清晨残留的阴雨天气渐渐散去，太阳的光芒照射下来。在昆明夏日特有的清爽气息里，佳园小区物业管理处李果倍主任信步在她所负责管理的小区楼宇间，一边和工程人员交谈工作的近况，一边走过小区东大门。迎着东大门有一株造型别致的植物，是很多藤蔓缠绕形成的巨大的花环。花环中央的铭牌上写着“98佳园”的字样。
如果只从建筑的外观上去判断，很难相信这已经是有11年历史的住宅区。
佳园小区临近昆明世博园，1998年楼盘推出之时便打出“环保”和“节能”的销售口号，在当时的房地产市场宣传环境里尚不多见。2002年，小区二期“佳园上居”交付使用。二期利用了“联排别墅”的物业类型特点，将“环保”和“节能”更加紧密地与实际居住联系起来。
2005年，在经过了区、市、省等多级申报和专家组的实地测评之后，佳园小区被评为全国第一批“绿色社区”。
阳光是一种恩赐
昆明的自然日照条件之优良，在全国的大中城市里算得上屈指可数。昆明是仅次于西藏发展太阳能最有利的地方，据《春城晚报》2008年数据，昆明全年平均日照在2,400小时以上。昆明太阳能辐射年均5,461兆焦/平方米，也就是说，昆明每一平方米土地一年所获取的太阳能相当于1,500度电所产生的能量。这为住宅小区充分利用太阳能提供了得天独厚的条件。
佳园小区二期“佳园上居”在建筑设计阶段就充分考虑了这一不可多得的自然资源，将联排别墅向南的斜面屋顶挖空两块，再以每块约8平方米的太阳能板填充。一块太阳能板可以加热500升水供住户日常使用。
对阳光的利用从天空延伸到了地下。包括一期和二期在内，地下车库的上方开辟了很多的自然采光点。在一期园区内，采光点和通风口合并在一起，在地上表现为小区绿化带中的玻璃三角造型，远看去像缩小版的卢浮宫玻璃金字塔入口，并与周边的楼宇外饰等景观相协调。
二期园区内，利用自然采光的设计显得更为自由，沿着联排别墅之间的小径，墨绿色平板玻璃敷设成的采光带蜿蜒曲折。每条采光带周边又自然地辅有大大小小的卵石，给人一种好似水景造型的联想。来到地下，二期园区采光带的效果非常明显。整个白天，在地下几乎不用任何的灯光辅助照明，也可以获得良好的视线。另外，采光带投射下的日光在地下车库里也构成了许多奇特的光影造型，引人遐想。
不得不说，这样的地下采光设计，不仅降低了整个小区的电能消耗，而且控制住了一般小区景观内为了增加山水气氛而设计的水景观的供水成本，可谓是一石二鸟之作。
在管理方面，得益于地面的良好光照，佳园管理处在小区设施设备改造时，将地下车库照明灯具的密度减少了一半。共500多个车位的地下车库公共总耗电由每年10万度降低至每年4到5万度左右。
对于地面灯光，通过更换节能灯泡的方式管理处对小区内道路照明也进行了节能改造，并且由管理人员根据冬夏昼夜的不同长短来决定路灯开关的时间，而不是长期定时开关。
善用水的智慧
说到了水，就要提到佳园小区特殊配备的6个地表水蓄水池。这6个蓄水池分别安置在地下车库两个进出口和中央转弯处的两侧。蓄水的过程完全没有非自然的动力源，下雨的时候雨水会顺着地下车库出入口两侧的沟渠自行流入蓄水池，也可以通过小区地表其他的排水口汇集到水池内。每个蓄水池可以储水6到7吨，底部装有水泵，在晴天的时候可以为水池就近区域提供足够的绿地灌溉用水，也可以用来清洗小区内道路的路面。佳园小区绿化用水平均每月大约在220吨左右，而这6个蓄水池一个月可以提供100吨地表水用于浇灌。
会所位于整个小区的中心位置，楼体是白色的，很容易和其他的住宅楼区别，三层楼高，顶部有一个巨大的天蓝色屋顶，全部由玻璃和钢架结构组成，那里是一个公共游泳池。游泳池平日里由物业管理处负责运营，是盈利性质的，但一般只针对小区的业主开放。另外，它还有个特殊的作用。
“整个游泳池底部和小区地下车库的消防管道连通在一起，游泳池平时都是储满水的。车库一旦出现火情，紧急时就可以打开泳池下面的阀门，不需要任何其他动力的水泵，光是靠三层楼高这么大的水压，水就能够达到需要救险的地方了。”李主任说，这个装置也是在小区建设之前就已经画在设计图纸上了。
物以类聚成美德
对于一个全国“绿色社区”来说，垃圾分类处理是“必修课程”。
佳园小区里，蓝色的是可回收垃圾箱，红色的是不可回收垃圾箱，基本配置为两两成对。垃圾箱摆放的位置也经过了专门研究，并不随意，也不常规。分类处理的大箱在小区主干道上不做过多的设置，主要集中在单元门口，既要做到方便业主“出门就能随手丢弃”，又可以同时方便几个相邻楼栋的住户，达到“用最少的配置完成最高效回收”的目的。通过这样的设置，使得管理处对保洁人员的配备也更加合理。小区内的生活垃圾收集全部袋装、密闭容器存放，收集率达100%，分类率达95%(普仲韬，创建全国绿色社区之经验，2006)。记者在小区里漫步一圈下来，确实也没有在道路或是绿化带上找到一片生活废弃物。
干电池回收设有专用的回收箱，在设置的距离上和造型上都与普通垃圾箱有较大的区别。管理处负责干电池在本小区内的回收，回收之后交由街道居委会妇联的一个专门机构集中处理。此机构在小区专门设点，这种对接使得管理处并不会因为增加一个特殊的回收项目而相应增加人工成本。
此外小区还设置有黄色“小木屋”外形的小型垃圾箱，设置在业主经常活动和出入的区域，如公共健身器材和儿童游乐设施附近，方便业主随时丢弃垃圾。
“绿色”效应归于人
申报“绿色社区”的过程对管理者来说也是一种能力的提升。虽然佳园小区最初的管理模式从深圳万厦引进时已经将“节能”和“环保”观念考虑在内，但在北京“绿色社区”评审团来到小区实际测评的时候，管理处才知道“自行研发”的管理标准与“绿色社区”的测评标准之间存在着巨大的差距。“包括雨水井水质的达标率都做了具体要求。”
“绿色社区”的高标准也要求企业对自己的管理标准做出新的评估和修订，不断完善每一处操作细节。佳园物业的员工按工种区分，每个工种的技术人员都要根据“节能”与“环保”的对本工种的具体要求，进修相关领域的知识和技能。2006年佳园物业参加了ISO14000评审，并于2007年获得授牌。
业主方面，据李主任的介绍，佳园小区本身是高档住宅区，小区内的业主大部分都是经济状况不错的高学历人士，他们对“节能”与“环保”的观念非常乐于接受，而且在管理上会与管理处积极配合，比如养狗，业主会自觉按照管理规定来做。“业主本身的素质就比较高，平时看到道路上有纸屑什么的都会随手捡起来丢进垃圾箱。我们和业主也有很多关于环保的互动，比如在楼的周边，有些领养树木。给树木取名，然后由业主来领养，平时我们管理人员也会照看，但更多的是由业主来自己维护绿植。这样既可以让业主产生对小区的认同感，也可以减低一点点管理成本。”2006年时小区已有416户居民认养了523棵植物。
和分类垃圾箱相距不远的地方总能看到一个玻璃宣传栏，里边张贴着垃圾分类处理以及其他的环保知识的宣传材料。为了鼓励小区居民接受垃圾分类的观念，管理处举办过“垃圾换鲜花”等活动。妇联也会定期到小区进行定点宣传。
李主任说：“业主也很明白小区采取的环保和节能措施对他们的作用，管理成本降下来物业费自然就不会太高，房子本身也会升值。开盘的时候佳园小区卖每平方米2,380元，现在一套房子平均价格保底也有每平方米4,500元。虽然和新建的商品房小区相比有一定的差距，但应该考虑到它已是10年以上的社区了。”
佳园小区“绿色社区”的建设与管理，在硬件方面充分体现了因地制宜的效用，对日照和地表水的合理利用正说明了这一点。而在“绿色社区”的观念与具体操作办法的普及上，虽然依旧以政府和物业公司为主导，但业主对此的认知并不存在任何主观阻力。这将成为管理处在日后小区管理和社区公共事务上寻求业主积极配合的一项利好，同时管理处的管理能力也会被提升至更高的标准，以此可以形成社区内物业、人和管理的良性互动与可持续的发展。
(原载于《现代物业》2009年第8期/总第124期)
