“建筑物区分所有权”现在已成为《物权法》的一部分。不久的未来，将成为我国民法典的一部分。然而，“建筑物区分所有权”却是令人最难以接近的部分。何以如此?这与我们民法专家的自以为是有关。
十几年前，就有内地法学博士著书建议：“以日本法和我国台湾法所称‘建筑物区分所有权’名称最为妥洽，可资足取”。[1]然而，查日本民法典以及日本有关建筑物之区分所有等法律，查我国台湾地区民法典以及台湾地区公寓大厦管理条例，无一正面直称“建筑物区分所有权”者。这是怎么一回事?!
2006年12月25日，新华网报道：自12月24日起，全国人大常委会开始对物权法草案进行第七次审议。这是物权法草案继六审创下全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最，再次刷新这一纪录。2002年12月，物权法草案作为民法草案的一编，与其他部分一起提请九届全国人大常委会进行了初次审议。从一审、二审到六审、七审稿，物权法草案在充分吸纳常委会组成人员审议意见和其他各方意见的基础上，已日趋成熟。[2]
物权法草案已日趋成熟。对于“建筑物区分所有权”而言，是立法机关决定变称“业主的建筑物区分所有权”，以期容易理解。
在第九届全国人大常委会对物权法草案进行第一次审议之前，立法机关桌上前后还有四个物权法草案建议稿：一、1999年10月，中国社会科学院草案建议稿;二、2000年12月，中国人民大学草案建议稿;三、2001年5月，全国人大常委会法工委民法室草案建议稿;四、2002年1月，全国人大常委会法工委发给各大学法学院系、人民法院和国务院各部门的物权法征求意见稿。[3]这四个草案建议稿、意见稿都建议为“建筑物区分所有权”立法。
2004年10月15日，第十届全国人大常委会第12次会议对物权法草案进行第二次审议。草案仍然提议为“建筑物区分所有权”立法。
就是这个以“建筑物”、“区分”、“所有权”组成的特定物权概念，词组冗长，难于上口，令立法机关中不少学者和领导人张口结舌，读之气促。许多人不清楚这个冗长词组之结构偏正何在，读如古文，中间难以停顿。不少人读成“建筑物区分-所有权”，自己不知所云。
到了2005年7月，十届全国人大常委会将物权法草案向社会公布，以征求意见(第三次审议稿)。其中，开始提议要为“业主的建筑物区分所有权”立法。立法机关认为，给“建筑物区分所有权”戴一顶“业主的”帽子，业主能明白，物权法在为“业主的-所有权”立法，以此解决“建筑物区分所有权”既难读又难懂的问题。
第三次审议稿的这个修改，随即遭到当初建议“建筑物区分所有权”专家的反对：“在2005年7月10日以前历次由官方制定公布和由学者起草的物权法草案建议稿中，均直接称‘建筑物区分所有权’，而2005年7月10日由官方公布的物权法草案第三次审议稿却峰回路转，在名称上不再称为‘建筑物区分所有权’，而是在建筑物区分所有权的名称前加上了‘业主的’三个字，变为‘业主的建筑物区分所有权’。这一添加是否妥当，值得研究……凡此种种情况表明，立法者在规定建筑物区分所有权方面能力尚有不够。”[4]
不知是立法者的能力尚有不够，还是当初提议“建筑物区分所有权”的专家聪明尚有不够。总之，立法者坚持己见。即，从第三次审议稿开始，直到2006年12月25日的第七次审议稿，后五稿物权法草案，十届全国人大常委会审议均为“业主的建筑物区分所有权”立法。
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》，实际是“业主的建筑物区分所有权”成为了《物权法》的一部分。
本文批评我们的民法专家自以为是。因为他们的翻译，主观构造汉语“建筑物区分所有权”时，根本没有注意，这个词组在原产地日本，并非如此抽象单调、晦涩难懂。我们的民法专家的建议，缺少一种人文关怀。民法专家不关怀法律条文的浅显化，不注意使用浅显通用的文字，不知道法律语词之良好构造不仅有利于立法逻辑有层次地舒展，而且有利于普通民众有层次地理解，使物权法通俗易于接近。
前几年，日本京都大学教授大石真在一次国际学术大会上作“日本对外国法的继受与法律用语的选择”报告。该报告开篇即说：“日本在明治初期就重视法律条文的浅显化问题，近来又再次强调‘让法律贴近普通百姓’”。日本明治初期1875年2月4日的太政官17号通令，强调“为辨明事理，应注意尽量使用浅显的文字”。日本著名法学家穗积陈重于1890年出版的《法典论》中指出，“法典的文章用语应浅显简明，让大多数人能得到统一的认识”，于1924年出版的《法律进化论》中又指出“简单易懂的法律是民权的保障”。[5]
汉语“建筑物区分所有权”这个名称，原文出自日本明治二十九年(1896)发布的《民法》第208条：“建物の区分所有”。译成汉语是：建筑物之区分所有。一个虚词“之”，不仅显示出“建筑物之区分所有”的偏正结构，“之”使口语在此停顿，令“建筑物之区分所有”具有可读性。
还有一个重要特点是，日本正面直用“建筑物之区分所有”，后不缀“权”。区分所有关乎事实，非直接关于权利。区分所有之事实，对理解学理上新型的区分所有权，十分关键。区分所有的中心意思是“有”，拥有;与“无”相对。[6]
日本《民法》第208条于昭和三十七年(1962)被日本第69号法律删除。同年，日本另立特别法《建物の区分所有等に関する法律》，仍然以“区分所有”为该法律名称的关键语词。其中“の”，汉语为“之”，汉译可有可无。然而为了汉语的可读性，此处须令之有。即，《建物の区分所有等に関する法律》汉译当《有关建筑物之区分所有等的法律》。
日本特别法《有关建筑物之区分所有等的法律》，第一条定义建筑物事实上的区分所有，第二条以区分所有为标的，定义区分所有权。[7]事实与权利，逻辑层次井然。
我国台湾地区“民法”只定义建筑物事实上的区分所有。[8]其特别法“公寓大厦管理条例”也只定义事实上的区分所有。[9]这并非偶然。台湾地区“内政部”营建署，甚至为避学理上的区分所有，立法时，易当初草拟的“建筑物区分所有权法”为今之“公寓大厦管理条例”。[10]
我们的民法专家移植域外民法概念，或者囫囵吞枣取台湾地区学者文章的“建筑物区分所有权”，或者直译日本法律不顾本土语言习惯。这都迫使我们的立法者再创造出“业主的建筑物区分所有权”。
区分所有和区分所有权，前者为法律事实，后者是法律制度。前者是后者的权利标的。两个概念不在同一逻辑层次上。我们的专家思维，乐于追求抽象，企望用一个抽象的“权”概念，包罗万象。结果，这个“建筑物之区分所有权”之抽象，到了立法者那里，又转借“业主的”具象，再传达给民众。
有参与立法的学者对此解释说：“‘业主’这一定语使得建筑物区分所有权更为具体。业主是买房置业的主人, 当然就为建筑物区分所有权人。”[11]这位学者希望业主用自己的建筑物区分所有权人身份，去体会“建筑物区分所有权”。殊不知，这种解释实为“建筑物区分所有权”概念同语反复。我们民众的理解力，就在这种同语反复的解释中被削弱了。
我们的《物权法》还要出英语版。“业主的建筑物区分所有权”如何与国际接轨?我国香港地区法律英汉双语。香港地区汉语“业主”对应英语有Landlord、Owner。[12]Landlord直译是地主。Owner与内地《物权法》的所有权人相近。业主的建筑物区分所有权，汉译英为Owner's divided ownership of building。这可能是一个汉语式英语。反译是“所有权人的建筑物区分所有权”。这有点可笑。是立法语言累赘所致。
立法语言累赘，起源于“建筑物”语词陌生之累，以及“建筑物区分所有权”概念汉语解读之累。
“建筑物”为何物?民众理解如何?实证存在问题。
本文设计了一个极端的抽样调查。由于是汉语言问题，调查将汉语人群分为语言学者群和非语言学者群。本文简称非语言学者群为俗界，包括高学历其他科学学者、一般民众，以至无学历者。抽样调查在语言学者群中进行。
以语言学者对语言词义的专业敏感性为语言调查典型群体;以语言学者编撰的汉语词典为语言意识调查样本。
笔者自存有4个版本的普通汉语词典。2006年6月29日，又到北京西单图书大厦查上架销售的汉语词典，择其13个不同版本的普通汉语词典。共选定17个版本为调查比较样本。其中，《新华词典》两个版本间隔20年，《现代汉语词典》两个版本间隔10年，选为时间纵向辅助比较样本。调查形成语言学者群思想中的“建筑物”、“建筑”语词意识问卷。
一问汉语词典出现“建筑物”的情况;二问“建筑物”的语词定义;三问词典收入“建筑(名)”的情况及词义;四问词典收入“构筑物”的情况及词义。
四个问题皆由语言学者编撰的汉语词典回答。以词典是否收入“建筑物”以及所注词义，代表语言学者对这个语词的日常语言习惯及理解“建筑物”的情况。
俗界由于其语言的非专业性及无意识，习惯使用“建筑物”语词的比例一定低于语言学者群。不可想象，俗界比语言学者群在编汉语词典时，更有意识照顾“建筑物”语词，更准确地使用“建筑物”概念。
调查记入统计的词典共17个版本。笔者自存的4个版本的普通汉语词典：
1、辞海编辑委员会：《辞海(语词分册)》。上海辞书出版社，1977年11月第1版。
2、商务印书馆新华词典编纂组编：《新华词典》。商务印书馆，1980年8月第1版。
3、商务印书馆编辑室：《四角号码新词典》。商务印书馆，1982 年12月第9版。
4、中国社会科学院语言研究所词典编辑室：《现代汉语词典》。商务印书馆，1996年7月修订第3版。
2006年6月29日，北京西单图书大厦在架出售的13个版本的普通汉语词典：
5、中国社会科学院语言研究所词典编辑室：《现代汉语词典》。商务印书馆，2005年6月第5版。
6、商务印书馆辞书研究中心修订：《新华词典》(2001年修订版)。商务印书馆，2001年1月修订第3版。
7、商务印书馆新华汉语词典编委会编：《新华汉语词典》。商务印书馆国际有限公司出版发行，2004年5月北京第1版。
8、商务印书馆新编词典编委会编：《新编词典》。商务印书馆国际有限公司出版发行，2005年8月北京第1版。
9、吕叔湘、李荣、许嘉璐首席顾问，李行健主编：《现代汉语规范词典》(缩印本)。外语教学与研究出版社和语文出版社，2005年7月第1版。
10、朱景松主编：《标准汉语词典》。汉语大词典出版社，2005年12月第1版。
11、李国炎、莫衡、单耀海、吴崇康编著：《精编当代汉语词典》(正序版)。上海辞书出版社，2003年7月第1版。
12、李晓琪、刘德联、牟淑媛、刘元满、杨德峰编：《汉语常用词用法词典》。北京大学出版社，1997年6月第1版。
13、汪耀楠主编：《国际标准汉字词典》。外语教学与研究出版社，2005年7月第1版。
14、莫衡主编：《袖珍汉语词典》(修订版)。金盾出版社，2000年修订版。
15、李国炎、莫衡、单耀海、吴崇康编著：《当代汉语词典》。上海辞书出版社，2004年1月第1版。
16、李葆嘉、唐志超主编：《文澜现代汉语小词典》。中国大百科全书出版社，2003年5月第1版。
17、李亚秋主编：《现代汉语小词典》。吉林文史出版社，2006年1月第1版。
调查结果：以语言学者群的不习惯使用为上限，民众更不习惯使用“建筑物”。
注释：
[1]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，北京：法律出版社，1995 年版，第64页。
[2]邹声文、田雨：“中国物权立法充分体现宪法原则”，新华网，2006年2月25日http://news.xinhuanet.com/legal/2006-12/25/content_5530957.htm
[3]梁慧星：“中国物权法的起草”，中国社科院法学所，中国法学网，学者专栏，梁慧星论文http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=422
[4]陈华彬：“业主的建筑物区分所有权”，《中外法学》,2006年第1期。
[5][日]京都大学教授大石真：“日本对外国法的继受与法律用语的选择——以公法为中心”(吴博译)，法学时评网>>法理前沿>>法学理论，http://www.law-times.net/ReadNews.asp?NewsID=2571&BigClassID=25&BigClassName=法理前沿&SmallClassID=31&SmallClassName=法学理论&SpecialID=0
[6]小学生字典编辑室编：《新编小学生字典》，北京：人民教育出版社，1983年版，第440页。再者，《古汉语常用字字典》，北京：商务印书馆，1979年版，第302页。
[7]王书江：《日本民法典》，北京：中国法制出版社，2000年版，第295页。
[8]台湾地区：《民法》，第799条，电子六法全书网，http://www.6law.idv.tw/
[9]台湾地区：《公寓大厦管理条例》，电子六法全书网，http://www.6law.idv.tw/6law/law/公寓大厦管理条例.htm
[10]台湾地区：黎淑慧：“《公寓大厦管理条例》制定目的及制定过程的研究”，http://www2.kuas.edu.tw/gov/acade/publish/sp34/92008.pdf
[11]王利明：“论业主的建筑物区分所有权的概念”，《当代法学》，2006年第5期，第37页。
[12]香港地区律政司双语法例资料系统：“汉英法律词汇”，(只在词目中寻找)业主，http://translate.legislation.gov.hk/gb/www.legislation.gov.hk/chi/glossary/homeglos.htm
(原载于《现代物业·新业主》2008年第7期)
