“绿色物业管理”是指在保证物业服务质量等基本要求的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。
2011年初，常州中房物业有限公司确立了“绿色物业管理战略”，面对全行业利润低的现状，提出向节能管理、向“跑、冒、滴、漏”要效益，在所管项目中逐步导入“绿色物业管理”理念，并以节能降耗作为实施的突破口。公司专门成立了由公司总经理、副总经理、各职能部门负责人组成的绿色物业管理领导小组，协调组织开展公司的绿色物业管理活动。在公司内各物业服务处实施绿色物业管理以来，据统计，2010年，公司全年节约水、电、气、油、纸张等共计23.5万元。2011年，公司通过加强对“跑、冒、滴、漏”的管理，完善用电、用水月报制度，强化节能监管，在满足基本照明需要的前提下，广泛采用节能型灯具，用电子镇流器取代电感镇流器;车库通道灯采取间隔开启措施;对项目水景、装饰照明进一步规范使用要求;对香缇湾花园、青山湾花园、国泰名都、御源林城等小区项目的车库照明实施了40W日光灯改造为7W节能灯等措施，仅节电一项就超过了40万KW，节省用电开支34.88万元。
将高瓦数的普通灯更换成节能灯
实施“绿色物业管理”的具体做法：
制订节能计划和相应奖惩制度
多年来，公司在每年底，都由工程部牵头对一年来项目能耗使用情况进行调查和摸底，结合当年度项目实际能耗的使用数量测算出下年度的项目用能指标，并提交到总经理办公会上进行分析和评估，最终确定每个项目服务处下一年度的能耗计划使用指标。
同时，通过每月的能源使用报表分析会，对每月能源计划的执行情况进行量化统计和分析，其目的有两个：一是找出能源消耗中的异常情况，并及时进行原因分析，制订整改措施予以消除;二是对节能管理做得较好或值得学习的地方，进行细化总结，并在其他项目服务处的节能管理中进行推广，以达到用好能、节好能的效果。
公司工程部、计划财务部每月派出专人，到项目基层检查项目服务处节能计划的具体落实情况，做到对节能计划的实施进行全方位的掌控。每年年底公司对项目年度节能计划执行好的项目和个人给予奖励。从2010年开始，公司专门设立了“最佳节能降耗奖”，对在节能降耗工作中表现突出的项目服务处和员工设立了“最佳团队奖”和个人单项奖等奖项，给予表彰和奖励。对项目年度节能计划执行不力的项目和个人，按照公司的考核制度给予处理，并与项目服务处和员工个人的年终奖金挂钩。
注意日常管理和服务中的细节
在日常管理中，公司加强对员工进行节能宣传和教育，系统地对各级管理人员、技术人员和操作层员工进行能源科学管理知识和节能技术改造途径等方面的培训，使其增强责任感和紧迫感，让节能管理成为员工的自觉行动。
通过巡视机制强化项目服务处对用能设备的检查，消除系统设备运行中的“跑、冒、滴、漏”等现象。如：对消防喷淋系统、消火栓系统、排污口和空调系统末端排气阀的泄漏情况定期进行检查和控制;对空调冷却系统中冷却塔的水气蒸发、冷水盘的漫水和末端的滴漏进行巡视，发现问题及时处理。杜绝“无人灯”、“长流水”、“无人空调”等现象的发生。通过每天抄录水、电表计，及时消除能源消耗的非正常情况的发生。如，2011年3月23日，公司管理的世纪名珠园小区运维人员在抄录每日用水读数时发现，当天小区水量的消耗超过了正常情况一倍多，后经检查发现，原来是使用了十多年的小区地下消火栓水系统管网发生渗漏跑水所致，因发现及时，未造成大的浪费。在常州市钟楼区行政中心大厦、武进鑫都大厦、常州市公安局大楼、青山湾花园小区等项目配电房加大了对大功率用电设备负载配置的调节和末端设备的保养力度，使变压器的负荷率保持在最佳工况，功率因数保持在94%左右，最大限度地发挥设施设备的使用效能。空调运行管理方面，公司在管理的常州市地税大厦、三井大厦、江南银行总部大楼等采用较先进的红外线测温仪，加强对各区域的温度测量，及时调整空调机组的负荷，冷暖交替季节，以新风调节为主，降低能耗，并通过责任人制度消除设备的无效运行。
完善计量管理网络
2011年，公司利用近两个月的时间，进一步完善了十多个住宅小区的物业能源使用中计量表计的逻辑关系，对有计划、合理地管理使用能源起到了十分重要的作用。逻辑关系搞不清，不仅最终的统计数据不准确，而且还会造成损失和浪费，甚至还会出现“别人用能，我来买单”的状况。所以，日常管理中，不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系，还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。例如2011年6月，公司所管辖世纪名珠园服务处发现当月后马路一块水表水损异常，在分析排除其他原因后，要求自来水公司与物管一起对进水总表进行校验，结果发现误差7%。一些普通的电表和流量表使用几年后，计量误差较大，通常采取的有效方法是定期进行校验和逐步有计划地进行更换，虽然会发生一些费用，但经验告诉我们，这种投入是非常值得的。
将“绿色物业管理”引入项目的前期介入中
目前，许多开发商非常重视物业服务企业的前期介入，在项目规划设计阶段就开始聘请物业服务企业参与。所以公司近年来在接触新项目时，利用物业前期介入的机会，将积累的节能降耗方面的经验以建议函的形式提供给开发商，有利于开发商从物业的规划设计开始建设真正的绿色建筑;同时，也有利于物业服务企业今后管理该项目时实现低能耗运行。如2012年4月，公司在和某一外资企业进行物业开发项目的前期合作时，在为其提供的《项目设计阶段物业建议书》中，从公用照明节能、地下车库的自然采光、小区水景的布置、墙体隔热材料的选用、水电计量表计的配置等十多个方面，为其提供了规划设计阶段节能方面的建议。又如：2011年11月，公司在和常州市本土一家开发企业进行前期合作时，在开发项目的历次设计方案讨论会上，公司提出的很多关于节能减排方面的建议和意见都被开发企业采纳，并修改到最新的设计方案中，从而为项目后期的低碳运行打下了基础。
物业服务是微利行业，近些年来，物业服务成本每年都在以不低于15%的速度上涨，许多物业服务企业正面临着越来越大的生存压力，向节能降耗要效益，走绿色物业管理之路，不仅能够提高物业的服务质量，节约资源和保护环境，同时对企业的生存与发展也具有十分重要的意义。
(原载于《现代物业•新业主》2012年6期/总第225期)
