在物业服务费纠纷的诉讼过程中，经常听见业主说，只要法院认定物业服务合同无效，业主就不用交纳物业服务费。笔者认为，这种说法并不准确。物业服务合同无效并不意味着不用交纳物业服务费。
在物业服务费纠纷的审理过程中，当事人业主往往会针对据以收取物业服务费的物业服务合同的效力问题提出抗辩，认为只要法院判令物业服务合同无效，业主就可以免除其交纳物业服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果法院在审理过程中，发现物业服务合同无效的情形，可以依法判令物业服务合同无效。但是物业服务合同无效是否就意味着业主可以免除交纳物业服务费的义务呢?关于这个问题，我们可以从合同无效的法律后果进行分析。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据上述规定，如果合同被法院判令无效后，当事人可以选择行使两种请求权，即物权请求权或不当得利返还请求权。行使物权请求权的前提是原物存在，且没有转让给善意第三人，这种情况下，当事人可以依照物权请求权主张返还原物。如果原物已经不存在，或者虽然存在但已经转让给善意第三人，则当事人只能主张不当得利的返还。
物业服务是对房屋及配套设施设备和场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动，它是一种提供给业主的综合性服务。因此，不存在原物的返还问题，即物权请求权因缺乏具体的物而无法行使。合同无效的处理原则是恢复原状，即恢复到签约之前的状态。但是物业服务提供的是一种劳务，一旦由物业服务企业提供给业主享受，就无法恢复到没有提供服务的状态。《合同法》规定，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。王利明教授认为，如果一方只是向另一方提供一定的劳务或完成一定的工作，因为并不存在物的交付，如果合同不成立、无效或被撤销，则提供劳务或完成工作的一方即使是在非物权行为无因性立法模式下仍不能适用物权返还请求权，此时则应适用不当得利返还请求权。[1]所谓不当得利，就是指法律上没有根据，有损于他人而自己获得的一种利益。因而虽属既成事实也不受法律保护，并随这一自然事实的出现而在当事人之间形成相应的债权债务关系。《民法通则》第九十二条规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据法律规定，不当得利一般情况下必须具备以下四个条件：
第一，必须是一方受益;
第二，必须是他方受损;
第三， 一方受益与他方受损之间必须有因果关系;
第四，受益必须是没有合法根据。
在物业服务法律关系中，业主得到了物业服务企业提供的服务，企业在提供服务时支出了必要的人力、物力等费用。业主享受服务与公司提供服务之间存在因果关系。如果业主与公司之间的物业服务合同因违反法律规定被判令无效，那么，公司提供的物业服务就缺乏合法的法律依据。这种情形符合“不当得利”的法律构成要件，物业服务企业可以依照不当得利返还请求权要求业主支付物业服务费。
不当得利法律制度的最终目的是调整当事人之间利益的不平衡。一般来说，如果当事人取得的财产是劳务，无法返还财产，应按照当时国家规定的价格折合成钱款返还。如果没有国家规定价格的，就以市场价格或者同类劳务的报酬标准折合成钱款返还。《德国民法典》818条第2款对于不当得利的返还作了这样的规定：“所取得的收益因其性质不能返还或受益人因其他原因返还不能的，受益人应当偿还其价值。”在物业服务合同被法院判令无效后，合同中约定的物业服务收费标准对双方不再具有法律约束力，那么就存在物业服务公司提供的物业服务的折价问题。物业服务的价值是否应该包括利润呢?笔者认为由于不当得利的制度价值，不在于损害赔偿，只在于调整当事人的利益变动失衡，因此利润不应当包含在应当返还的价额内。
物业服务合同无效后，物业服务公司提供的物业服务的价值该如何计算呢?
司法实践中，已经有一些地方法院对此问题出台了相关规定。深圳市罗湖区人民法院颁布的《关于物业管理纠纷案件的处理意见》中“关于合同无效情形及处理原则”第二款规定，合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。该意见对合同无效后的物业服务费用采用政府规定的最低价格收费标准，体现了法院对合同无效法律后果的否定性评价。笔者认为，物业服务合同无效时采用政府规定的最低价格收费“一刀切”的做法也不尽合理，这种做法没有考虑到不同资质的物业服务企业提供的不同等级的物业服务。不同的企业提供的物业服务质量千差万别，很难生硬地用一个统一的标准去衡量。而《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第二十四条第二款规定，业主事实上接受了物业服务的，双方当事人没有约定物业服务收费的，法院可以参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。北京市高级人民法院赋予法院对物业服务收费的自由裁量权，即参照地方政府规定的收费标准进行收费，具体的收费数额由法院根据物业服务的收费项目、等级、资质等标准综合考虑，这样的规定就显得更加符合现实情况。建议法院在处理因物业服务合同无效导致的物业服务收费标准问题时，应结合物业服务企业实际提供的物业服务质量，物业服务项目、服务等级和标准等因素进行考虑，谨慎行使自由裁量权。如果对于物业服务企业提供的服务价值不便由法院直接作出评定，法院可以委托专业的鉴定机构对物业服务的成本和质量进行鉴定，根据鉴定结论来合理确定物业服务的市场价值。
关于无效合同中涉及到的价款支付标准问题，最高人民法院曾出台了相关的司法解释指导司法实践。例如，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。由此可见，在建设工程施工合同领域，法院是参照无效合同的约定判令发包人支付工程款的，这样便于法院对案件迅速作出明确判决，而不用启动繁琐的工程造价鉴定程序。但无效合同参照有效合同条款处理，没有体现出国家对无效合同的否定性评价及对导致合同无效的当事人的经济惩罚，这一缺点也一直受到司法实务界的诟病。司法实践中，某些法院在审理物业服务费纠纷的过程中，忽视了业主提出的物业服务合同的效力问题，而是以笼统的“事实物业服务关系”对双方的法律关系作出认定，并参照合同中约定的收费标准判令业主交纳物业服务费。这种无视物业服务合同效力的笼统判决，客观上纵容了某些物业服务企业的不规范的无序经营行为，违反了《物业管理条例》中规定的物业服务合同的法定签约程序。这种囫囵吞枣式的判决结果往往令业主们心理上难以接受，难于“服判息讼”，进而产生与物业服务企业的长久对抗情绪，影响社区的安定和谐。
综上，物业服务合同被法院判令无效，并不意味着业主不用交纳任何物业服务费。合同无效，意味着合同中对物业服务费的收取标准不能对业主适用，并不意味着业主与企业之间不存在物业服务法律关系。从法律角度分析，合同无效后，企业与业主之间的法律关系转化成为不当得利之债，企业可以依照不当得利返还请求权要求业主返还不当得利，即返还物业服务的劳务价值。
注释：
[1]王利明：《物权法论》(修订本)，中国政法大学出版社2003年版，第187—189页。
(原载于《现代物业·新业主》2010年第08期/总第159期)
