宁波港商务大厦的建设已经拉开序幕，规划、设计、施工等各项工作正在按计划进行中，与此同时，早期确定大厦物业管理的方式已经成为现在各项工作不可缺少的重要一环，并将最终影响建成后物业管理的发展方向。对于物业管理模式的考虑以及组建已成为大厦建设乃至今后管理的当务之急。
一、物业管理的模式
宁波港商务大厦由宁波港务局自主投资建设，主要满足本局自身工作需要，同时，通过部分出租形式提供给有关单位进行工作、商务活动。有别于房地产开发性质的纯商务大厦，对物业管理的要求也有所不同。通过走访、了解相关单位物业管理的经验和意见，物业管理的模式大致分为以下3种：
(一)自主管理:大厦由本局建设，也由局内实行管理，物业管理公司作为局对大厦物业进行日常管理的部门，开展各项工作。因其在组织形式和用工方式上的不同，又可分为两种：
1、物业管理公司由局内组建，全部人员由局人事部门进行统一调配，实行公司总经理对局长负责制，所有用工待遇基本实行局内工资奖金制度(模式一)。
2、物业管理公司由局内组建，必需的管理人员(高级管理和主要技术人员)由局进行调配任用，公司总经理对局长负责，局内人员基本实行局内工资奖金制度，其他用工采用市场化、社会化(专业化)用工、薪酬方式(模式二)。
(二)招标外包：由港务局采用招标的方式，通过公平的竞争，择优选聘有经验上档次的专业物业管理公司进行管理。港务局作为业主与物业管理公司签订有关合同，并支付物业管理费用，所有人员、待遇以及用工风险与局内无关(模式三)。
(三)合作管理：鉴于目前我局对智能化大厦物业管理的经验不足，物业管理公司发展初期先由港务局与有管理经验并富有成效的专业物业管理公司共同合作组建，组织结构、人员配置和用工劳酬由双方协议确定(模式四)。
二、四种模式的比较
物业管理的目标是通过为物业所有人和使用人提供高效、周到的有偿服务，充分合理地使用现有物业，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，促使物业的保值和增值，为业主和住户提供物质、精神两方面的服务和效益，创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住、工作环境。评价一个物业管理公司首先是服务质量，而服务质量直接取决于管理理念(经验)和管理方式，其次，物业管理公司以经营为手段，有偿地为物业所有人和使用人提供劳务服务，同时努力降低内部费用，最终取得直接的最大的经济效益并获得发展。因此对上面四种模式的比较得从符合市场经济规律的前提出发，在管理、成本、发展三个方面进行考虑。
模式一
宁波港务局作为一个国有大中型企业，以前一直实行计划经济的管理模式，现在正在进行的各项制度改革对企业发生了深刻的影响，使企业有了新的活力，但距完全的现代化市场经济管理模式还需时日。职工的铁饭碗、大锅饭的思想还依然存在，不愿干脏活、累活的现象还普遍存在。同时，职工的报酬同比市场上的明显高出许多。这势必对物业管理公司内部的管理造成不利，影响物业管理服务质量，也造成了劳动用工成本的巨大压力。管理和成本的问题也必将制约公司的今后发展。当然，应该承认这种模式为局内富余职工创造了再就业的岗位。
模式二
凭借港务局多年来对港口生产的管理经验和齐全的各专业技术力量，有能力实现对物业管理公司的管理。除必需的管理人员，其他用工实行市场化、社会化制度，克服了原有管理上的不便，也大大减少了劳动力成本。对物业的维修、清洁、保安等全部依赖市场竞争所形成的社会分工，需要时由物业管理公司通过招标、分包或临时购买等方式解决，职工伤亡等用工风险也大大降低，能在更深层次上实现物业管理的专业化，因而更能适应未来市场竞争的需要，具有长远的发展前途。但是，也应该看到，物业管理是一个新兴的产业，具有一定的特殊性，开始阶段难免会存在一些问题，需要不断的摸索、学习。
模式三
优秀的专业物业管理公司具有先进的管理经营理念，丰富的管理经验和高素质的物业管理队伍，应当能提供优质的服务。港务局只需为享用这些服务而买单。当然对港务局来说也就不存在能否发展的问题，是最省事的模式，但存在港务局与物业管理公司的磨合问题。
模式四
物业管理作为新兴的产业，具有许多不同于日常管理的特点，为减少错误和少走弯路，在物业管理公司的起步初期与有经验、善管理的专业物业公司进行合作是一种不错的选择，可以顺利地完成物业管理体系的建立，树立起经营管理理念，制定出详尽的各项制度，并为公司日后的自主管理和发展培养、储备人才。当然，在此期间，港务局会支付较高的费用，所谓花钱买管理、花钱买经验。
综合以上四种模式，经过对几家已经实施物业管理的企业的走访、学习后，认为物业管理必须走公司化道路，物业管理公司是具有独立法人资格的企业，所有操作必须符合公司法的规定，不应采用象办公室附带管理(过去的行政科)的形式进行管理。因此，人员的任用、调配由物业管理公司自主管理，实行市场用工制，择优录用，一方面可以减少劳动力成本，另一方面能通过竞争提高人员的素质，最大限度地发挥员工的主观能动性和工作积极性。公司财务实行独立核算，自负盈亏，通过对内减少成本、对外提供优质服务，不断拓展市场或其它多种经营来获得收益(利润)。收益除部分用于适当改善员工待遇、通过激励机制实行奖惩外，主要用于公司的再发展，通过收益的积累为公司的扩大再生产创造条件。
可以相信，通过若干年的努力，宁波港务局以商务大厦为基础的物业管理工作在取得一定经济效益的同时，也会取得积极的社会效益，走与国际接轨之路，以良好的形象走向市场。
原载于《现代物业·新业主》2003年第7期)
