浦东旧住宅小区的住房是指以动迁户为主的公房和售后公房，这一地区是新区物业管理矛盾最多、历史遗留问题最集中的地方，表现为住房质量差、管理不规范、物业服务水平低。根据调查，物业公司由于收费低、负担重、政策不配套，致使多数企业处于亏损和潜亏状态，难以承担旧住宅小区的物业管理重任。调查表明，如果在浦东旧住宅小区实行营业税“先征后返”的税收优惠政策，一方面可以提高物业公司的收入;另一方面通过制定“具体实施办法”将这部分收入直接用于提高物业服务质量，使这一地区的住户真正得到实惠。而物业公司通过提高服务质量进而提高物业管理费的“收缴率”，从而逐步解决旧住房小区的历史遗留问题，减少矛盾，缩小旧住房与商品房物业管理服务的差距。
浦东新区共有居住房屋面积为4200万平方米，其中商品房面积1800万平方米，旧住房面积2400万平方米。旧住房分布在全区468 个小区中，这是新区物业管理矛盾较多、“历史遗留问题” 集中沉淀的地方。在新区政府花大力气提升城区管理形象的同时，若不及时解决这些矛盾，将影响新区文明城区的创建。这些问题已经引起各级政府和社区的高度重视。
针对这一现状，新区财政局主动向我局(编者注：指上海浦东新区建设局，下同)提出在旧住房小区实行税收优惠政策。为了充分用足政策，用好政策，同时向新区财政局等有关部门提供政策依据，我局在2002年11月，专门成立了“浦东新区旧住房小区实行税收优惠政策”课题小组。课题小组先后对浦东花木和东陆地区30多个旧住房小区和相关的物业公司进行了调研。
一、浦东旧住房小区物业管理的现状
浦东旧住房小区的房屋类型主要为公有住房和售后公房。公有住房按照使用面积缴纳租金;售后公房按户缴纳物业管理费。目前，旧住房小区公有住房和售后公房的住户比例为40:60。随着住房商品化的推进，售后公房所占的比例将不断提高。旧住房小区的物业公司主要有三种类型，即开发商的物业(子)公司、房管所改制而成的物业公司及与开发商脱钩后组建的民营物业公司。这些物业公司由于介入旧住房物业管理较早，在管理模式上比较传统，加上旧住房物业管理的收费相对较低，70%的物业公司处于亏损和潜亏的状态，其物业服务质量难以与商品房比较。
相对商品房居住小区而言，旧住房小区人员文化层次较低，收入较少，自主管理的意识较差。旧住房小区业委会成立的比例只有15—20%，业委会成员的综合素质较差，给正常的物业管理带来了不少难度。
上海市在1996和1999年分别颁布实施过有关旧住房物业管理税收优惠政策。1996年，《关于本市物业管理有关流转税征收问题的通知》(沪地税一(1996)24号)规定：物业管理单位从事对公有住宅售后服务所收取的管理费收入，以及按规定收取的居民租住公有住宅的租金收入在1998年底暂缓征收营业税。1999年，《关于本市物业管理单位营业税征收问题的通知》(沪地税一(1999)114号)规定：本市物业管理单位的下列收入，在1999—2000年底前给予缓征营业税的照顾：1、从事公有住房售后管理服务，并按市物价局规定的公有住房售后服务管理费收费标准收取的物业管理费收入;2、从事本市居民居住的公有住房的租赁业务，并按市物价局规定的公有住房租赁收费标准收取的租金收入。2001年至今，政府还没有出台相关的税收优惠政策。
从旧住房小区物业管理角度看，调查表明主要存在收费低、负担重、政策不配套等情况。这些问题仅靠物业公司一家是难以解决的，物业公司也无力解决。
1、收费率低
据调查，浦东新区普通住房(包括商品房和旧住房)的物业管理费收缴率总体平均60%以上，商品房物业管理费收缴率平均为80%。浦东花木和东陆地区售后公房的物业管理费收缴率平均为51%，最低的仅为24%;公有住房租金收缴率平均为34%，最低的仅为5%。这是旧住房小区物业管理收费低的主要原因。
注：(1)花木和东陆地区平均每户住房面积为60平方米。 (2)“差异比”以花木和东陆地区为基数。“差异比(一)”指物业管理费收缴率，“差异比(二)”指物业公司收缴的保安、保洁、保绿等费用。(3)“旧住房”指花木和东陆地区的售后公房。
从表一可以看出，普通住房和商品房物业管理费的收缴率，分别是花木和东陆地区的1.18倍和1.56倍;收缴的保安、保洁、保绿费用分别是1.5倍和2倍。通过比较，旧住房物业管理收费与普通房及商品房相比差距十分明显。随着商品房的发展，这种差距还将进一步加大，这是因为从收缴率的调查中，旧住房的增长速度也低于普通房及商品房的增长速度。
2、收费标准低
上海市售后公房物业管理费政府的统一定价为4.5-7.5元/户.月(多层)或5-10元/户.月(高层)，花木和东陆地区30多个旧住房小区售后公房物业管理费平均为6元/户.月，按平均每户住房面积60平方米计算，只有0.10元/平方米.月，而新区普通住房(包括商品房和旧住房)物业管理费平均为0.16元/平方米.月。
商品房保安、保洁、保绿物业管理服务项目，平均每户收费分别对应为8元、7元、8元以上，而花木和东陆地区平均分别对应为4元、3元、4元(参见表二“旧住房小区物业公司收费情况调查表”)。
注：(1)样本来源：浦东新区的花木和东陆地区
(2)计算权数：户数
(3)“序号”代表旧住房小区的名称
(4)售后公房与公有住房的比例为61:39(根据调查的样本统计得出)
表二中“11”小区由一家具有一定声誉的物业公司管理，其售后公房物业管理费和公有住房租金的收缴率分别为75%和36%，在所有的调查样本中是属于较高的，但其物业管理收费率的保本点却在84%，企业难以达到收支平衡。其它收费率低的物业公司更是捉襟见肘。
收费率低和收费标准低,直接导致了物业公司财务收不抵支。在被调查的30几个物业公司中，70%处于亏损和潜亏状态。
3、负担重
目前，物业公司在实际运作中不仅是作为一个企业独立运行，而且还肩负着不少社会职能，如社会安定、社区建设等。不少企业明知在旧住房小区进行物业管理难以赢利，但考虑到旧住房小区物业管理的社会效益，仍然坚持管理。物业公司为体现社会效益还承担了诸多的法规性、行政事业性的支出，如环卫清运费、保安员管理费、各类设施设备检测费等，致使物业成本居高不下。
注：(1)样本来源：浦东花木和东陆地区
(2)“环卫清运费”是指环卫部门向物业公司收取的垃圾清运费
(3)“垫付公共能耗费”主要指公共照明费用
(4)“各类检测费”包括电梯、水箱、消防系统、避雷系统、环保等检测费
表三为几个具有典型意义的物业公司费用负担情况。调查中发现，有的物业公司每年要垫付公共能耗费(如公共用灯)10多万元，由于所管理的小区至今仍未成立业委会，不知这笔垫付费用何时才能收回。环卫部门每年向物业公司收取的垃圾清运费少则2万、3万，多则7万、8万，而物业公司向住户收取的保洁费还不足向环卫部门缴纳垃圾清运费的一半。有的物业公司提供的“代收代付”无偿便民服务，每年也要一笔不小的开支。
4、政策不配套
1)关于租金减免政策
上海市现有的公有住房租金减免政策执行的是《上海市2000年公有住房租金调整办法》(沪府发(2000)40号文之附件一)，与《上海市1996年公有住房租金调整实施办法》(沪府发(1996)30号文之附件四)相比，租金减免范围扩大(参见表四“1996、2000年公有住房租金减免范围对比表”)。这些减免政策虽然减轻了一些住户的困难，但事实上加重了物业公司的负担。物业公司的合法收入减少了，但物业服务的内容可没有减少，久而久之物业公司难以维持。
公有住房租金减免政策在具体实施上难度较大。减免政策规定，属于减免范围以内的公有住房的超标或新增租金予以减免，但有的减免对象由于感到减免不到位，要求减免全部租金。同时，要求减免的住户越来越多，物业公司负担也随之加重。调查中物业公司反映，租金减免范围由2000年以前的不足10%增加到现在的15-20%。
2)关于代收代付业务的税收政策
上海市国家税务局、上海市地方税务局颁布实施的《关于本市物业管理有关流转税征收问题的通知》(沪地税(1996)24号)明确规定：为业主或租赁户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等其他各种业务而取得的收入，可以扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额依服务业税目计征营业税。但在调研中，物业公司普遍反映税务部门不是依据上述《通知》征收代收代付业务营业税，而是按照代收代付业务的代收额征收营业税，扩大了代收代付业务的营业税基，这无疑加重了物业公司的税收负担。
3)针对旧住房物业管理的法规政策不配套
《上海市物业管理及相关政策法规汇编》(上海市房屋土地资源管理局、上海市物业管理协会，2001年7月)共收录国家及上海市物业管理方面政策法规132个，专门针对旧住房(公有住房、售后公房)的物业管理方面政策法规27个，仅占全部的20%。其中涉及公有住房租金调整和出售政策的为17个，涉及旧住房收费税收只有2个(参见表五“上海市物业管理及相关政策法规分类表”)。
专门针对旧住房物业管理的法规政策不配套，导致物业公司在旧住房物业管理上缺少法律和政策依据，特别是在旧住房物业管理收费上缺少有效的办法。
二、对策和建议
由于旧住房小区物业管理存在着上述收费低、负担重、法规政策不配套等情况，通过对旧住房小区实行营业税“先征后返”税收优惠政策，增加旧住房小区物业公司的收入，逐步解决旧住房小区的历史遗留问题，扶持一部分物业公司做大做强，提高物业管理服务水平，缩小旧住房与商品房物业管理服务的差距。
1、营业税“先征后返”实施范围
实行营业税“先征后返”税收优惠政策的直接受益对象为管理旧住房小区的物业公司。因此，营业税“先征后返”实施范围界定为：A.位于浦东新区的旧住房小区;B.管理旧住房小区的物业公司在浦东新区缴纳营业税;C.符合营业税“先征后返”实施标准;D. 符合营业税“先征后返”实施方法。享受税收优惠政策的物业公司必须同时满足上述四个条件。
2、营业税“先征后返”实施标准
1)服务标准。申报税收优惠政策的物业公司对所辖的旧住房小区的管理应达到一定的物业服务标准。服务标准应包括业户接待、保安、保洁、绿化和维修等方面。达到服务标准的物业公司可以享受营业税“先征后返”的税收优惠政策。具体的物业服务标准由建设局另行制定。既使旧住房小区的物业服务水平得到提高，老百姓得到真正的实惠，又使管理旧住房小区的物业公司收支平衡，保持正常的运行。
2)服务标准检查认定。由旧住房小区的业主委员会或居民代表、街道居委会和房产办事处共同组成物业服务标准检查认定小组，检查物业公司执行物业服务标准的情况。对执行服务标准合格的物业公司出具书面认定意见。书面认定意见一份交物业公司，一份报建设局房产处备案。
3、营业税“先征后返”实施方法
1)申报。管理浦东新区旧住房小区的物业公司向小区所在地的建设局房产办事处报送申报营业税“先征后返”的有关材料。具体内容应包括物业公司名称、纳税地点、上一年度营业税缴费凭证，所管旧住房小区名称、地点、面积、收费价格、物业管理费和租金应收额、实收额等基本情况和物业服务标准检查认定小组的书面认定意见等材料。申报材料格式、内容由新区财政局会同建设局统一制定。
2)初审。各房产办事处对物业公司报送的旧住房小区营业税“先征后返”的申报材料进行初审，根据物业公司的实际情况核对申报材料内容。经核对无误的申报材料由房产办事处汇总上报建设局房产处，并抄送所在地的税务部门。
3)认定。浦东新区建设局房产处对各房产办事处上报的营业税“先征后返”申报材料进行审定。对符合营业税“先征后返”条件的物业公司进行资格认定，并将资格认定名单报浦东新区财政局备案。
4)流程。新区财政局对经审核认定资格的物业公司，实施营业税“先征后返”税收优惠政策。具体操作流程由新区财政局制定。
4、营业税“先征后返”实施效果
根据统计，新区旧住房小区面积为2400万平方米，物业公司的经营收入主要为售后公房的物业管理费和公有住房的租金。售后公房和公有住房比例为60:40。
按每户平均60平方米房屋面积计算，旧住房小区大约居住了40万住户。 售后公房每户每月平均缴纳物业管理、保安、保洁、绿化等费用为25元，公有住房每户每月平均缴纳租金为88元。则每户每月平均缴纳物业费用50.2元(公式一)，整个浦东新区旧住房小区每年物业公司的应收物业管理费和租金合计为24096万元(公式二)。
公式一：每户每月平均缴纳物业费用=售后公房每户每月平均缴纳物业费用*售后公房占旧住房比例+公有住房每户每月平均缴纳租金*公有住房占旧住房比例=25元*60%+88元*40%=50.2元
公式二：旧住房小区每年物业公司的应收物业管理费和租金=旧住房小区户数*每户每月平均缴纳物业费用*12月/年=40万户*50.2元/户.月*12月/年=24096万元/年
售后公房物业管理费平均收缴率为51%，公有住房租金平均收缴率为34%。则旧住房小区物业费用平均收缴率为44.2%(公式三)。每年物业公司实际收到的物业管理费和租金合计为10650万元(公式四)。每年上缴的营业税预计达到533万元(公式五)。如果将这部分营业税以“先征后返”的形式给予物业公司税收优惠，则物业公司每平方米每年可增加0.22元(公式六)的收入。
公式三：旧住房小区物业费用平均收缴率=售后公房物业管理费平均收缴率*售后公房占旧住房比例+公有住房租金平均收缴率*公有住房占旧住房比例=51%*60%+34%*40%=44.2%
公式四：每年物业公司实际收到的物业管理费和租金=旧住房小区每年物业公司的应收物业管理费和租金*旧住房小区物业费用平均收缴率=24096万元*44.2%=10650万元
公式五：每年预计上缴的营业税=每年物业公司实际收到的物业管理费和租金*营业税税率=10650万元*5%=533万元
公式六：物业公司每平方米每年可增加的收入=每年预计上缴的营业税(先征后返)/旧住房小区面积=533万元/2400万平方米=0.22元/平方米
欣城物业公司所管理的东陆小区属于浦东旧住房小区中收费水平和收费率较好的。该小区面积27万平方米，居住4500户，每户每月平均物业管理费或租金收入60元，每年应收物业管理费和租金合计为324万元(公式七)。其售后公房物业管理费收缴率为75%，公有住房租金收缴率为36%，则按照59.4%(公式八)的平均收缴率计算，实际年总收入为192.5万元(公式九)，年上缴营业税为9.6万元(公式十)。如果实行税收优惠，该小区每平方米每年可以增加0.36元(公式十一)的收入。
公式七：每年应收物业管理费和租金收入=居住户数*每户每月平均物业管理费或租金*12月/年=0.45万户*60元/户.月*12月/年=324万元/年
公式八：平均收缴率=售后公房物业管理费收缴率*售后公房占旧住房比例+公有住房租金收缴率*公有住房占旧住房比例=75%*60%+36%*40%=59.4%
公式九：每年物业公司实际收到的物业管理费和租金=每年物业公司的应收物业管理费和租金*物业费用平均收缴率=324万元*59.4%=192.5万元
公式十：每年预计上缴的营业税=每年物业公司实际收到的物业管理费和租金*营业税税率=192.5万元*5%=9.6万元
公式十一：物业公司每平方米每年可增加的收入=每年预计上缴的营业税(先征后返)/旧住房小区面积=9.6万元/27万平方米=0.36元/平方米
由此可见，营业税“先征后返”的税收优惠政策对于收费情况比较好的物业公司，扶持力度是比较大的。从调研中可以看出，物业管理费和租金收费额、收费率与物业公司的管理服务水平是成正比的，税收优惠政策实行“先征后返”方式有利于目前管理水平高的物业管理公司做大做强，这也符合政府出台“税收优惠政策”的本意。
取旧住房小区收费面积60平方米的住房为例，每年物业收费取物业管理费和租金的平均额50.2元*12=602.4元，则可以根据不同的收缴率核算物业公司每平方米每年可享受的营业税优惠额(参见表六“税收优惠比例变化表”)。
实行税收优惠政策的目的在于扶持从事旧住房小区物业管理的物业公司，促使物业公司加大对旧住房小区物业管理的投入，提高物业管理服务质量和标准，进而提高物业管理费用的收缴率，实现旧住房和商品房物业管理的并轨，从而使旧住房小区的物业管理和业户得到真正的实惠。
根据调查统计，浦东旧住房的物业管理费用平均收缴率为51%，通过物业公司提高物业管理服务质量和标准，平均收缴率应该达到70%左右。从表六可以得出，当平均收缴率达到70%时，通过实施营业税“先征后返”税收优惠政策，物业公司每年每平方米可以增加0.35元的收入，则每月每平方米可以增加0.03元的收入。这样，旧住房物业管理费在0.10元/平方米.月的基础上可以增加到0.13元/平方米.月。
5、其他
通过实行税收优惠政策，旧住房的物业管理费用达到0.13元/平方米.月，与浦东普通房的物业管理费用0.16元/平方米.月相比，还有0.03元/平方米.月的差距。在调研中，除了实行税收优惠政策以外，被调研的物业公司还提出了其他一些要求和建议，有的比较有典型意义。如果这些要求和建议能够付诸实施，对弥补旧住房和普通房管理费的差距将起到一定的作用。这些要求和建议归纳起来主要有以下几点：
1)减免垃圾清运费
环卫部门收取的垃圾清运费增加了旧住房小区的开支，加重了物业公司的经营负担。在对浦东新区花木和东陆两个地区30多个物业公司的调研中，物业公司普遍反映垃圾清运费过高，有的个别小区年缴垃圾清运费达到7万多元，部分小区只能请社会上其他清运公司负责清运垃圾，以降低开支费用。物业公司希望在税收优惠政策的基础上，对于旧住房小区的垃圾清运费给予减免。
2)解决代收代付项目营业税税基过大问题
目前，对于物业公司的代收代付业务，税务部门以其代收额作为税基征收营业税，扩大了税基范围，增加了物业公司的税务负担。物业公司要求按照《关于本市物业管理有关流转税征收问题的通知》(沪地税一(1996)24号)的有关规定，对物业公司代收代付业务以其代收业务取得的收入，扣除完全支付后的余额计征营业税。
3)解决公有住房租金减免问题
物业公司反映，公有住房租金减免范围不断增加，租金减免对象占全部缴纳租金对象的比例已经由2000年以前的不足10%达到现在的15-20%。政府给予老百姓的租金减免完全由物业公司来承担，长此以往，物业公司感到力不从心。物业公司呼吁政府在制定租金减免政策时，对租金减免对象要根据新的形势予以重新界定，同时对于物业公司因租金减免少收的租金，给予适当的政策扶持，以减少物业公司的负担。
4)对开发商一次性补助资金进行征税问题
部分物业公司反映，为了支持物业公司维持日常运作，有的开发商给予物业公司一次性的补助，目前这部分补助被列为物业公司的营业收入征收营业税。这部分一次性补助本身是由于开发商考虑物业公司管理旧住房小区困难而给予的，现在对于这部分一次性补助征税，加重了物业公司的经营难度。物业公司建议对于这部分一次性补助减免征收营业税，从而加大政策性扶持力度。
参考文献：
《上海市物业管理及相关政策法规汇编》(上海市房屋土地资源管理局、上海市物业管理协会，2001)
课题指导：钮廷楷、翁国强
第一课题小组组长：瞿学泽
组员：潘磊、严宝根、吴皑
执笔：潘磊、严宝根
