建设部、广东省及其他地方原先出台有关物业管理的文件，其所指“共用部位、共用设施设备维修基金”、“物业管理维修基金”等均是指“物业专项维修资金”，2003年国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，正式定名为“物业专项维修资金”。
物业专项维修资金的相关法律规定及法律分析
关于物业专项维修资金由谁交纳、交纳标准、如何交纳问题，在国务院的《物业管理条例》颁布之前，建设部及广东省有不同的规定。
1、《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业(以下统称住宅物业)的业主，应当按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;具体交纳方式由建设部和财政部规定。
2、建设部、财政部颁布的于1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称建设部《管理办法》)规定：业主应在购房时按购房款2%-3%的比例向开发商交纳物业维修基金(维修基金的交纳比例由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门确定)。
3、广东省人大常委颁布的于1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》(以下简称广东省《条例》)规定：开发商应在移交物业管理权时按物业总投资的2%一次性向业主委员会划拨物业管理维修基金。
以上三个法律文件，国务院《条例》是行政法规，建设部《管理办法》是部门规章，广东省《条例》是地方性法规。从法律效力上讲，行政法规的效力大于部门规章和地方性法规。所以自2003年9月1日之后，在东莞市销售的住宅物业，物业专项维修资金由谁交纳的问题应适用国务院《条例》的规定，即应由业主交纳物业专项维修资金。这点无可争议。至于物业专项维修资金的交纳标准和交纳时间，在建设部和财政部出台新的文件之前，仍按照1999年1月1日的《管理办法》执行，即由开发商在售楼时按照购房款的2%-3%的比例向业主代收。
而对于1998年10月1日之后、2003年8月31日之前，在东莞市销售的住宅物业，根据法不溯及既往的原则，其物业专项维修资金的交纳问题显然不能适用国务院《条例》的规定，而应适用当时的规定。
东莞市物业专项维修资金的执行情况
由于广东省《条例》和建设部《管理办法》在法律适用上的冲突，目前东莞市没有哪个楼盘的开发商主动交纳物业专项维修资金，东莞市房地产行政主管部门也未强制要求开发商按广东省《条例》交纳。而业主是否交纳维修资金，对开发商的利益并没有直接的实质性影响，故多数开发商没有强制业主交纳，以免给业主造成“乱收费”或“楼价高”的错觉。从我们近期在东莞市部分高档楼盘的调查情况来看，有相当多楼盘没有要求业主交纳维修资金。即使在要求业主交纳维修基金的楼盘中，也均未按建设部《管理办法》所规定的按购房款的2%-3%标准计收，而是象征性地收取少量维修基金：有的按户计收，每户交纳标准从500-2,000元不等;有的则以若干个月物业管理费为交费标准，如某山庄就以3个月的物业管理费为维修基金交费标准。
由于维修资金由开发商还是由业主交纳在法律适用上不明确，且维修资金的交纳标准不低(占小区物业总投资的2%或购房款的2%-3%)，如果强制要求业主交纳，势必会影响到房地产开发公司房屋的顺利销售甚至可能引发冲突。所以为慎重起见，东莞市在2003年8月31日之前开发的大多数楼盘的售楼合同中，房地产开发公司大都未约定由业主交纳维修基金，房地产开发公司也未交纳维修基金。而在一些开发档次较高的楼盘销售过程中，房地产开发公司便比较重视物业专项维修资金可能引发的法律风险，如由广东某集团开发的大型别墅花园，房地产开发公司在与业主签订的《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》及制定的《住户手册》中均明确规定：业主应按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。但考虑到业主交纳维修资金问题的敏感性，对其交纳标准和交纳时间没有约定，至今也没有要求业主实际交纳，以免影响售楼工作。
物业专项维修资金收缴的解决办法
从目前情况来看，要求业主交纳物业专项维修资金很有必要。因为：业主是否交纳维修资金，一则会影响到物业公司管理的物业小区的评优创建工作;二则在对房屋保修期届满后，将业主交纳的维修资金用于房屋共用部位特别是共用设施设备的维修、更新和改造，可避免出现像一些物业小区那样的尴尬局面：挪用物业管理费对物业共用设施设备进行维修，加剧管理处物业管理费的亏损;因物业管理费亏损没有资金用于维修物业共用设施设备，导致业主不满，从而影响了房地产开发公司及物业公司的信誉。
对于2003年8月31日之前销售的大多数住宅物业，如前所述，由于法律适用上的冲突，且售楼合同中也没有约定由业主交纳维修资金，故房地产开发公司现不宜要求业主交纳维修资金，留待国家有权机关作出法律适用决定后才作打算或视一些大型高档次物业小区的经验再行定夺。但对于2003年9月1日之后销售的物业，目前要求业主交纳物业专项维修资金已具备可行性：首先，对于2003年9月1日之后销售的物业，要求业主交纳维修资金有明确的法律依据;其次，对于2003年8月31日之前销售的物业，如房地产开发公司已在相关协议中明确规定由业主按国家规定交纳维修资金，则要求业主交纳维修资金有明确的合同依据;第三，东莞市越来越多的楼盘已要求业主交纳部分维修资金，因而业主对其交纳维修资金在心理上已有所准备。
为此，可以先以一些开发档次较高的大型物业小区为突破口，采取循序渐进的方式解决业主交纳维修资金问题。具体操作可参考如下一些做法：
1、通过向业主发书面通知，售楼人员电话联系及其他有效途径，向业主宣传交纳维修资金的必要性。
2、借鉴东莞市其他楼盘的成功经验，先要求业主交纳少量的维修资金。具体交纳标准可预定(有待进一步论证)如下：公寓为购房款的1%(须注明：“房屋共用部位与共用设施设备各占一半”，将两者分帐并分别使用，可避免日后出现扯皮)，别墅为购房款的0.5%(须注明“房屋本体与共用设施设备各占一半”);并且须注明“此为暂定额，最终以国家规定的交费标准为准”，以便日后要求业主按国家规定全数交纳。
若按此交纳标准执行，公寓以楼价30万元计，仅交3,000元，别墅以楼价120万元计，仅交6,000元，这应为业主可以接受的限度。
3、维修资金交纳时间上应找准切入点：对于已签订买卖合同但未收楼的房屋，可要求业主在收楼时交纳;对于已收楼但未办妥房地产权证的房屋，可要求业主在房地产权证办妥之时(或者领证时)交纳。
4、在开展上述工作的同时，应当做好房屋认购阶段的维修资金交纳的宣传工作和实施方案，包括：修改现有楼书资料，增加维修资金的交纳标准和交费时间事项;修改现有商品房买卖合同附件《补充协议》和《代收税费明细》，写明维修资金的交纳标准和交费时间，并写明若业主不按约定交纳维修资金的，房地产开发公司可拒绝交楼及办理房地产权证。
5、对业主已交纳的专项资金应按单栋房屋设立专门存款帐户和交费明细表，报备至当地政府房地产行业主管部门，并允许已交费业主随时检查。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第9期总第51期)
