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叫醒沉睡的住宅维修金
魏哲哲 黄兴华
今年夏天，全国多地遭遇强降雨，很多房屋遭到损害。面对房屋漏水、电梯故障、公共设施设备损坏等情况，住宅专项维修资金就该派上用场了。这笔钱的使用情况究竟怎么样?如何更好地予以使用?笔者对此进行了调查。
普遍存在资金支取难
住宅专项维修资金，通俗来说就是房屋的“治病钱”。我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
但笔者在采访中了解到，多个小区电梯从发生故障到维修耗时要8个月以上，由于近半数业主不同意，有的小区电梯维修搁浅了近1年，有的物业公司经理工作10年仅2次成功启动此笔资金……许多房屋“应修未修”或者修缮不及时，一些地方的住宅专项维修资金还沉睡在银行账户里。
使用难是因为支取难。按照物权法规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“两个2/3的指标操作起来比较困难。部分业主参与公共事务的积极性不高，‘事不关己’现象较突出。还有部分业主并不在当地居住，难以书面签字表决。”北京市海淀区一家物业公司的王经理说。
支取难还受到其他多重因素的影响。据中国人民大学教授刘俊海介绍，专项维修资金属于业主的共有财产，物业管理公司应该按照规定启动业主委员会机制并召开业主大会，保证信息公开透明，进一步征得业主的信任和同意。
但是笔者随机走访了北京市多个小区，发现只有个别小区成立了业主委员会，被访业主纷纷表示从来没有参加过业主大会。这就导致该笔资金使用情况不公开透明，很多业主担心钱款被挪用，进而增加了资金使用的阻力。
此外，王经理还透露，部分房地产企业未能全额缴存代收的住房维修资金，票据结报也不及时;住宅信息录入有误，导致无法核对;住宅转移登记时维修资金余额补缴和过户管理不到位，这些都进一步增加了资金支取、使用的难度。
部分城市采取“特事特办”
如今，为解决住宅专项维修资金使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市专门制定了应急政策。比如，北京市制定了应急使用住宅专项维修资金的政策，规定如果出现电梯故障危及人身安全等6种紧急情况时，无需2/3业主同意，维修资金最快时间48小时到账，但应事前告知业主;浙江省出台相关规定，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。
伴随相关政策的推出，住宅专项维修资金使用情况有所改善。北京市住房资金管理中心今年8月8日发布的《北京市商品住宅专项维修资金2015年归集使用情况的报告》显示，北京每年的维修资金使用额已经由2010年的5000余万元增加到去年的6.13亿元，仅应急维修就使用了2亿多元。“这是政府工作效率提升的一种反映，特别是紧急情况下简化了审批程序。但这只是特事特办的应急政策。”刘俊海说。
“尽管是应急维修，但也要完善事中和事后监督。问题的关键在于政府对社区房屋管理权的下放，并不是说把权力下放给了业主，业主就会使用了，而是教育引导物业管理公司和业主依法使用。”北京友融律师事务所律师张冬光说。
根本之策是业主自治
采访中，多位专家建议，可在住宅维修资金中拿出一部分汇集成“资金池”，由房管部门统一调拨资金，每年定期对全市的物业管理进行维修，并严格核算。同时，建立适当的“花钱”机制，相关部门对于不合格的小区共用设施应该督促整修，让资金使用具备主动性。
“在我代理的案件中，很多业委会成立后积极行使权利，拿回了业主共有的物业管理用房、小区共有车位的管理权等。如果没有业主委员会，做到上述事项就很难了，遑论召开业主大会表决支取使用住宅专项维修资金了。”张冬光介绍，“实践中，因为要由开发商提供前期物业服务，物业单位往往就是开发商的子公司，相对业主来说是强势，物业公司基于自身利益通常不愿意业主成立业委会。”
“加强维修基金的使用管理，关键是推进小区尽快成立业主委员会，实现业主自治。”刘俊海建议，物业管理公司应按规定激活业主委员会及业主大会机制。这一方面有利于业主之间通过公开透明的平台进行沟通，另一方面便于业主监督物业管理公司的相关工作，确保住宅专项维修资金不被乱用和挪用。
针对通过立法变更表决比例的问题，张冬光认为，互联网时代，政府部门主动帮助业主建立业主委员会，并通过网络表决机制，能降低表决成本。“对于紧急维修项目，我们还可以尝试由政府设立专门账户先垫付，再向公共维修基金追偿;或者设立一种诉讼机制，赋予业主诉讼的权利，胜诉后，可以直接使用维修基金。这些都能比通过立法变更表决比例更快捷解决问题。”
专家还建议，物业管理公司应当提高办事效率，遇到房屋修缮等问题，及时通过微信群进行通知与商议，同时定时公示住宅专项维修资金余额及使用明细，保证资金使用安全透明。政府相关部门也应进一步加强监管，确保专项资金的安全和合理化使用。
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住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况适时调整。
挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
——摘自《住宅专项维修资金管理办法》
来源：人民日报
