(续上期)
中国发展合作建房事业的必要性及基本条件
1、中国发展合作建房事业的基本条件
考察中国合作建房事业的必要性，实际上就是考察中国城镇居民对合作住宅有多大的需求规模、其发展有无后续性、以及实现这种需求的基本因素和必要条件等所具备的程度，而这些也就是在中国发展合作建房事业的基本条件。
国际上判断这种基本条件的量化指标主要是GDP指数及恩格尔系数。因为，只有当GDP尤其是人均GDP达到一定高度，恩格尔系数所反映的社会公众基本消费需求重心已从“吃”和“穿” 转到了“住”上时，才宜进一步考察与住房政策或住房建设有关的问题，否则一切都会流于“空谈”。 GDP一般反映一个国家一定时期内的基本国力和扩大再生产的能力，从而也决定着城市建设和提供住宅的能力，而只有超过了世界银行根据经验划定的最低人均GDP收入线亦即“脱贫线”(20世纪90年代为800美元)，该国才具有了有效地、持续地进行城市建设和提供住宅的起码能力;恩格尔系数是全社会的家庭从总体上显示的饮食消费与日常生活支出的比例，它可反映一个国家或地区的富裕程度，但侧重反映的是一国或地区民众一定时期内的生活水平和有效支付能力的高低。比如，联合国根据恩格尔系数划分一个国家及其民众的经济情况如下:恩格尔系数小于0.2，为绝对富裕;0.2-0.4属于比较富裕;0.4-0.5算小康水平;0.5-0.6刚够温饱;大于0.6则为贫困。通过恩格尔系数，可分析、预测一个国家或地区一定时期内对住宅需求的状态与趋势。因为，在市场经济条件下，只有在具有货币支付能力的有效需求得到满足后，人们才会继续产生新的更多或更高层次的需求。而中国人均GDP1999年为800美元，2000年为830美元，2001年为860美元，2002年为1000美元;1999-2002年恩格尔系数均保持在0.4-0.5之间。这二类指标均反映中国公民已处在小康生活水平阶段，意味着会有比例相当大的城镇居民将会产生进一步改善居住条件的消费需求，因为他们拥有了实现这种需求的起码经济基础。另外，按国际经验判断，人均GDP处在1000-4000美元之间时，为城市建设加速发展时期。中国人均GDP已达1000美元，说明改善居住环境已成为目前中国的一种客观趋势。
中国城乡家庭恩格尔系数变化(信息来源：国家统计局)
但问题是:当今的世界，无论是发达国家还是发展中国家，都存在着个人或家庭收入上的差距，都存在着“高、中、低”收入结构，亦即存在着不同的实现住房需求的能力，因此，提供住宅的渠道就不能单一化。此外，住房问题也不是一个简单的经济问题，它还伴有社会问题、环境问题和人道主义问题。因此，怎样才能做到既切合本国、本地区的经济能力，又能较好地按联合国1996年起实施的《人居议程》要求去“针对性地”建房，已成为了许多国家，也是联合国“人居中心”十分重视并着力研究的问题。英国等西欧国家由政府出面，以改善中、低收入家庭住房条件为目标，通过法律制度和财政、金融等政策促进民间合作建房形式发展的做法，已被公认为一种实现《人居议程》要求和上述目标的有力举措。这些国家的经验说明:发展合作建房形式，除了要有一定的国力和民间资金力量外，还要具备一些其它的基本因素及必要条件。
中国发展合作建房形式的国力和民力已基本具备(2002年中国GDP已上升为世界第六位，为13000亿美元;同年中，中国内地居民外汇储蓄款余额为855.4亿美元，人民币储蓄余额为8.04万亿元，即中国人民手中一共握有8.7万亿元人民币)(资料来源:《中外房地产导报》2002年14期)，那么其它的一些因素及条件是否具备呢?对此，下面拟通过分析中国发展合作建房形式的必要性等来加以说明。
2、中国发展合作建房事业的必要性
中国发展合作建房事业的必要性体现在以下几个方面:
第一，“夹心层”和“四大堡垒”户需要提供合作住房。
比例占全国家庭总数达20%的“夹心层”即中等偏低收入家庭和低收入家庭(内中还有一种“双困户”——其不仅收入低，而且人均住房面积6平方米以下或者是无房户。因其具有经济和住房两重困难，所以叫“双困户”。2000年“双困户”在全国的比例为10%左右。)(资料来源:《中外房地产导报》，2001年第4期)。在客观上需要合作住宅。另外，中国目前将城市化进程中的“失地农民”，进城务工人员，城市贫民和农村贫困户这四大困难群体的民生难题，视为建设“后小康社会”必须攻克的四大“堡垒”，而其中的前三项人群已达1.6亿(参见《中国剪报》2003年3月12日第二版)。
中国目前的供房政策与供房渠道是:城镇高收入家庭(10%左右)买档次稍高的商品房;中等收入家庭买经济适用商品房(70%左右);低收入家庭即“双困户”住政府提供的廉租房。就是“夹心层”还没有明确的渠道解决住房问题，因为“夹心层”既不够条件住廉租房，又买不起经济适用房。中国的“夹心层”要想解决或者改善自己的住房问题，有效途径之一就是由政府出面发展合作建房形式来提供“解困”房屋。
实际上，城市“双困户”和“四大堡垒”所需要的廉租房也是供不应求的，尚留有一个相当大的供需缺口。中国出现廉租房供不应求的原因，除了需求量大，户籍管理制度跟不上市场经济和城市化发展的步伐等原因外，最主要的原因是财政资金紧张，就连上海这样的实力城市，在兴建廉租房时除了要求市区两级财政平均分担外，还得求助于社会捐赠等。(资料来源:《中外房地产导报》2001年第13期)所以，中国目前要保证廉租房的足额供给，也只有通过发展合作建房的形式来解决。
第二，中国持续推进城市化进程起着扩大合作住宅需求总量的作用。
中国城市化率变动趋势(数据来源：国家统计局)
中国建设现代化国家的战略目标之一，是从世界上最大的农业国向现代化工业国转化。城市化是伴随着工业化同步发展的，20世纪90年代初，中国社会主义市场经济体制的建立与发展则使得城市化步伐加快。1999年中国城市已达666个，城镇人口3.89亿，城市化的比例为30.4%，2002年城镇人口为4.6亿，城市化比例为37%。预计2010年这一比例将达到46%，为6亿多人。 城市化进程加快，意味着要在短期内兴建更多住宅来满足迅速扩增的城市人口的居住需要，否则会产生环境问题、健康问题和社会问题。城市化进程加速也同时起着扩大一般商品住宅和合作住宅需求总量的作用，如2002年中国城镇居民人均住房建筑面积为22平方米，若2010年实现城镇居民人均住房建筑面积32平方米目标，即每人增加10平方米居住空间，则6亿多人要增加60多亿平方米住房面积。这是一个相当大的数字，其中的相当一部分也只有通过合作建房形式来实现。
第三，中国“合作住宅促进会”起着变合作住宅的潜在需求为现实需求的作用。
中国目前对合作住宅的需求规模是巨大的，发展前景也是很广泛的，但如果缺乏必要的宏观条件和外界推力，就不能将潜在需求转化为现实的需求、更不能转化为市场规模，则合作住宅在中国的发展就会失去后续性，从而也就谈不上发展合作住宅的必要性了。
截至2000年底，中国各类住宅合作社虽已达5000多个，但从总体上来说，其成长状态还很稚嫩，运作还不规范，有些住房合作社甚至脱离了“自救性、互助性、非盈利性”属性，改变了合作社的“公益性服务”宗旨，从而出现了“变味”甚至“异化”，影响了合作建房事业的发展，影响了合作住宅由潜在需求向现实需求的转化;再加上住宅体制改革仍在推进过程中，高层领导尚未完全认识到它的重要性;以及部分官员和开发商热衷于经济适用商品房的开发建设等深层次的原因，使中国的合作建房形式搞了18年仍未上应有的规模和层次，离全社会上下合力推进合作建房事业，以及追求管理上和运作上的法制化、规范化等还有相当距离。这些都是制约合作建房事业发展的重要的宏观性因素，是变合作住宅潜在需求为现实需求的“杀手”，故而成立于1996年的、以促进中国合作建房事业健康发展为使命的“合作住宅促进会”进行了持久的艰苦卓绝的努力和拚搏，并终于因2001年6月在南京市成功召开了一个全国性的有官、商、学、民联合参与的合作建房研讨会而使人们看到了一股新的动力和希望。
中国发展合作建房事业的必要性还表现在以下几个方面:
第一、计划经济条件下的“住房旧帐”仍未还清。
1998年底中国已停止了福利性的实物分房，现在正处在由货币分房向市场分房转化的阶段，而大部分企事业单位在执行“按货币分房”政策时，手中掌握的可供转换的住房资金并不宽裕甚至十分紧张。但政策又必须执行，因为在计划经济条件下的做法是:将职工几十年工作贡献性收入中属于住房部分的资金不是分配给个人，而是转为扩大再生产资金积累起来后再投入生产过程;住房由单位统建，职工则按条件轮候分房。那些最终未分到房或“面积不达标”的职工，就只有指望靠理入个人工资的“住房补贴”然后通过“住房抵押贷款”方式解决住房。如果“住房补贴”无法按期或全部发还给职工个人，就说明企事业单位历史上的住房旧帐未还清。到了2002年，这种“住房旧账”未还清的现象还相当普遍，因此这些职工个人的住房也往往只能靠合作建房方式来解决。
第二,城市面貌正在改观、总体功能正在现代化。
中国在持续推进城市化进程的同时，原有的城市面貌也在不断改善、更新、美化，包括住房功能在内的城市总体功能也在逐步现代化;因实施建设“经营城市”和“山水城市”的蓝图而呈现出一派百业待兴、蒸蒸日上的盛世景象。但是其中任何一个项目的实施都离不开号称“经济血液”的货币，它们加起来是一个天文数字。所以，政府不可能在短期内拿出钱来解决所有的问题。而中国占70%比重的城镇中等收入阶层又大多住的是经济适用房，按上海出台的政策，此类房屋生命周期为40-45年，即不久的将来面临着大面积拆迁、改建或重建住房的任务。在财政能力有限的情况下，数量巨大的城镇中等收入者中有相当一部分也宜于走上合作建房之路。
第三、地域辽阔的西部地区正在搞以房地产为支柱产业的经济大开发。
中国目前掀起了西部大开发热潮，旨在建设像英国的南部威尔士郡和美国加利福尼亚州那样的经济新热土。中国的西部是一片范围广泛的地区，约占中国地理面积的2/3。但中国的西部又是一个经济相对落后或贫穷的地区，因此发展房地产也离不了合作建房形式的作用。
第四、“入世”契机和旅游大国地位的巩固对租赁性房屋的发展提出了要求。
中国已于2002年伊始“入世”，已有大量港澳台侨胞、外籍商务人员及其家属进入中国，但他们往往不买房住而是租用档次较高的商品房。而租赁性房屋投资回收慢，高档商品房造价又十分巨大，因此，一般房地产开发商不愿或无力投资经营。为适应形势发展需要，预计也会走英国“房协”式的社会化合作兴建租赁房之路;中国是一个旅游资源十分丰富的旅游大国，加上中外“分时度假”制的推行，那些在旅游业发展过程中应运而生的“饭店式公寓”和“度假别墅”将迅速扩大需求，从而也会在相当大的程度上推动社会化合作兴建租赁房方式的发展。
第五、上海等发达城市已步入了老龄化社会(2002年上海60岁及其以上老年人已占总人口的18.7%)，需要兴建大量适合老年人生活习性和功能需要的房屋。估计也会模仿英国等西方国家，由政府扶植建房合作社兴建并经营“半公益性房屋”来解决。
(本文共同作者：周云，原载于《现代物业》2004年第2期)
(未完，转到《英国“房协”模式特色(四)》)
