，是因为他们想拿到业主资源。在写字楼里，业主大部分都是企业。那么，在写字楼O2O服务的运营中，“楼一层”怎样整合物业管理服务和业主的资源?
蒋大威：其实，我们运营的逻辑也是通过物业公司拿到企业的资源。我们之前也一直在讨论，是做C端还是做B端?其实我们做的是一个纯B端的平台。我们做的是企业。市面上有很多公司在问，这个城市里，企业到底在哪儿?我们做地产出身的人非常清楚，企业就在写字楼里。一个城市80%的企业都在写字楼里面。我们主要解决写字楼的问题，其实也就解决了企业的问题。肯定是这样的。
我们并不是拿走物业公司的企业资源，我们是把他的资源更好地、更有效地利用起来，然后让物业公司提升对企业业主的关注。原来的物业公司，关注的是他的楼，如何改造，如何投资。他不关心里边的生态的东西。我们希望通过“楼一层”这个产品，使地产行业更加关注企业的发展。
《e家财富》：您认为，把物业管理服务或者资产管理服务完全提到线上的可行性高吗?能不能保持线上服务比较活跃的状态?
蒋大威：企业与个人是不一样的，很难把企业做得很活跃。企业在发展过程中，不同的阶段会有不同阶段的问题。不像个人，我今天看到这个商场打折了，我就去买点什么。企业一定是在某个阶段遇到问题了，就在某个阶段内去解决。它不会很活跃。但是我们所关注的，正是在它需要的节点上，在它需要的时候，我们能不能给到它。
我觉得，纯线上的产品很难服务于企业，一定要有一个线下的强运营。而一个互联网公司的运营能力还是不够的，应该与物业的服务相结合。所以我们其实是捆绑物业一起在做，实际上也是一种轻资产的运营。要不然，如果我们自己把自己做得太重了，反而又做回传统的了。
《e家财富》：在众多的房产租赁平台中，“楼一层”在企业选址方面提供的服务有哪些特殊之处?怎样去应对这样一种竞争环境?
蒋大威：目前我们做选址内容的逻辑，跟其他平台都不太一样。其他平台做一个互联网化产品，实际的做法还是一个传统中介的做法，就是自己组织很多的人，通过产品的推送，获得找房的客户，然后再导流到自己的线下的队伍上来。而我们的平台上没有一个经纪人。我们跟线下所有的经纪人进行合作，帮助经纪人做了一套销控系统。
在民宅中有一个大文秘的概念，就是会有文秘组做某个地区的房屋空置、买盘卖盘这一块内容。就写字楼来说，基本上所有的业务员都会自己去核盘，当他得到客户之后，会自己打电话一个楼一个楼地去核。这其实也浪费了他们大量的时间。
而我们的做法是把所有北京写字楼的信息，全都放在我们的平台上面。我们有多种渠道采集这些信息。北京有2,000多个写字楼，目前跟我们签约合作的有400多个。他们会自主把自己的信息放到我们平台上来，这也确保了信息的真实和有效。每两周，我们数据中心会再去核一次盘。另外，我们与很多开发商建立了邮件联系，也做了多个开发商的微信群，去收集信息。通过多种方式，我们为中介这个行业做了一个攻盘系统。同时，我们会对中介人员定期讲盘、做培训，尽量规范这个行业。这也可以加大我们跟中介行业的黏度。
这种方法现在得到了市场的认可。目前，北京有八成的中介公司都跟我们有合作。通过手里边的中介资源，通过大量的市场化信息，我们可以给开发商提供新项目的项目指导、策划。开发商在开新盘或者大面积放量的时候，会邀请我们到他的项目里做销售驻场，为他们快速做区划。
《e家财富》：有许多好的中介公司，会更在乎优质的客户资源，比如GL、中央银行等。对于他们来说，这样的优质资源只要有一两个，就足以支撑起他们在整个地区的发展。“楼一层”是否有对这一倾向进行考虑?比如在客户方面做一些针对性的选择?
蒋大威：客户这块，每个公司都有自己的吸客渠道，我们是不干预他们的。我们只是在房源这部分，给他们提供更匹配的资源。
《e家财富》：对于写字楼来说，区位因素是相当重要的。平台为此做了哪些针对性的处理?这是否会对平台的用户选择有一定影响?
蒋大威：是的。在选址方面，我们与用户之间实际上还隔着一层，就是中介代理人员。但是我们有一个功能，可以监测到这个区域内最活跃的代理人。在我们平台上注册过的代理人，反过来在平台内寻盘的时候，他们的轨迹会保留在平台内。我们会将这些信息提供给开发商。开发商可以看到，究竟有哪个中介、哪个代理人对他的楼更加关注。下次再有面积推出的时候，他不会像原来一样盲目地在市场中散播信息，而是可以更专注地把信息给到关注他这个区位的经纪人就可以了。其实现在所有的写字楼中介代理人，虽然都说是服务于全城，其实还是有南北、东西这些区域的划分的。我们会用积累到的数据，帮助开发商进行区位和客户的分析。
《e家财富》：“楼一层”选址平台这块内容，目前重点还是集中在北京这个城市吗?
蒋大威：对。
《e家财富》：戴德梁行的一个写字楼分析师曾经说过，现在北京的写字楼存量已经很少了。这对“楼一层”会不会产生什么影响?
蒋大威：戴德梁行主要针对的是高端房产，而我们是全平台的。在我看来，现在中低端写字楼的房量其实并不少。其实在今年、明年和后年，房量都会是非常大的。因为有一个因素影响，就是北京市整体东迁，包括政府的一些机构也都会跟着东迁。东迁之后，内城区原来用于政府办公的大量面积都会放出来。
根据我们监测后台目前统计的数据能够看出，跟去年和前年相比，今年写字楼的出租率是在下降的。原来常年满租的写字楼，现在出租率只在90%上下。其实选址是一个大问题。未来，选址周期还会缩短。原来可能三五年一选址，现在可能一两年一选址。
《e家财富》：您曾说过“写字楼不是单体而是一个共生体”，那在写字楼这个共生体中，具体应该包括哪些内容?如何整合这些内容?“楼一层”如何将一个写字楼打造成一个共生体?
蒋大威：原来做写字楼，我们做的都是空间。现在，当我们不再局限于空间的时候，我们就发现，写字楼其实是一种生态，而生态一定是一个共生体。写字楼里面有企业，有对企业提供服务的服务运营商，有人，还有物。我们希望把人和人、物和物、企业和企业之间整个连通，做成一个大的生态系统。
我们利用互联网的手段，把这些资源在市场中进行整合，整合在“楼一层”的平台上。如果单纯依靠物业行业去整合的话，其实作用是非常有限的，必须要依靠一个平台。在一个楼里面，物业能够跟二三十个供应商合作，就已经很不错了。包括工商注册、法务、搬家公司、送水等。而一个平台的整合能力，远远大于一个物业公司。通过平台的连接，通过大数据的分析，能够给这个行业打造一个更加高效的产品，也能够给物业提供一款更加便捷的工具。
《e家财富》：一般来说，写字楼的保值增值更多体现在它的租金上。在运营过程中，怎样应用“互联网+”实现写字楼物业的保值增值?
蒋大威：要实现保值增值，我觉得有两方面的条件。一方面是资源整合的能力，另一方面是创新增值的服务。
使用互联网进行资源整合，把线下的供应商整合上来，其实也就是在做增值服务。楼内的企业需要承受一定数额的租金，如果我们把服务搞上去了，就能获取到更高端的用户，也就有了提升租金的条件。以往，我们可能更加重视空间上的质量提升，关注装修与改造。但是，从写字楼落成那一刻起，其实后面的所有时间里它都是在减值的。如何做出增值?只能从服务上去做。我觉得，这个楼里每加入一个供应商，对于服务来说都是增值。每增加一项服务，也是一项增值。
传统企业的发展，很大程度上依赖于自身。但在如今大众创业的环境下，很多企业的发展更多依靠于投融资。我们一直有一个想法，在物业这一块，能不能在引入资本的同时，让它能够带动整个物业的再投资?物业可以把租金拿出一部分，再对企业进行投资。企业选址的目的是什么?是让企业发展。如果企业在选址的时候，知道这个楼宇有一笔钱是会投给他们的，那他们就会觉得，入驻这个楼是有依靠的。这也是在做增值。当这个企业发展起来之后，它也可以分享自己成长过程中的活力，可能在股权上有一些分利。
《e家财富》：您说的，很像创业园区的运营方式。
蒋大威：对。在我看来，未来的写字楼，都会是一个超级孵化器的概念。
《e家财富》：这个思路是一个比较新奇的思路。对于物业公司来说，它完全可以成立一个基金，对于入驻企业有一些孵化作用。
蒋大威：对。
《e家财富》：在运营中，“楼一层”是否有进行融资的计划?
蒋大威：公司现在也在跟资本对接。去年上半年，资本还是非常不错的，但是下半年确实是一个寒冬期。现在，资本变得理智了，我们自己也变得理智了。团队要拿出的是一个能够给资本看到的数据，包括我们目前服务的十几个楼，以及我们自身的盈利能力。我们在汲取线下供应商的同时，其实也在给供应商提供一个展示平台，所以我们还会有一些广告收入。我们现在是想通过数据让资本看到，其实“楼一层”这种“互联网+写字楼”的模式是成立的。这算是我们为融资所做的功课吧。
我们接触了市面上一些成型的写字楼投资公司，他们也比较认可我们的模式。我们希望和他们进行合作。因为毕竟他们是物业的实际控制人，而我们是平台方。如果以平台加物业的形式去呈现，这款产品跟物业的关系会更紧密，更能够实现它的价值。
《e家财富》：平台与写字楼中介的合作，也会往这方面去发展吗?
蒋大威：中介相当于我们的销售渠道。我们不想单一地跟某家中介公司去深化合作。我们还是想把自己的身份做清晰。既然是平台方，就要把“公”字摆在当头。
《e家财富》：您刚才也提到，在去年有一段时期，资本是非常热衷于各种社区O2O项目的。很多社区O2O一上来就对外公布拥有几千万甚至几亿的融资。您认为，对于商业地产运营类的项目来说，在融资过程中需要具备哪些条件?
蒋大威：我觉得主要是行业整合能力。到底有多少物业认可你的运营模式，觉得你的产品能够解决他们当下的一些问题。
《e家财富》：那您认为，通过“楼一层”的平台，能够真正帮助物业公司解决一些实际的难题吗?例如成本控制等。
蒋大威：我们也深入做了调研，其实物业管理的成本大多都花在人力上。比如一个物业公司的服务热线，至少就需要两个人。两个人盯住电话，然后再靠人头去传。包括维修工，每天接报修，有十个人应该是不错的了。服务过程中会耗费许多人力。我们通过互联网化的提升，可以帮物业公司降低人力成本。比如说接报修，电话完全可以不盯了，靠一个电脑系统的提示就可以了。包括通知、通告。楼里面80家企业，原来是要在电梯里贴公告，再每家去发，或者每家打电话。现在它只要在我们后台对企业进行一次群发，企业就直接收到了。物业管理的信息反馈，企业在后台也都可以直接看到。我们也是在帮助减少这个行业中的人力投入。
