大型商场的销售因受季节性因素影响较大，特别是以服装生活类销售为主的商场，每到春节、五一两大节日后及秋旺之前(相对来说是商场的销售淡季)，商场会对柜台商品进行换季更新，同时根据商场经营者(一般为厂家自销或代理商、经销商，简称为厂商)的柜台经营状况，对厂商柜台进行调整，淘汰一些销售业绩较差的厂商，也会引进一些新的品牌商品，每次调整幅度都会比较大，一般占到柜台总数的三成以上。大量厂商柜台拆柜、进柜，专柜装修工作量相对平时要高出很多，此时专柜拆柜、装修工作也成了商场及物业公司的工作重点，一般持续一个月时间(春季为3月或4月，夏季为6月或8月)。另外，大型商场因受其营业时间、物业类型等因素的影响，自身具有一定的特殊性，其装修管理与小区、大厦的装修管理有较大的区别，除新开商场，很难做到楼层全封闭管理，一般都是边装修、边营业，这无疑会给商城装修管理带来更大的难度。那么商场物业该如何做好换季专柜装修的管理服务工作，确保商场正常营业不受影响呢?笔者根据多年的商场管理工作实践，认为必须要从以下几个方面开展工作。
一、安全管理服务监管
(一)财产安全管理
1、挂牌进出，限制区域，突出“有序”
商场换季装修时，装修人员较多，如何进行有效管理呢?首先要加强施工人员进场管理，装修施工时间主要集中在商场营业打烊后的夜间，各厂商柜台装修人员集中在商场规定的入口处，由于大家都想尽快进入商场施工，此时，如无人统一指挥，很容易出现拥挤争抢的混乱场面，轻则容易引起打架斗殴治安事件，重则可能引发挤踏死伤事故。此时，物业公司必须安排专人在入口处，安排装修队按秩序排队进场。一般按楼层为单位统一进入较为合适。进场时由各楼层监护人员带队，胸挂工作牌，从指定电梯(一般为货梯)上至所需楼层施工(一楼除外)。
2、重点防盗，保卫严密，人人“守纪”
装修期间，由于人员较杂，商场货品很容易被偷盗，对商场货品监管是重点，而商场进出口是最后控制点，因此，无论楼层监护人员还是施工人员均不得携带箱包进场;同时要加强对携带物品的检查监管力度，人员携带物品进出，必须出示相关部门(楼层监护负责人)签发的出门证，否则一律不得带出门。另外，要注意有人夹带容易携带的商品(衣物、小物品)出门，特别是秋调时，装修工人多穿着夹克类服装，很容易夹带商品出门(商场不像超市，是没有报警装置的);另也要注意偷梁换柱的情况发生，如将旧皮带换成新皮带(名牌皮带价值不菲，价格上千元近万元都有)，或将新鞋穿在脚上，旧鞋扔进垃圾桶里;这些都无疑会增加检查难度，这就要求我们管理人员在监管时要多留心，眼睛要不揉沙子，学会仔细观察，发现异常情况，不容放过。
3、全员参与，跟踪管理，不能“大意”
对于季节性柜台调整装修，因工作量较大，仅靠物业部门进行管理肯定是忙不过来的，商场一般会安排楼层的管理人员进行配合，每个楼层会根据施工柜台数量多少安排一定的管理人员在楼层进行监管(楼层监护人员必须统一穿工作服，配戴工作牌)，一人分管一个区域，防止施工人员进入非施工区域，因为商场是敞开式的，如果闲杂人员进入其他专柜，很容易发生商品丢失事件。如确实需要离开施工场地，例如：托运货架、去洗手间等，必须由监护人员带领前往。另外，在加强人防的同时，也要做好技防，充分利用商场监控系统，做好监控录像工作，便于现场监控及事后为调查取证提供方便。
(二)消防安全，责任重大，监管“有力”
施工现场监管重点是施工明火的管理，一定要严格按操作要求和程序进行，不能有侥幸心理，来不得半点马虎。2007年，南京某大商场就因电焊引起仓库火灾，仓库内货物全部被毁，损失惨重。商场资产成千上万，而且是敞开式的，一旦引起火灾，后果不堪设想。因此，现场装修消防安全管理非常重要，一方面，在装修施工期间，要引起施工方思想上的高度重视，如需要动火或烧焊，必须要求其签订动火安全协议，而且要不厌其烦，动一次火签一次动火协议，目的就是要使施工方安全这根弦不能松弛。在整个装修施工过程中，专柜施工方必须在其施工区域内设置足够数量的灭火器，做好安全防范措施(如在烧焊的下方、四周用耐火材料防护)，并指定专人消防监护，动火结束后，要做到工完场清，不留安全隐患。
(三)购买保险，风险规避，防范“事故”
为尽量降低、规避商场财产被盗、受损，及厂商装修工程财产、施工人员人身安全风险，除了要加强安全防范监管外，也可建议厂商在装修期间要求承建者购买装修工程财产险及公众责任险。保险须以厂商、承建单位及商场的名义联名投保，并以商场为其投保所在地。保险期限应以自装修工程施工起始日，至全部完工时为止。若厂商按上述建议投保，应将保险单向商场展示并交商场保存。
二、工程装修审核把关
(一)施工前：严格审批手续，加强重点审核
专柜装修审批绝不是走程序、走过程，物业公司要重点审核图纸的安全性，看专柜装修有无影响到房屋建筑结构、消防安全，有无占用消防通道、消防设施。另外，重点就是要审核用电安全，核实用电总额。看所用电器是否为商场规定品牌或是否为合格产品。
1、装修图纸审核
专柜厂商在装修工程开始前，应向物业公司呈交下列详细图纸：详细的单位平面图(详述装修的材料);详细的机电图及其规格(须详细展示电力、空调、消防、水务及其装置之设计);天花图(详细说明所用天花种类及灯饰分布)。如装修涉及市政规划，影响结构、消防、环保、外立面等可能与国家规范或政策要求有矛盾，专柜厂商应自行负责将方案报送政府有关部门审批，以符合政府部门及国家条例所规定的要求。
2、施工资质审核
厂商装修聘用的装修施工单位必须具有当地建筑业管理部门认可的设计资质证书与施工资质证书，才能取得施工资格。如果聘用不具备施工资格的施工单位强行施工造成商场财物损毁，一概由聘用厂商承担经济法律责任。
3、安全用电审核
厂商在装修安装和整改专柜道具电器时，应先填报用电审批表，经审核后方可进行，不得先安装后申请，审批后转至物业公司电工备接电用。用电安全审核关键要注意：审核专柜选用的照明灯具是否为正规厂商生产的正品器件，是否符合国家低压用电器标准。一般商场都有自己相对固定的品牌要求，如金鹰集团购物中心：日光灯一般选用飞利浦、松下、欧斯郎、G.E电感式加专业照明铝壳;日光灯管则采用三基色超级光管(如：飞利浦80、90系列)，并且要求先拿样品到商场管理部，认可后方能安装。对于一些厂商对铺位和柜台盲目攀比亮化效果、擅自加大照明用电的不良行为，在审核时一定要严格把关，坚决予以否定，以防止线路超负荷引发火灾。
(二)施工中：加强现场监管，消除安全隐患
专柜在进场装修时，物业公司应当依据设计要求，对照“用电审批表”对该专柜灯具及线路进行现场核查，合格后提供电源。如不符合则厂商应立即主动整改，不整改完毕物业公司有权不允许通电并进行相应处罚;现场检查的重点是：
1、检查电线管线敷设安全性
检查厂商专柜装修中所有电器的安装是否遵照国家的有关规范进行敷设。所有电线必须穿金属管敷设，插座线路必须配带漏电保护器，目的就是防止线路破损短路引起火灾。某商场吊顶内就曾因安装人员图省事，有一段线路未穿管，而正好这段线路受损后，发生短路产生火花引起附近物品燃烧，所幸是白天营业期间发现及时，未引起重大火灾事故，如果是夜间后果不堪设想。
2、检查电器材料灯具的质量
检查所有电器安装是否采取有效的防火措施，有无违规作业。如：检查电线质量及灯箱、电器箱、灯头、光源安装接头部位是否合格，是否按规定做绝缘处理;封闭型灯箱、顶棚是否预留散热孔和检修孔;柜台内的小库因其隐蔽性较强，容易被忽视，有配电箱的小库一定要认真检查其是否按要求在配电箱附近留有一定的空间，并严禁堆放货品，以便电工日常工作以及突发事件的抢修。
3、检查安全操作规程规范性
检查厂商装修专柜施工人员安全操作是否规范，特殊岗位是否持证上岗或经过相关专业培训。如：厂商装修单位不得私自在配电箱上及其他部位接电，如遇特殊情况需接电须经有关部门审批后，由物业公司安排电工接电，彻底杜绝事故隐患;另外，要加强检查柜台内用电施工人员是否持有效的“电工上岗证”，防止无证上岗。
(三)施工后：做好装修验收，把好最后关口
装修完毕后，厂商柜台必须在进场前通知管理处进行工程最后验收，装修工程不经验收而进场所发生的隐患问题一概由厂商负责。验收前必须由承建商提交隐蔽工程验收清单：包括业主签署的验收合格证书，正式竣工图。如有消防项目，须提供消防部门的验收合证书。厂商装修工程竣工后的所有资料由管理处统一收集整理归档，同时厂商柜台应留存一份备查。
三、清洁卫生保障措施
(一)垃圾集中，及时清运
商场专柜调整拆柜、装修期间，一般要求柜台装修厂商一定要按时将垃圾袋装运至指定场所，再由物业公司联系专人负责集中清运，这里强调的是要注意及时性，因商场大多在城市的中心繁华地段，垃圾清运车只能在夜间清运，白天是不准运输的，如果柜台装修厂商不按时将垃圾运到指定地点，就会造成垃圾不能及时运出，而一般装修垃圾量是比较大，特别是拆柜阶段，拆下的装修垃圾更是数量惊人，垃圾堆放点一般为临时性的，只在夜间使用，如垃圾没有及时运出，势必影响商场正常营业和有损商场形象，相关执法部门也会按规定进行处罚。
(二)重点防护，保障营业
商场专柜外公共区域的清洁卫生一般由物业保洁完成，但装修期间，灰尘比较大，工作量要比平时大许多，商场为了保证按时正常营业，可以通过另外找专业保洁公司进行，但不便于管理。一般采取的方法为：保洁人员提前到岗，通过加班加点保证完成工作任务。加班费用由商场额外支付。另外，要做好重点区域、设施设备灰尘防范遮护工作，对于扶梯设施，应采用塑料布遮盖，防止灰尘、砂石掉在上面，否则，一方面容易造成设施损坏，另一方面，也增加了保洁的工作量，因为此时扶梯的清洁难度要比平时大得多。
商场季节性柜台调整是商场每年度经营发展调整的重头戏，柜台装修配合服务工作也是每年商场物业管理工作计划的重中之重，它涉及到安全、工程、保洁等物业管理服务的方方面面，是对商场物业管理服务一场较为严峻的考验，来不得半点马虎。要想唱好这台戏，需要商场物业全体同仁的共同努力，辛勤付出，才能为商场季节性柜台调整工作提供全面优质的服务。
(原载于《现代物业》2008年第10期/总第97期)
