住宅小区物业管理困境在于业主不能形成共同决定
住宅小区的物业管理面临诸多难题：连续数年物价上涨，人工成本上涨，物业服务价格不能合理上调。物业服务企业难以为继，主动撤出小区的报道常见报端。
一些十年以上的次新小区，很多共用设施，如供水设施、电梯、屋面防水、小区绿化设施等，或是老化，或是没有得到及时合理维修，已经到了难以正常运作的状态。不进行及时合理的维修，会影响业主的正常生活。
房屋外墙面、屋顶阳光房等，经多年的风吹雨淋，或是本身质量就有问题，有坠物伤人的安全隐患，但得不到及时处理。
所有这些难题，表面上看上去属于物业管理的技术问题，但根子上，是业主对这些问题的处理和解决不能形成共识，达不成业主共同的决定。业主身为“甲方”，但形不成“甲方”的共同意志。
小区业主有能力形成业主共同决定吗?
我国共有物业的服务和管理有如下特点：
一、共有物业“大、全、高”： 大，指的是我国的物业管理区域一般偏大，动辄上千户;全，则指的是我国的《物权法》采用的法律体系将整个物业管理区域(一个建筑区划)内所有共有物业规定为由全体业主所有和管理，而不是如香港、加拿大等地，业主只是拥有和管理自己的自然楼;高，指的是《物权法》把业主对共有物业管理决策的门槛定得奇高，过于超前，与中国小区的实际状况和业主的自治能力严重脱节。
二、住宅小区的物业管理，主要是业主对相对于专有部分之外的又相关联之共有部分的管理。从理论和法律上讲，是公民对私有物权的管理。但是，当一个小区的规模达到几百户、上千户甚至上万户后，众多单个业主共同拥有物业的管理，如停车、绿化等的管理，实际上更多的具有“公共管理”的性质。
基于上面两方面的分析，以笔者十多年小区业主自我治理的经验和体会，得出如下结论：在现有的住宅小区规模、按现有《物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，小区业主自我治理，形成共同决定，可持续发展的前景，非常渺茫。对于众多业主所拥有的共有物业管理这种“公共服务”，搭便车是自然的选择，“公地悲剧”是其必然的结果。
的确有少数小区，能够进行业主自我治理，且能持续数年。但就全国的范围来看，这样的小区太少了，是凤毛麟角，复制性并不强。
路在何方?
住宅小区物业管理的乱象、多数住宅小区业主不能自主治理的现实、小区出了问题就去找政府的惯有思维，使行业主管部门和各级政府也深为头疼。也许是急于解决问题，一些地方和城市开始尝试为业主做主。2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》就很有代表性，其第二十七条规定：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
北京市住建委在2013年上半年制订了一个《关于加强业主委员会建设等有关问题的通知》(征求意见稿)，其中也有与《江苏省物业管理条理》相似的内容。
政府急于解决问题的心态可以理解，但这种做法与《物权法》相悖，这种所谓的“物业管理委员会”的职责没有法律基础，其作出的决定没有法律效力。“物业管理委员会”不是住宅小区责权利的主体，不能承担对应的责任。基层政府替业主做主，把小区业主(私有)共同财产的管理抱到自己怀里，介入容易抽身难。这个包袱很沉重，政府背不动，这是一条走不通的老路。
小区物业管理，对象是物，主体是业主，是人。人是有思想的，对于某一件具体的事，每个人有不同的想法，不管哪种想法，在自己或是外人来看，都是出于公心或是私心。
而当共有物业管理的具体事宜有不同可选方案时，每位业主自然的选择，是那个有利于自己的方案，而不是一个对自己不利甚至有害的方案。而物业管理的最后实施只能有一种方案——只能选择一个得到“多数”业主同意的方案，对于没有选择这种方案的业主，在“多数”业主决策产生后，应该服从和遵守这种方案。
小区业主对共有物业的管理，是不同业主自然人(单位)之间的利益博弈。此处所指的利益有广泛的含义，可能是具体的物质利益，可能是名誉的提升或贬低，也可能仅仅是意气之争。而利益的得失和博弈，在很多时候是残酷的。
利益博弈是正常的，但以什么样的方式来进行?在文明社会不付诸暴力的前提下，答案是：
按规则、按程序进行公开民主议事，形成共同决定;
建立权力有制衡、公平与效率兼顾的业主组织，确保程序正义能够得到维护。确保业主共同决定能得到实施。
具体措施：
1、《物权法》是业主自我管理的基础法规，需要对《物权法》进行修改，让《物权法》的规定有可操作性。修订《物权法》，以“参与者决定结局”的思路，降低业主对共有物业事务决策的门槛，放宽业主组织决策的条件，让参与物业管理的业主真正能作出有效的共同决定。 《物权法》第七十六条规定业主共同决定的门槛面积和人数双过半，或是面积和人数双过三分之二，门槛过高，没有可操作性，已实际上阻碍了业主自治的发展。
2、建立正确规则和程序，确保按规则和程序议事，做到程序正义。共同决定必须要有公认的程序，程序必须公开透明;通过程序的正义，让业主表达出自己的真实意愿。
3、完善业主组织建设，构建规模适度的业主代表组织，以保证业主组织决策能按规则和程序进行，以保证业主组织决策的执行力度。业主大会和业主委员会为《物权法》和《物业管理条例》规定的一个物业管理区域内业主组织的基本构成结构。但对于一个规模千户以上的小区来说，业主大会作为全体业主的组织，不是一个能“主动行动”的组织，而只是一个“被动书面表决”的机器。这种人人一票的大民主，并非保护业主权益的最好形式。业主委员会，规模小，能讨论，是一个可以“主动行动”的业主组织，但由于《物权法》和《物业管理条例》将权力大都赋予了业主大会这台“沉重机器”或“休克的恐龙”，业主委员会决策权力受限，起不到一个组织其应有的作用;但另一方面，如果对业主委员会赋权过大，在监督机制还没有建立起来的情况下，可能导致业主委员会乱作为。
构建规模适度的业主代表组织(30-50人)，能决策重大的事项，能对业委会进行监督、支持，是大势所趋，势在必行。北京市上地西里小区从2003年以来的实践，验证了这种组织的必要性。《江苏省物业管理条例》第十二条已明确规定：业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。沈阳市也在制订业主大会指导规则，据介绍也会有业主代表大会决策重大事项的规定。
以北京的业主自治简短历史来说，业主自治较好的时期，恰恰是《物业管理条例》2003年9月出台前的时期。业主(当时称产权人)的活动以《北京市房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》(京房地物字[1997]第485号文件)和《北京市房屋土地管理局关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》(京房地物字[1998]308号文件)这两个文件为主要依据。在上述两个依据中，管委会(即业委会)可以以两种方式产生：召开产权人大会，产生管委会，管委会对产权人大会负责;召开产权人代表大会(适用于产权人总数超过200人的社区)，产生管委会，管委会对产权人代表大会负责。当时许多小区，如笔者所在的上地西里小区，正是通过召开产权人代表大会，选举产生物业管理委员会，建立了自己的业主组织。
简短的业主自治历史，从正反两个方面，都证明了在规模较大的社区，建立业主代表组织，由业主代表组织决策的重要性。
4、调动一切力量，维护规则和程序正义。在将来相当长的一段时间内，在一些业主参与程度较差的住宅小区，守住程序正义的底线，有公开透明的程序，政府公权力的适度合法介入，基层居民自治组织居民委员会的适度合法介入。比如业主大会会议的召开，在基层政府或是居民委员会公示性召集还开不起来的情况下，由基层政府或是第三方组织召开业主会议，让业主自己表达意愿，以参与表达意见的业主的多数意愿成为业主的共同决定，这样做有利于业主自治。基层政府或是行业主管部门，或是第三方，能做的或是应该做的，是对规则和程序的维护，对业主达到自我治理的启蒙和推动，而不是代替业主做主。
世界上没有救世主，业主自己的事最终需要自己担当。业主享受权利，就要承担责任和义务;小区的共有物业管理，是利益博弈，而利益博弈的过程就是政治。每个真正成熟的小区，总要经历业主之间“与人斗”的“小区政治”争斗的过程。只有经过阵疼，真正组织起来，通过公开的规则程序，民主议事，把自己的小区管理起来，这才是住宅小区业主自治的必走之路。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期)
