由北京市海淀和谐社区发展中心(GOCO)、中国人民大学公共政策与公共安全研究所与美国南加利福尼亚大学政策、规划与发展学院(SPPD,USC)联合主办，中律原咨询(北京)有限公司、北京人民广播电台城市管理广播和现代物业杂志社协办的“多元文化视角下的社区治理”国际研讨会于2007年6月24至25日在中国人民大学逸夫会议中心隆重召开。
作为当前我国城市社区发展的关键时期，本次研讨会的召开有着十分重要的理论和实践意义。目前，我国社区建设在政府的有力支持下，承担了大量地方自治相关事务，初步形成了相应的治理体制与制度;同时，随着社区事务在近年来的飞速发展，社区治理领域也出现了许多新的问题、特别是新形势下物权和物业管理方面的纠纷形成的治理难点，需要法律的发展、制度的创新、公民的培育和创新的社会实践才能有效应对，而此次由国内外社区治理理论界的知名专家学者组成的国际研讨会的召开，必将大大提升我国社区治理研究的水平，并相应推动社区治理实践的发展。
本次会议特别邀请了来自于美国印第安纳大学的文森特•奥斯特罗姆与埃莉诺•奥斯特罗姆教授夫妇(Vincent & Elinor Ostrom)。作为印第安纳大学政治学系阿瑟•本特利荣誉退休教授，文森特是该校政治理论与政策分析研究所创始人，公共选择理论的开创者之一。埃莉诺是印第安纳大学政治学系阿瑟•本特利讲座教授，该校政治理论与政策分析研究所共同所长，制度、人口与环境变迁研究中心共同主任。曾任美国政治学会、中西部政治学会、公共选择学会、国际共有财产研究学会等组织的会长，当选为美国艺术与科学院院士和美国国家科学院院士，获得著名的弗兰克•赛德曼政治经济学奖和约翰•斯凯特政治学奖。他们在开幕式激动人心的发言引起了与会代表的热烈反响。
此次研讨会注册参会代表有170余人，另外还有数十名学生和其他人员列席并旁听了本次会议。在会议中，来自世界各地的近70多位知名专家学者及业主代表发表了精彩的演讲，并在会议中公布了各自的研究成果供参会学者进行讨论。会议收到各界论文50余篇，经作者授权会后将结集出版。大会就当前中国城市社区发展与治理领域中的一系列重大理论问题和难点问题进行了讨论，主要以社区治理的理念，社区治理的法律框架(财产法、自治法、物业管理法等)，社区治理的制度框架，社区公共服务、社区经济、社区财政、社区治安，物业管理模式，社区自治组织(社区居民委员会、业主组织)，社区纠纷解决机制，社区组织、商业机构、政府合作伙伴关系为主要议题，由关注于社区治理发展的国内外专家、学者以及具备丰富实践经验的实践者进行了为期两天的学术交流和研讨，为解决各国社区发展与治理中的共性问题，为社区治理实践提供先进理念和可操作性对策。
主题发言：家庭所有权与公民参与——美国的经验
Christopher Weare(克里斯托夫•维尔，美国南加州大学政策、规划与发展学院研究员、教授)
家庭的所有权，以及人文的接触，指的是一个人愿意和其他的人共同来面临社会的问题。政治的接触指的是在选举公共关系的时候的投票，这里指政策的参与。在中国家庭也有所有权，现在在中国提出了一些非常有意思和复杂的问题，即在中国社区的参与，可以把今后的趋势同美国的趋势相比较，结果发现很多人都学过一些专著。家庭所有权，就是住房所有权和社区的参与。
艰苦的工作以及金融的秩序和个人的责任等，反映了美国的价值，正是由于它所提到的拥有家庭，在美国有这样积极的内容。因此政府大力支持，人们拥有一个自己的家，政府允许公民在分期付款购房的情况下，减免一些税收，每年减免的税收达到630亿美元。同时各个联邦政府提供了一些政策，帮助人们来购买自己的住房。与此同时还有一些住的保险安排，这样确保公民可以借到钱，并且创办了二级的分期付款住房市场，让人们更容易获得住房的贷款。
为什么拥有住房这么重要呢?人们会参加政治活动、或一些社区活动，这重要吗?那么根据有一些理论认为，这是有直接的关系。
首先第一个理论就是投资理论，如果你是一个住房拥有者，你会非常在意你购买住房投资的价格，而且你愿意参加一些社区的项目。以便今后能够从收入上来讲，从房价上来讲，都能够占有好处。
除此以外，拥有住房的人同租房的人相比，我们可以看到买房、卖房确实费事、费神，所以人们住下来以后不太愿意挪动。如果住的时间长，有可能参加一些政治活动、社区活动，使得当地的生活水平提高，这和租房的人有很大的差别。
第三，如果拥有了住房，你在社会中起到一个新的作用，这个作用可能意味着某一种责任。非常重要的是选举权，常常是拥有自己财产的人他们愿意投票，如果他自己变成一个业主的话，他会更加愿意使用自己的政治权利。还有作为业主他可能更加愿意一起工作，他作为一个家庭拥有者的业主，可能也更加愿意参与社区活动，而且愿意为了使自己住的房子增值而参加社区活动。但是对参加政治活动，也要非常认真地进行业主地位的分析。也有可能拥有一个住房，但是与参与社区的活动可能也没有关系。
在美国购房可以带来更多的公民和政治事务的参与，但是，是不是可以得出这样的结论——购房导致了这些行为?这还有待进一步研究。我们可以以美国的经验为例，来看看对中国有什么好处?中国的历史可能对美国带来启发。因为中国的住房购买率一直在上升，这是一种重大的社会实验，我想这种业主和公民、和政治参与之间的关系，在中国是一个很好的例子。所以我想研究中国的例子，把它与美国的经验相比较，可以表明在多大程度上，拥有自己的住房，对它的政治和公民参与会带来影响。
[现场提问]
提问：在美国的买房子中间，包括贷款，还没还清贷款购房的比例大概占有房屋所有者的比例是多少?您知道美国的数据吗?
Christopher Weare：我不太清楚。由于文化上的差异，美国和中国差异很大。美国人很愿意负债，而中国人是尽量减少负债，不愿意欠别人的钱。
提问：在电影《绝望的主妇》中看到，美国住的房子是大家一个一个住在一起的。但是我们中国住的房子是一个单元一个单元住的。在美国，大家住在一个楼里的人和住在自己一个一个单独的房子这个比例能有多少?这种区分对他们参与社区治理的态度有多大的影响?我不知道我表达清楚了没有?
Christopher Weare：100%的人，他们住在一个单独的房子里面，都是自己买的。而在单元房里面有一半是买的，有一半是租的，我不知道具体的数字。但是住在这种单元里面的人士自己买的数量在增加。我没有办法比较这两类人的政治参与关系，但是我想您提的问题是一个很重要的问题。
提问：我觉得公民教育是一个非常重要的社区建设的一部分，因为对于中国人来说，他们有私有财产，是刚刚10年左右的事。对西方来说你们私有财产有2500年的历史。我想请您给我们讲讲在美国公民教育是怎样的?他们对社区建设、对业主的参议都有哪些重要的影响?
Christopher Weare：这是一个非常有意思的问题，因为这个题目呢，在美国也是一个非常有争议的问题。之前美国经常有所谓的公民教育课，尤其是在高中有公民教育课。那么后来因为地方教育预算减少，这种课程越来越少，公民教育课就砍了。实际上公民教育的参与及参与的种类来自于他们的日常生活活动，他们可以参加一些小组、一些俱乐部，按民主方式进行的。所以人们必须在参与当中学习如何参与。在美国是一种边看边学的做法，我想这就是为什么很难看到拥有住房和公民参与之间的关系。因为这些参与活动小组的人，他们实际上是边看边学，这时候他们可能更多地去买房。在美国最近的一个情况就是，移民的孩子们在上小学，那么现在他们就是在学习美国政府，以及美国公民参与的方式，他们回到家里之后就会教育父母，教育自己的祖父母，这是我们的一个步骤，所以对孩子的教育是非常重要的。也就是说学生对公民教育的参与了解是很重要的。
提问：我是北京的一名律师，中国有业主委员会和居民委员会，中国的全国人大代表都是由居民委员会组织的。我想了解美国的联邦议员和州议员是怎么来参加这项选举工作的?
Christopher Weare：国会的代表是个人选举产生的，我们在洛杉矶有居民委员会，他们也是由个人选举产生的，他们这些委员会提供一些咨询意见。但是在美国，一个组织一般是没有选举权的，都是个人选举的，一个机构也没有选举权。
提问：在您的论文中您提到了对房子所有权者并不一定参加美国的这些民权运动;在另一方面您的结论就是，如果买房子的话，不一定对他们的政治和公民的参与有很大的影响。这两个观点如何协调起来?尤其是如何来解释公民较少地进行抗议活动，或者是民权活动，这两个活动是矛盾的。
Christopher Weare：在美国的抗议活动，一般涉及到重大的国家问题。在美国最近的一个抗议活动，涉及到移民法的修改，这个问题会影响到社区，但是这是一个国家的问题。但是家庭的公民和政治的参与，经常是社区性的任务，所以社区委员会就是起到这样一个作用。
也就是说涉及的区域越小，那么有房子的人可能参与本社区的活动，而不是参与重大的国家的抗议。如果有国家性的问题，那么公民当中有房子的人对此类活动的参与是比较少的。
抗议活动也是由民间组织的，那么这些组织一般代表这些弱势群体，而这些有房子的人通常是由政府来代表的。政府更站在有房子一方的利益方面。我刚才说到的抗议涉及到移民法的修改，工会或者是媒体组织了这些说西班牙语的人抗议国会通过的立法。有趣的是大家可以看到参加抗议的有不同的人，有学生、有老年人、还有各色各样的人、各民族的人，但是主要他们都是移民，他们通过所谓公民权利组织的发动来参加了游行示威。
提问：美国人积极在买房，那么业主在买房过程中，开发商和物业管理的矛盾，在美国是如何协调的?
Christopher Weare：首先大多数买房子的人，还不是这种业主委员会的成员，比如说我个人，我住在一个大街旁，我有房子，但是我没有一个正式的机构，只有市政府给我们提供服务，水电气服务。那么在这种情况下，大多数人没有参加这个协会。但是最近几年业主委员会发展非常快，那么这种冲突，等会儿要讲的那个人对这个问题更有研究，我把这个问题留给他，在他发言之后，让他来回答你的问题。
主题发言：私人社区协会，房屋共有权在美国的传播——成功和问题
Robert Nelson(罗伯特•尼尔森，美国马里兰大学教授)
美国的协会一共三类，社区协会在这里是一个泛泛的词。我现在看到，这些业主协会占所有协会的60%，单元房协会是30%，然后还有叫做合作的协会，就像一个公司一样，也就是没有一个个人严格的拥有，或者占大股权。每一个参与者都拥有同样的股份。可以这样说，业主协会和单元房协会，尽管他们的法律结构不一样，但是总的来讲，运作方式极为相似。所以我一提到协会的时候，业主协会是前面的，而不像后面的这种，这个不包括在里面。可以这样说，这些协会本身的组织方式，就像这些私立的、非赢利组织一样，要根据州政府所列举的章程来办事，由州政府来决定。董事会的成员是5—7名，也可以是其他的数字。然后董事会选出一位董事长。当然要选其他协会的官员，都是由董事会所任命的。
另外我们可以看到，董事会本身要由业主选出，这些业主选出董事会，这个时候业主可以来投票，也可以委托别人代理投票等等。这完全像一个办公室来办这样的业主协会。在美国这些协会的建立，大约在上个世纪70年代的时候，只有1%的美国人是在某一个社区居住，你们可以把它称为业主协会，在我们美国称为社区协会。我们说的社区协会非常类似你们的业主协会。到了1986年的时候，有很多人参与了协会，而今天已经有超过18%的人参加了社区协会。
这些协会本身已经是遍及美国各地，从1980年到2000年，大多数美国的新建住房都是在社区建立的。因此可以看到现在在美国已经是一种趋势。迄今为止在美国有很多的协会，主要是发展在那些新建的社区。他们同一些开发商在一起研究，开发商不仅仅是建房、建社区，还建当地的政府。而且这种开发区本身希望当地的管理自治越发达越好。而且这种社区的管理机制建立起来以后，也会影响今后开发商赚取的利润。所以现在也可以看到，如果你要买一个新单元，在这个新开发区，必须要加入业主委员会，没有什么选择，必须要加入。在这方面大家都要参与这种业主协会。因为这种业主协会自己本身又不是政府、你必须要加入，加入之后才能够让大家达成协商一致的意见。我们也可以看到，这些业主协会它也可以有自己的一个章程，就像有时候称为的私立宪法一样，就是在最低层社区级别建立这么一个协会的章程。除此之外如果需要修改这个章程的话，必须有66%，或者75%的人同意才行。另外从开发商到向业主协会这种权利的过渡，一般来讲都是要卖出了75%的住房之后，这个管理社区的权利才从开发商的手里转到了业主协会的手里，这时才是真正由业主来真正管理自己的社区了。
我们现在可以看到，社区协会在发展，它已经成为地方治理的一个重要的工具。在过去的就业的城区，那里的社区委员会非常少，在彼得堡非常少。另外一方面地方的小的自治州非常少。2002年有186个地方自治政府，那里的社区委员会增加非常快，这是一个新的开发区。在这个地方郊区的自治州受到了很大的影响，现在有13个自治政府在那里。有两个州人口也与前面的差不多，现在有83个地方性的自治政府。
为什么这些地方协会、业主协会发展这么快?有一些重要的原因，比如说土地价格上涨，人口密度增加，人们希望对环境进行更多的控制，或者是住房项目越来越多，单元越来越多的情况下，但是还是希望个人拥有，这就导致了这种公有的住房。这是一种新的拥有形式。再一个就是自治的需求，人们都想自己管理自己的社区。那么这个社区委员会就是很有意思的，光靠地方政府就很难进行自己的治理。很多人觉得可以通过这么一种形式，可以更好地得到服务。这种社区委员会有游泳池，有高尔夫球场，还有很多的场所和自行车道。如果需要有人管理，而开发商不想待在这里，所以他们必须把这个设施交给有些人，那么业主就作为一个协会来接收了。另外一个原因就是，这是一个不同的原因，就是财政的压力。有些政府他们希望减轻自己的压力，所以就鼓励私人的业主协会来帮助他们承担一些公共服务的责任，减轻公共服务财政的压力。所以协会是一个通用词，协会非常小，可能跨越城市。他们有60万人，但是一般来讲，这个协会的规模是不定的。一般来说有200到400户。
社区协会的作用，实际上取代了一些地方的政府，地方政府私有化。政府主要是管理区域级的教育、公路的维修、一般的警察服务、消防，这是政府来管的，还有刑事司法也是政府来管的，还有部分职能也是政府来管，其他的由地方协会来负责。
协会的资金由董事会批准，社区协会自行筹资，并没有从国家和州政府得到，实际上还要向州政府交一些钱，因为要交物业税、财产税。这是他们行使一种准政府的职能。他们也征收一些所谓的费用，来行使自己的职责，征收的数额由董事会批准。
物业管理费大家很感兴趣，关于物业管理、物业管理公司，通常并不是所有的协会都要雇佣这个公司，有些没有。协会自行管理，董事会把一些服务拨出去，比如说草地的修理包给一个公司，扫地包给一个公司。多数情况下他们会雇佣一个物业管理公司来进行综合的管理。这个管理公司一直待在这里进行管理。那么物业管理公司，刚开始是由开发商来雇佣的，或者是开发商自己来进行管理。房子卖得差不多的时候，刚才我说了，75%的房子卖出去了以后，业主要审查各种物业管理的安排，看看有关的合同。他们可以决定解雇现有的物业公司，再找一个新的。新的业主在接管了协会之后，他们可以重新组织物业管理公司。 另外一个领域非常重要，长期以来就是如此，就是很多协会，以及租房的房东，不让孩子租房，不让孩子进社区，这个社区只有大人、成人。上个世纪80年代的时候，联邦政府扩大了反歧视法的作用，防止对儿童的歧视，也就是说不能排斥一个儿童去租房。除非是一个纯老年人的社区，可以防止儿童进入。
另外一个问题，就是居民内部的冲突、居民之间的冲突，这是到处都有的。在整个协会当中，通常各单元的所有人、房主经常有冲突，相互斗争。大概有40%的协会都被别人诉讼，都涉及到诉讼。有趣的是在中国，根据我的理解，对于当前的一个挑战，这个协会来自于政府、来自于上面，而且在美国政府确实对协会有一些挑战，但是挑战来自下面。
还有另外一方面的问题，业主委员会参与者太少，有些人是合作，因此他们需要有些人给他们跑来跑去。因此对一些业主委员会来讲，在完成使命方面有很大的困难。
在更大的范围之内，让我们思考一下，我觉得当今时代，虽然中国一直强调的是集体。但是像美国这样一个国家，由于经济的发展使得人们相互依存度越来越高，这就使得人们组成了更多的集体。而且我们可以看到，完全是自私的、或者是自己的考虑，慢慢出现在一种停止的状况。
然而这些集体的机构并不是政府建立，而是个人组成的。我们觉得从19世纪后期开始，就出现了越来越多的私营机构。而且私营机构占了美国经济越来越大的组成部分。经济也不知道如何运行，什么是经济模式?因为在美国那个时候都是粗略经济。然后出现了大的政治团体，有自己内部的政治团体的组织形式，有住宅区的，到20世纪后期出现了越来越大的社区协会和业主协会。
我们要做比较的话，可以看到19世纪越来越多的经济社区的出现，和经济共同体的出现。因此在美国私有化，尤其是现在这种私有的，但是是集体的权利而构成的协会。这是我所强调的是由自己创建，不是由政府创建。
美国在20世纪出现了重大的社会革新。这并不意味着把这些都私有化了，但是有很多私有组织代替了政府的功能，现在政府越来越小。而且现在这样一种模式，在美国是广为被仿制。我们还可以看到邻里之间的形式，而且这些人过去把他称为邻里之间的社区运动。所以现在我们尝到了权利的下放、责任的下放，下放给当地的社区。
所以，建立一些当地的社区，建立一些组织，而且改革了美国当地政府。美国自己社区的变化、住房拥有的变化，这种变化本来也带来了对美国当地政府的一些变革，我相信在经济学家和法律界引起了一定的兴趣。
[现场提问]
提问：您能不能介绍一下这方面美国历史的情况?我确实注意到了当时一些美国学界，他们不重视这些小的社区的发展，非常遗憾的是，当时这种小社区的治理发生了20、30年了，美国的很多学术人士没有认识到，这是非常遗憾的。
Robert Nelson：当然这也算好事，你想想美国的学界会动员起一切力量来大力地反对小的私人社区管理?那现在对社区委员会和业主委员会，主要的这些反对力量其实来自于这些协会内部。
提问：我来自社会科学院马克思主义研究院，我有两个问题：第一个是在美国出来的一些非政治组织发挥作用以外，其他的党派他们发生怎样的作用?第二个是一个具体的问题，就是你刚才提到的，开发商在新的小区聘用的物业公司，那么他们走了以后，新的业主选物业公司的比例大概有多少?
Robert Nelson：有关政党而言，这些协会的选举不分党派，因为这些业主协会谁也不举着我是哪个党的牌子，很多时候你都不知道他归属哪个党，或者是信仰哪个党。我觉得跟一般企业一样，每个人都是股东，你作为一个股东，你能问我的董事长他是民主党还是共和党，这不可能。你当CEO也不能问你有什么党派倾向。
有关的物业管理公司而言，很多情况根本就没有。当然这些开发商他开始的阶段，先管理物业，然后业主协会建立之后就转交了。如果愿意的话，这些业主们可以要求一些物业管理公司提交竞争的材料。然后业主们再来选，选出一个物业公司来。真正起关键作用的是业主协会董事会，他们来决定。因此通过民主选举，来选举业主协会董事会。如果有了一个物业公司存在了，那么这个时候业主委员会的董事会有权利决定是否留他们。看这个物业公司收多少费，他们的表现如何，基本上来讲是一个商业交易。
提问：我有两个问题向您请教：第一个在中国物业的收费标准最初是由开发商报政府备案以后确定的，并且延续了很长一段时间。由于业主认为物业公司收取的费用不合理，发生了很多的案件。我的问题是在美国这个物业管理当中，物业费怎么确定的?第二个问题，在中国有大量的物业纠纷案件，可能是由于律师费的诉讼成本比较低的缘故，大家喜欢到法院打官司解决。但是我们知道在美国这个律师费很贵，如果发生了这个情况以后，那么都要请律师代理诉讼的话，那么有的家庭打不起官司。我想问的是在美国的物业纠纷案件，是如何解决的?打官司的比例有多少?
Robert Nelson：开发商在接管社区管理之前，一般来说还没有人买房子，只有开发商单家存在，所以开发商确定规则、确定开多少钱，然后业主搬进来住。这时候业主协会差不多一年、两年之内，看卖出多少房，然后再选择董事会，那时候董事会就可以变更收费了。董事会他们的代表业主们，就有权利来决定费用，也可以升高、也可以降低，他想怎么做就怎么做了。
有关诉讼确切如此，我不知道中国的情况，但是在美国打官司挺贵，有些诉讼是合情合理的，有的时候打官司完全是一时冲动，人类的本能而已。比方说有一次在加州，就是关于70美元换篱笆墙这么一件小事，等诉讼结束以后，那么这个时候业主协会和业主打的官司，最后花了7万美元，当然这是一个极端的例子。有的时候人们开始相互争斗、打架的时候，就像美国和伊拉克打仗一样，有的时候对打仗一开始真想结束也困难。因此在社区和业主当中，和社区协会之间的打仗一旦战争开始，就很难结束了。
提问：我想知道就是在美国业主委员会是怎么样来产生的?这个发起程序是怎样的?比如说来发起这次选举，就是选业主委员会这个选举，是由什么人来组织的?这个工作很重要。在中国大部分的小区没有成立业主委员会，就是因为这个发起程序太困难了。政府容易被开发商和物业公司控制，那么这样的情况下，选出来的业主委员会，一般不能代表业主们的利益。我想知道美国在这方面是怎么做的?怎么保证这些业主委员会是代表业主利益的，而不受开发商和物业公司的操纵?
Robert Nelson：在美国我们有过渡程序，非常严格。过渡程序就是从开发商控制的管理公司，过渡到业主控制的管理公司。在这个所谓私人宪法中规定了在什么样的具体情况下，原有的管理公司要进行过渡。但是过渡是渐进的，在协会成立之初的时候，董事会的成员都是开发商指定的，也许有20%、30%的房子卖出去之后，董事会当中有一个成员可能是由业主选择出来的。那么随后董事会里面代表业主的利益的这个人越来越多，我刚才说过75%的房子卖出去之后，那么在这种情况下发生了真正的转变。那么75%的房子卖出去之后，董事会的成员大多数就是业主了。这个程序在不断地进展，因为房子卖得越来越多。在美国房地产市场是竞争非常强的，如果你收费太高，比如说开发商收费太高，那么人们在买房子的时候会问物业管理费是多少?如果这个费用太高，那么他就不买。
所以开发商也不能把费用定得太高。同时，在美国还有很多土地的开发。也是通过大的地产公司进行的，有一些开发公司每年建多少个社区，几十个社区，他们如果收费太高的话，他们的声望就会下降。
所以，确实存在一些问题，有一些州的立法对此进行监管。那么在上个世纪60、70年代有很多的问题，但是处于发展的初期。而现在呢，已经成为定势了，有一些问题，但是问题不是很大。主要是市场竞争的压力，迫使开发商树立自己的形象。如果你对待人的态度非常不好，大家肯定会知道，所以你的房子就会卖不出去。
主题发言：中国房地产市场上业主组织对物权进步的影响
邓永衡(美国南加州大学政策、规划与发展学院教授、博士项目主任，美国房地产和城市经济协会的董事成员，美国房地产研究中心的监导小组成员)
我们在研究当中主要想解决的问题就是，业主委员会对业主物权的保护，有没有证明的作用?业委会帮助业主维权的时候会遇到什么样的问题?这个研究其实是很简单的一个研究，我们希望能够通过博弈理论来设计一个模型或者做一个非常漂亮的数学模型来验证这个理论。
中国业委会只在2000年的时候才被引起注意。1994年出来一个《城市新建住宅小区管理办法》，在那之后2003年又出来一个《物业管理条例》。《物业管理条例》当中规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。2007年又出来一个《物权法》，规定了业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
有时候开发商处于强势地位，他们更了解内部情况，包括信息优势、组织优势、利益优势、财力优势，所以开发商和物业公司处于强势的地位，有可能出现侵犯业主物权的情况。另外我们还会研究一下案例，我的两个博士生一共收集了来自全国12个省市的50个案例，分析了业主委员会及其物权保护的作用。希望把这些案件进行分解和分析，看看从中能找到什么样的规律。我们发现：第一，这个业委会对维权有没有帮助?我们发现通过研究案件最后的结果，如果说单个业主去起诉，他的胜诉几率25%，如果由业委会起诉的话，胜诉几率75%。当然这里也有其他因素在起作用，所以说我们也把样本通过不同时间阶段以及地区进行了分类。比如说广东省，它的房产市场发育比较早，因此我们说广东的市场是不是有一些特性呢?然后把广东的案例拿出来，同时我们也是根据不同的时间来算一下。因为2003年《物业管理条例》出台的那一年，我们说会不会对结果有影响呢?我们把2003年之后的案例单独拿出来。我们说2003年、2004年属于条例出台之后产生的效果比较大，那么把这两年的案例专门提出来。
我们也分析了一下，如果我们去研究所有的案例，就是最终上诉的这些案件也是一样，公益性差不多，单个业主上诉16%，业委会33%的几率能够上诉，这是在上诉阶段。所以总的来讲，业委会的效果是非常好的。如果再诉开发商的话，业委会跟单个业主单独起诉相对比起来有利得多。业委会是100%的胜诉，而单个业主胜诉率为零。另外我们如果看不同的地区、时间段规律也是一样的，如果去诉政府，也叫行政诉讼的时候，胜诉率的差别是22%，业委会是72%的胜诉率。因此这个规律性非常明显，就是业委会在维权的过程当中，确实是有效果的，能够帮助业主更好地进行维权，来解决法律纠纷。
那么在业委会维权的时候，经常会出现什么样的问题呢?如果说只有少部分的业主他的权益被侵犯的时候，如何去保护这小部分业主呢?第一个是因为这个时候业委会代表不了少数业主。第二个就是说业委会可能内部也有不团结、不一致的时候，这是导致败诉的一个重要原因。第三个就是物权不清导致败诉。另外就是开发商前期指定的物业公司也是导致物业纠纷频发的一个主要的来源。最后我们也发现业委会具有诉讼主体的资格，已经毋庸置疑了。在9个案件当中，被告他会挑战业委会的诉讼资格，每一次都是法院支持业委会一方。
最后结论，业委会对业主维权是不是有正面的作用?我们的答案是肯定的，而且统计数字能够给我们证明这个结论。目前的问题是什么呢?如果小部分业主被侵权的话怎么样保护?这是需要思考的问题。
主题发言：从维权到治理——中国社会转型中的业主组织治理能力
陈幽泓(北京市海淀和谐社区发展中心副理事长，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任，中国人民大学公共管理学院公共政策与公共安全研究所副教授，《现代物业》杂志专栏主持)
关于业主组织有一个非常重大的问题，一方面我们业主组织的发起程序经过最严格的法定的和民主的程序，但是另一方面业主组织的法律地位一直未能明确，直到今天在《物权法》通过之后也没有明确。在所有正式的法律文件中，对于业主组织从未冠以组织两个字。我用业主组织，是因为我们业主组织的法定的结构是两部分，一个业主大会，一个业主委员会，这是业主组织的法定结构。在这种情况下，业主组织在性质上一直处于一种准正式组织的状态。特别是我们在社区像村委会、居委会都是由政府来推动成立的。但是业主组织只能动用自己的资源，克服一切困难来成立业主组织。如果业主不能够做到这一点，任何一个小区的业主组织就成立不起来。这样我们看到一个结果，就是业主组织的成立，完全源于当事人的意愿、能力和外部环境的适配，任何一个条件不吻合，业主组织就无法建立。
就业主组织来说他们面对的两个最大的问题。第一个就是财产权制度的难题。第二个就是集体行动的难题。财产权制度，首先我们知道物业小区的财产是经济学角度的混合物品。关于这方面，我个人受益于Ostrom(奥斯特罗姆)夫妇的教育非常多，作为一种非常复杂的财产权制度涉及的不仅是业主、开发商、物业公司，还有代表国有财产的政府有关部门，所以在这个财产权之后的背后利益之争，还处在一个变迁的大环境，要解开它需要很多历史的纠葛，所以我们今天面临的财产权之争之复杂是可想而见的。
从另外一个角度来说，即使是一个发达国家，即使是在法制非常完善、商业非常规范的状态下，像这种共有财产权的治理，仍然是一个难题。更何况我们中国处于完全不同的状态。那么无论是中国，还是外国，像这样的一种共有财产权都需要当事人之间的积极合作以及付出大量的成本。这样的一种治理我们回到我们的主题，社区治理它的有效治理既不属于政府强令行政的范围，也不属于市场利益驱动的调节，完全靠着当事人社区之中的主要权利人，由他们通力协作才能克服集体行动的难题，才能够进行一种有效的治理。
这样我们说从一种非常复杂的财产权制度导出一种非常复杂的治理制度。私人财产权，我们刚才说了是需要当事人努力合作付出的，同时这种付出不是一时的付出，在中国最起码是70年、上百年的付出。我们知道中国这么大，每个小区都不一样。我们的社区治理不仅受法律和行政，还要受习俗、观念以及各种各样条件的制约。这样的话，不是一个大一统的政策条文能约定的，所以社区治理要依靠当事人自己的制度创新。最后形成什么一个结构?我个人认为，法定的结构是不能够适应这种多元化的状态的。
业主组织面临这样的难题，所以他们要解决如何可持续性地提供新制度的供给?业主组织的创新是要和国家外部的法制环境相契合的，这种契合要分几个层面。
第一个层面在社区的层面，他们要创造一系列的制度和规则。在国家的最高层面，要制定像《物权法》这样的根本法律。然后在政府层面还要提供社区治理配套的一些制度。这三个层次都相互契合，我们社区才能够得以良好的治理，否则的话就不能成功。
所以当我们说到社区中的业主组织的时候，他和其他的治理完全不同的观念是，他是按照契约的方式治理的，没有什么强权，达不成一致这个事就解决不了。对内大家要达成一致，制定规章、公约;对外，和物业公司、和开发商、和任何一个团体，也必须协商。业主没有什么武力、强力，虽然我们也谈到强力，但是这种强力是用一种民主的方式体现的。
前面是我对中国的业主组织和社区治理的一些大致的认识。下面是我提供一些我们在这个领域做的实际调查情况。这个调查我们从2002年开始，当时主要做的是物业纠纷，是我们在座好几位朋友都参与的，当时做了100多个调查研究。主要是物业纠纷。从2006年起我希望更规范的、更具有普遍意义的来做调查。这样我们为小区的业主组织进行全面的调查。目前完成了138个，这个工作是非常艰辛的。我们的调查分成五个方面的指标。
第一个方面是小区的概况。
第二个方面是业主组织的状况。
第三个方面是物业管理的状况。
第四个方面是小区共有财产的状况。
第五个方面是物业纠纷的状况。
我们想通过五个方面来对业主组织的能力、小区治理状况做出衡量，我想在座的各位对我们做的调查框架是否合适，给我们做评价、意见和帮助。
我来解释这五个方面的意义。
第一个方面，一个小区基本条件决定了治理的状态，一个小区太大，就很难治理。这是个硬约束。我们北京有几万户的小区，开会都很难。根据国家规定，一个规划意义上的小区就成立一个业委会。所以像这样的情况，它是摆在我们面前的一个根本难题。那么我们怎么样来处理这样的难题?我后面也会有一些解释。在座的有些人也提出了很多很好的建议。
第二是业主组织结构方面的调查，我们关于业主组织结构侧重于业主大会的状况，全体业主都参与。业主委员会的状况，然后他们还有一些工作人员，一个比较规范的业主组织，他就会有工作人员。然后他们有哪些制度规章，包括档案资料，他们有哪些资源，包括物质资源、非物质资源，还有我们通常说的社会资本资源，我们对这方面做调查。
然后是物业公司的状况，物业公司和业主之间最根本的关系就在于合同，围绕这个物业公司，有没有合同?现在有大量的小区物业公司跟业主之间是没有合同的。这样，物业公司和业主之间的合同状况、沟通状况、收费水平、收缴率、报酬方式，同时还包括业主组织和物业管理的行政部门之间的沟通状况，这是我们关心的要素。
共有财产的状况，关于这个问题无论说多少都不够，太复杂了。特别是最近刚刚通过的《物权法》，可以说所有的学者都对物权法导致的、关于社区中共有状况的问题有了很深的认识。这方面如何去确定权属、保护权利、行使权利、权利人是谁、权利人之间的关系是什么?不仅是业主、开发商、还有业主之间等等都非常复杂。
最后一个就是物业纠纷状况。我们都知道中国的物业纠纷极其严重，这种严重程度已经到了是中国社会中矛盾最激烈的领域之一。那么在这个方面，我们认为物业纠纷也有正面的作用。由于物业纠纷太多，所以业主起来维权，所以业主成立了自己的组织。这是激励业主们成为有觉醒意识公民的一个条件、一个出发点。所以这也是我们研究的状况。
这是我们调查的五个方面的状况。
我们现在得出的初步结论，目前来说业主组织化程度尚处于初步发展阶段，特别是业主对小区内的共有财产权属状况掌握比较差，特别是80%以上的社区没有业主组织，这样意味着作为业主共同体权利人在北京基本是缺位的。这是非常严重的状况。但不管怎么说现在已经成立业主组织的他们能够做一些制度创新。
我们说业主组织他们对社会的贡献是非常积极的，他们是在基层社会构造秩序。因为我们基层社会从熟人向生人转变，业主根据契约来治理，业主通过法理与规则之争解决纠纷，这样就使得我们的社会发展有了一个转折。因为业主的房产是通过商业方式购买得到的，所以业主通过商业规则，他不知道实际怎么样?但是通过商业规则他知道应该这么样?所以他们能够质疑我花这么多钱应该得到什么?这个房产不仅是房子而是一个家庭，家庭是最重要的，当家庭出现问题了，我们中国人传统的思维方式就改变了，从一个不管他人事务这样一个民族，变成了一个积极行动的民族，我个人认为这是业主组织、业主他们对这个社会的贡献。
同时业主通过法制的框架解决纠纷，虽然我们也看到有一些不好的事件，负面的事件，但是我们业主打赢官司是不少的，孟宪生律师是北京市律师协会物业管理专业委员会的副主任，他给我提供的数字。但我知道北京几乎所有小区的业委会都打过官司，几乎都提起过诉讼。
小区中私人共有的财产制度虽然非常复杂，但是我们这样一个制度导致公司的利益交互在一起，这样就像麦迪逊所说的通过私人利益来保护公共利益，所以这是我们现代的物业小区对我们中国社会导致的非常重要的作用。
业主组织非常有意义，对中国的贡献非常独特，没有任何一个组织目前能够做到像他这样的贡献，但是我个人认为，业主组织的发展，到现在要我去评价，10岁还不到。所以我们先学会走，我们一步一步去做工作，先别急着去跑，否则的话，我们达不到我们的目的。
主题发言：香港共有物权下的物业管理
葉毅明(香港城市大学公共及社会行政学系副教授、博士，英国特许房屋经理学会亚太分会刊物委员会主委)
今天我要跟大家讲的是香港公益楼当中的社区制权限。现在可以说在产权方面以及物管方面，在中国内地的小区当中出现了很多的问题，我国香港地区也一样。在早期来讲中国内地的制度借鉴了很多香港地区方面的做法，所以两者的问题有很多是共通的。首先介绍一下香港制度的背景情况。香港是700万人口，200万户居民，70%都是共有住房，80%是私有住房，20%是租房。香港房子非常多，小区也很多，除了有钱人住在别墅里面，大多数都是住在公益楼里面，所以我讲的是共有物业。从香港的标准来讲，都是很小的一些单元，美国的单元房比较大，而我国香港的户型比较小。平均小区的规模是1,000户，所以很多项目非常的大。20%的这些小区的项目超过了5,000户，有几十个项目超过了1万户。所以从这个社区来看规模相当不小了。香港的土地制度都是土地批租制度。也就是说土地是国有，只是通过土地批租的方式让人们来用。我们每一块地有一个土地证，它都会规定土地的租赁期限和其他的一些条件。很重要的就是每一块土地证出让的土地在这上面只能组建一个业委会，不能出现一块地两个业委会的情况。由于土地规划的原因，有一些政府规章制度的要求，有很多基础设施是附加在土地证上的。所以开发商在开发住房的同时，也要开发共有设施，比如道路、学校等等。然后到期之后，大多数共有设施就会转移给政府，只有很少量会留在开发商手里，也有些会转到业主手里。
如果说业委会、业主、物业公司、开发商之间出现了矛盾怎么办?这个时候有一个业委会，这个业委会是自愿组成的，并不是法律规定一定要组建的。只有40%的小区有业委会。一般有业委会的小区是比较大的小区，也就是说60%的居民实际上，只要有业委会管理的情况下，有一些项目还是没有组成业委会。你要想成立业委会，举行一个业主大会就行了，过了60%的投票就可以成立，你就可以选举一些业委会的成员，业委会一组成就代表所有的业主。
下面给大家介绍一下物业的管理权，我们讲所有权是多项权能的组合，这是在普通法下面的一个定义。所有权要分解为一项一项的职能，那么五项职能由谁来实行?这是关键的含义。所有权是非常之复杂，有很多的案件，可能没有所有权，但是仍然会享受到权利。不过我想这么多权，着重谈的是管理权。
管理权并不是一个直截了当的概念。即使一个人有所有权，这个所有权还是有三种形态，一种是咱们最好理解的、也是最流行的叫做专有权。你这个房子就是你的，你有权利去管理，你有权利处分、受益都可以。但是如果你是处在一个共有的建筑当中，你就会有一些共有关系。一种叫做共有，那么也就是集体共有。所谓一个业主只是一个像住户一样。比如一个住房合作社就属于这种状态。
经常在我国香港地区、美国、其他普通法国家，都是由开发商负责撰写业主公约。同时开发商也有权利指定先期的物业管理人员。如果物管人员能够参与到这个当中他们以后会接管好这个工作，因为一开始物管公司只能听从别人的安排。而且经常情况下物管公司就是开发商的一个子公司，在物管当中就会把这些人定义为物管公司。那么第一个买房的人，只要签第一个购房合同之后，这个公约就开始生效了。以后的这些买房人，他就只能说，要不然干脆不接受，要不然就接受，只有这两个选择。
在第一个业主入住以后，物业管理的责任人就开始由开发商转向物管公司，这个时候物业管理公司有绝对的权利做任何想做的事情。只要他做物管就行了，包括确定物业费。业主是不能够拒绝支付的。这些是公平的，因为物业费他们之前已经是知道的。业主既然选择买房，就是接受这个物业费，所以也应该按章缴费。法律并不要求什么时候去组建业委会。同时我们也有一个法规，叫做《建筑物管理法》，它是来规范业委会的运作。至少要40%以上的权益，业主要能够同意组建业委会，如果低于这个就不可能了。
因为如果说这个业主的权益超不过一半，开发商的权益就超过一半了，这个时候如果组建业委会反而不利于业主。一旦业主委员会建立起来以后，这个时候就可以自己选择物业管理公司。但是我们这个法律特别照顾开发商。你想炒掉物管公司的话，你必须让大股东，你的绝大多数的业主同意。这种情况之下，除非物管公司做得太差了，一般来讲很难把他们炒掉，极难做到这一点。
[现场提问]
提问：我想问一下香港的葉教授，就是关于立案法团在香港成立的比例?还有香港物业管理费的确立，就是收费标准的确立是怎样进行的?
葉毅明：你问的比例，大概超过40%，在所有的物业里面，可是他比较大的容易成立，所以它是60%左右。
提问：香港的小区大概占什么比例?
葉毅明：是40%的小区，60%的人口。
提问：第二个问题，物业管理费收费标准是怎么解决的?
葉毅明：业主和物业管理公司双方的决定，没有什么外来的标准。
提问：没有政策?
葉毅明：没有，完全没有!
提问：我想请问一下香港业主委员会与香港立案法团是一回事吗?
葉毅明：两回事，在内地叫业主委员会，我们叫立案法团。如果小区里面不能成立业主立案法团的话，如果你在大厦公约里面规定，你可以成立业主委员会，业主委员会有所有的权利，除了他不是法定团体。
提问：我在香港政府网站上看到，小区的业主在选择上，可以选择业主委员会，也可以选择立案法团。现在看起来，实际上在香港，像您刚才说的40%有业主委员会或者没有业主委员会，刚才那位先生问的是立案法团的成立比例，他既然是两个比例，肯定有两个比例数。
葉毅明：业主委员会是小数目，数目不多的，少得你根本不用统计。
主题发言：超出万能药的挑战
Elinor Ostrom(埃莉诺•奥斯特罗姆)
过去50年以来所学到的经验教训，最多都是关于经济政治学的。其中一条就是尽管计划经济能够提供多种服务，但是计划经济没有行得通，另外基础设施仅仅是借助昂贵的基础设施，也没起到太大的作用。我们报纸说了太多的天真的民主，在此我听到了很多让我振奋的问题的讨论，业主委员会你们所要求的民主等等。
确实选举是一个很重要的民主组成部分。我们可以看到通过选举使大家坐下来，解决某些问题。我们也看到美国、欧洲地方政府的大规模整合。然而这只是证明业主委员会在美国和欧洲的重要性，欧洲也只是部分的欧洲，但是我们发现这方面的政府整合也并没有节省很多资金。实际上我们可以看到，在大城市服务水平下降，人们生活成本上升。除此以外，在上个世纪90年代以来我们还学到了一个更大的教训，也就是自上而下的干预。
对我们来讲最大的经验教训是我们需要了解，没有万能药。大家问我什么叫万能药?万能药就是一个伟大的上帝，他手里拿着一个万能药，这种药能够包治百病。但今天我们一想谁说有某一种灵丹妙药能够解决任何的疾病，大家都为之一笑而已。与此同时，我们大家都怀疑的是，在经济和治理方面有什么万能药存在?我的建议是，不能把任何一个东西看作这个东西比另外一个东西绝对好，每样东西都相对有其绝对性、优势。因此我们要考虑如何使他们匹配。与此同时又让我们自己不要陷入卖灵丹妙药的这种狭隘框架之内。
我下面讲一下有关美国、欧洲的城市改革的背景。很多年以来，在美国、欧洲都是由经济学家研究市场，政治学家研究国家，社会学家研究家庭和社区。我非常高兴看到中国的学者们最起码在座的你们没有以这种方式来划分，你们没有说有人专门研究家庭、有人研究社区，或者研究什么公共服务、公共产品，你们在城市的有关领域当中，包括农村的研究当中都是研究很多混合在一起的东西，就是没有这种明确的界限。
对一些政治学家来讲，很多的政府，本地政府，建立很多政府的传统是对他们自己本地的公民负责。
政府单位越来越大，书本上说这些提高了效率，而且能够确保福利的更加均衡的分配。然后在城市当中我们可以看到政府单位数量下降，政府的数量下降之后能够增加公民的参与，听起来根本就不合理，但是书本上就是这么说的。好像也增加了本地官员他的责任，让他们更加负责。听起来都是好事，所有的这些都能够使得专业官员们提高他们的专业性，而且也能够增加官员数量。
这样一个理论没有实证的研究，大家可以想象一下，为什么政府官员会反对呢?无论中级、高级的官员会反对，大城市的市长会喜欢这样做，他们喜欢自己的城市变得越大越好。像纽约、多伦多、印第安等等这样官员他们希望他们的城市越大越好，我们做了实证研究。我们发现实证证明这种建议是产生负面的结果，我们可以告诉大家，我们过去15年来确实做了很多这方面的研究，来证明刚才我提到的，比如说这个理论是错误的。由于政府部门大规模的整合，我们所看到的情况，有一点相同之处。中国和美国都一样，通过这种政府整合，把原来很多生机勃勃的本地政府权利给约束了。那么现在这些地方政府讲话的这种声音越来越小。然而我们看到在中国，你们出现的一些积极的迹象，而且你们也开始有人在大声疾呼，应该让地方的政府有发言权了。
我们可以使用同样的正负号来表明是加还是减。如果增加政府部门的规模大小，我们可以看到在这种情况，公共服务和公共的事务都会导致分散这些服务的费用上涨。我们现在可以看到，这同我们的邻里也有关系。政府部门大并不是代表着最好的经济规模那种理论。而且我们也可以有很多的理论上的变量，有关政府的规模大小和投入产出的效率，我们可以看到，一般来讲，减少这种城市的官员的数量，会降低公民的参与，同时也没有能够让官员增强其责任感。
刚才讲到所谓的企业有些共有、有些私有的，结果是什么呢?有些是要市政府出钱的，有些是要社区出钱的。我们仍然可以说它叫共有经济的部门，而且是很有活力的一个部门。我们也讲到，我们去把政府市场和市民社会截然的分开。那么这个并不利于促进经济的繁荣，同时不是特别有利于支持产权制度的建设。如果说我们没有能够有一个特别好的办法解决问题的话，建立这个机制本身的有效性就要划一个问号了。所以说我们需要什么呢?我们需要提供本地的公共产品和服务。
作为长期的增长来讲，我们需要来改进地方政府，但是各个地方都是，同时我们也要加强社区的组织。当然这里有很多不同的可能性。另外，还有我们讲本地的这些私人的企业，也是要去加强的。要做一个具体的项目，比如说住房开发项目的话，我们要有一个预见，比如我们在本地政府，或者社区的这些组织，以及企业需要三方来形成合作。在我们去分析一个项目的机制建设的时候，我们也可以去研究多年以来研究的成果，我们希望能够了解，各项服务质量都有什么样的约束?
比如说我们讲能不能用一个很低的成本，然后把这些个人排除出去。还是要组织业委会，比如一个人是不是能够排除出一个社区中?如果这个社区里面有一些绿色，还有儿童娱乐场所，或者有些公共道路，这个很难从社区当中排除出去。如果大家集中供暖或者集中空调，这里也很难排除出去，也很难进行区分。因为他是统一提供的，所以说个人如果出现问题的话，这样就造成了负面的外部问题。如果有人说他用多了，别人用少了呢?比如如果集中供暖，或者集中空调，我成天开着，就不关，这个会不会影响别人的采暖或者空调效果呢?这个时候，如果我们把所有因素都排除掉，综合考虑，这些共有性或者个人没法排除出去的特性的话，有时候我们就会发现，虽然它是共有产品，但是并不一定不能由私有企业来做。由于有时候外部性是会出现的，所以我们就要本着如何把公共产品做好的角度出发。有的时候可能能够供应更好的服务。所谓供应就是需要由需求方来主导。这跟生产不一样，生产是由生产者来做主。
我们要去了解这个问题的性质，如果我们说它是一个公共产品的话，我们会去研究公共产品跟私有产品怎么样去结合?那么会发现，小区它是一个共有和私有、产品和服务的组合，所以非常难以去分析。可能有的时候会出现几个人的诉讼或者等等共同的行动来解决，也有的时候会出现搭便车的现象。有些个人可能希望谋取一些特殊的利益。
比如说承包商可能会给他们照顾，如果我们全都是给共有去做的话，就会出现寻租问题。比如共有事业寻求政府保护，排除竞争。还有这些政府官员主动的受贿、索贿这种情况。另外有的时候，如果说我们讲治理，如果层次过高总是在国家层面上来做，他们可能会使问题恶化，就是让那些搭便车、寻租的、准备招租的人更多了。
另外还有就是信息问题，比如说有欺诈，也可能各个地方都会出现。还有人们的知情权会被损坏，该开会开不了会，该查帐查不了帐，这个时候人们都希望通过一些途径能够得到回应。有的决策隐瞒情况，真正决策的时候，就没有充分的信息输入。当然说业委会选举，没有直播，有的时候很可能是秘密进行的事情。这样的话，问题积累起来就会形成冲突，冲突还会不断地升级，最后形成恶性循环。再设计一个有效率、同时又有灵活的社区机制的时候，需要考虑什么因素呢?比如说要考虑受益人的规模，还有心态。比如说是大量的小业主呢，还是有一些高度集中的这种分布，还是怎么样?比如有一些说地方政府管的多，管不过来，这样社区就形成小政府一样，以避免政府管理的真空。这样的话，管理地区划分上面，就比较优化一些。优化政府管理的这个形态，有时候政府有没有税收或者其他的权利在这个项目开始经营之后来持续下去。或者说政府有增收税收的权力，这个就会给问题的解决提供一些出路。如果政府不会说是，或者有时候地方自治实现不了怎么办?这时候就需要提高社区组织，还有非政府组织的能力，但是我们要小心，这些也不是什么万能药，基本也要靠政府，还有业委会，也不能靠非政府组织包括所有的组织。政府或者这些社区组织需要怎么办呢?有时我们就要跟一些大型的非政府组织配合，他们可能有一些本地的支持，来帮助地方组织获取能力。
另外还有一个叫多中心的理论，多中心管理的架构能够给我们提供一种选择，我们可以根据不同的规模，实现多中心的治理。当然就怕突出一个，然后就忽视了其他的。比如过于强调共有这一块，可能会忽视私有这一块，形成一家独大的情况。这样的话，垄断是我们不希望出现的情况。
因此我们在西方能够有一些本地的共有经济，这样就避免政府自上而下决策的弊端，能够贴近地方实际，同时可以建立一些分析的框架来更好地分析本地的特色和需求。同时，能够组织一些等级相对比较严格的事情，这样的话就可以避免事情最后出现比较混乱的情形。因为人是有人性的，有时候凑在一起就会出现矛盾。有人跟我说人是和谐的，出不了矛盾，我对这个非常怀疑。所以我们要把受益人和供应方进行匹配，更好地让供应方了解受益人的需求。同时，也要去避免免费搭车的问题。就怕我们贡献很多，别人都偷偷的什么也不管。这样的话，别人跟着我们沾光，我们不就成傻子了吗?所以这个要避免。所以我们要实现有效的、以社区为中心的发展，就要通过加强本地的领导能力和问责制，加强供应方的控制，同时我们也可以从长期着眼，就是我们现在做的工作要对长期有帮助。同时我们需要更多的时间和共有效率的反馈的机制。
如何来提高信息沟通的质量?我们应该做的是哪些工作呢?我们要承认问题。我们要从上而下地进行机制的建设，然后从小而大，从下而上，另外我们也需要法律和制度的支持，同时也需要我们公民相互进行学习。大家其实在今天的研讨会上，业委会自己也可以交流经验。同时我们也需要进行更多的地方组织机构建设，包括政府的建设，同时也要了解人和人出现矛盾，还有出现腐败的威胁，同时要了解长期的需求。所以我们要多方的来着眼。
[现场提问]
提问：什么样的局部知识什么样局部的传统在这发生什么样的变化?这是变化中的习惯怎么办?怎么分析或者怎么来判断?第二个就是局部习惯，如果本身就是依赖皇权的，他在他思考问题、打交道、启动他思考的时候，他一遇到困难或者纠纷，就想到这样，局部规范就是依赖皇权，那怎么办?
Elinor Ostrom：这个问题问得非常好，非常感性的问题，确实一定要考虑地方的传统。这在我们试图了解中国这个地方传统的时候，我们会发现它有地区的差异。在有些地区，自治水平相当高。因为我原来在发达国家也干了很长时间，有一些学者跟我们一样，就会困惑中国的学者为什么要跨越呢?而且这时我们也会发现中国的华商非常好，所以中国传统的民族性里面有民族自制，而且有相互信任的传统，而且中国有以国家为纽带自我组织的传统。也就是说自我组织的技能、能力需要加强，因此这种技巧已经存在了。技巧存在的话，怎么样建立信任呢?这个也是需要我们考虑的，当然也要花很多的时间才能建立起来。大家能不能扩大信任的范围?这个信任范围有可能扩大到亲友之外的人，在过去10多年来，至少在北京的有些地区，或者其他地方已经扩大了信任圈的范围。这里会不会有担心或者不信任的问题?当然肯定有这个问题了。问题就在于一个人如何开始建立一种机制，能够让业主负起责任来，这样的话，我们就可以对他们更信任，关系也可以得以建立和加强。
提问：Elinor Ostrom教授的对于很多目前现实问题的思路，好像是要通过一种一此一彼的办法来解决，不要非此即彼，我就想请问Vincent Ostrom的想法是不是也借鉴了中国孔孟之道的中庸思想?
Vincent Ostrom(文森特•奥斯特罗姆)：有一些是孔孟之道根本的问题，就是人所判断的基本要素。我们作为理解孔孟之道的时候，就是它的那些对于基本规则的阐述，这里有道德判断。比如基督教和犹太教的传统当中，比如摩西，还有耶稣都可以追溯到，这就是所谓的己所不欲，勿施于人。在传统社会当中也是这样，不但讲我是怎么样，也要强调别人是怎么样?让他有一个同样的语言，用这些先前的语言启发我们自己。同时我们有自己的精神、灵魂，还有我们自我意识。他能够给我们奠定一个基础，在这个基础之上，我们就可以确立道德判断，也就这样能够做到己所不欲，勿施于人，只有这样做到，我们才能形成一个社区，才能够理解。可能在不同文化之间，世界各个地方之间，我们都是作为人类，我们需要能够明确的来进行相互了解、相互沟通，然后来开发新的潜能。这样我们才能解决共同的问题。
会议花絮：
场外聊会
茶歇时间，笔者与来自集美大学的杨贵华教授聊起社区文化建设与社区自组织能力的关系问题。杨教授认为：社区作为相对独立完整的地域性人群社会生活共同体有其自身的自组织机制，即不需要外部力量的强制性干预自身就可以实现自我管理、自我教育、自我服务、自我约束，进而实现社区公共生活的有序化，而社区文化则是社区自组织机制发挥作用不可或缺的条件。他说，社区文化是社区共同体存在的精神纽带，也是实现社区公共生活的有序化基础，即社区共同体走向自组织的基础。从社区自组织能力的视角着眼，社区文化建设就是要通过塑造社区文化，使之成为重建新型城市社区生活共同体的精神纽带，并推进社区自组织能力的提升。
律师高见
作为业内知名专家，孟宪生律师以物权法对中国社区治理的影响为主题作了发言。它主要从三个方面来讲述物权法的影响：一、物权法规定了社区财产归属以及权属确定原则。包括：建筑物区分所有权、建筑区划内公共场所和配套设施的共有权、规划车位和车库的归属原则等等。这样的界定，必定会带来物业管理制度的一些变革。二、律师决定权与物业管理。包括：确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权、赋予业主物业管理方式的选择权、规定了业主对物业管理人的选择权以及确定了物业管理的范围。三、社区财产权利纠纷解决机制。物权法确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式和纠纷解决的机制，为物业管理制度的完善和社区治理提供了法律基础。孟律师认为，物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位，可能会带来物业管理制度的重构，使物业管理的权利边界进一步清晰，物业管理的利益格局将发生变化。
切身体会
来自深圳景洲大厦的业委会主任邹家健先生介绍了成功运行的“景洲模式”。他们建立了完善的管理制度，业主大会的议事规则是从我国香港学习回来的公示制，所有的事情都在小区进行公示，业主在公示期间有异议，就进行听证会议，如果听证会议达成不一致意见，再施行一户一票。这种制度建立了以后，直接维持了长达6年来景洲大厦的和谐相处。
学者交流
茶歇时间来自上海同济大学的孙荣教授和来自我国香港的葉毅明教授一直在讨论大会的主题发言。也在交流香港在业主委员会和社区治理方面与内地的异同。
东西方交流
Chris Webster(克里斯•韦伯斯特)教授不仅在大会的主题发言上作了精彩的演讲，分组讨论时也大大激发了小组成员的兴趣。他向大家介绍了欧洲两个一直是敌对国家、竞争国家的英国和法国一些机构上的差距以及所谓俱乐部式的社区在经济方面的基本情况。同时国内外的很多学者就Chris教授的发言提出了很多问题和见解，包括公共维修资金、美国在社区治理方面与欧盟的区别等等。
工作团队
会务组工作人员在大会期间，每个人都尽职尽责，大家分工合作、配合默契，两天的时间里累并快乐着!
忙中找乐
大会采用分组讨论的形式进行，除了开幕式和闭幕式，其余时间都是分小组、分主题大家自由讨论。每个小会场、每个时段都有分会场主席来主持会议，保证了会议的秩序和效率。此次国际研讨会成功召开，必将有力提升中国的社区治理领域的理论和实践水平，对今后的社区治理工作，带来极具参考价值的启迪和指导。
(本文共同作者：冯金磊，原载于《现代物业·新业主》2007年第8期/总第62期)
