民主，也是一个妥协的过程，如果没有协商，没有妥协，就不能实现共同管理，也不能实现小区的和谐。任何以个别人持不同意见就否认业主大会的决议效力的做法和认识都是错误的。任何以个别人的意志代替集体意志的做法都是不可取的。
第一部分 物业管理选择权及其行使
物业管理是基于业主对房屋以及相关物业的所有权而产生的维护义务，但是这种维护在业主众多以及社会分工的条件下，众多业主的自主维护可能成为一种低效率的选择。这种情况下，要么选择专业公司来维护，要么选择业主自己维护，在做出这种选择的时候产生了一种选择权，这也就是我国《物业管理条例》，以及现在《物权法(草案)》里面谈到的业主及业主大会对物业管理的选择权。
一、业主对物业公司的选择权是物权
业主大会选聘、解聘物业管理公司的权力是一种什么性质的权利，关系到权利的效力。在法律理论上，债权具有相对性，物权具有绝对性。而现在如将业主大会对物业管理人的选择权写进物权法，就进一步明确了业主大会对物业管理人的选择权是物权。也就是说业主有权按照自己的意志随时解聘、或者选聘物业管理人。
二、业主的选择权应通过业主大会共同行使
《物权法(草案)》第七十三条规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这样就明确了建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。业主行使共同管理权力的方式就是成立并召开业主大会，通过大会表决的方式对共有部分进行管理。而其中解聘或选聘物业管理公司就是业主行使共同管理权的重要表现。业主对建筑物的共同管理权写进物权法就以基本法的形式保证了业主的基本权利。更可喜的是《物权法(草案)》还明确规定了业主可以选择自己管理物业也可以选聘物业公司或者其他管理人进行管理，这样就更有力地保证了业主的管理选择权。任何机构和组织无权再以事实管理侵害业主权益。
三、业主大会的选择权不因个别业主的不同意见而无效
业主行使共同管理权要按照确定的规则共同行使，任何人不能包办代替。但是，该权利行使是多数集体意志。集体意志不见得是全体业主的共同意见，更不是个别人的个人意志。
只要决议是按照业主大会规程做出的合法决议，就对全体业主发生效力。任何业主或者开发企业不能以自己不同意为由拒绝执行该决议。“业主大会的决定对全体业主具有约束力”，这是《物业管理条例》明确规定的。该规定也必将在物权法中有明确规定。
在小区物业管理上，业主自治是原则，也是民主管理的尝试。但是，业主应当明确，民主不是按照自己的个人意志行事，无论是业主委员会委员还是普通业主。民主是一系列规则，个人可以按照既定的规则表达自己的意愿，但是决议一旦做出，个人应当承受依照规则得出的结论以及由此产生的结果。民主，也是一个妥协的过程，如果没有协商，没有妥协，就不能实现共同管理，也不能实现小区的和谐。任何以个别人持不同意见就否认业主大会的决议效力的做法和认识都是错误的。任何以个别人的意志代替集体意志的做法都是不可取的。
四、管理部门不能通过规范性文件限制业主的选择权
业主对物业管理人的选择权，是法定的既有权利，这种权力不能被非法剥夺或侵害。现在，有些地方，为贯彻《物业管理条例》，不乏一些指导性意见，有些意见不管初衷多么好，但在执行中却侵害了业主大会具有的法定选择权。例如，有些地方设立物业管理招标备案制度。由于在执行中工作人员对法律理解不同，致使有些业主大会的选聘决议不能够得到落实。主管部门应当严格依法履行对业主大会的指导职责，而对物业管理企业则应当做好市场准入和监管职责。指导和监管是不同性质的管理行为和职责，建议管理部门应当严格区分和认真落实。
五、相关部门不能干预业主大会权力行使
物业管理人的选择权，是业主基于对房屋拥有区分所有权而产生的权利，相关部门也应当尊重。《物业管理条例》规定了居民委员会对业主大会的行为进行监督，但是这种监督不是包办代替，更不是对业主大会具体干预。笔者认为，居委会对业主大会的监督仅应限于业主大会的决议而不能超出对小区进行物业管理范畴。业主大会不能做出与物业管理无关且侵害小区居民民主权利和其他合法权益的事情。业主委员会讨论安全、环卫、小区道路等涉及居民利益的问题应当听取居民委员会的意见。
第二部分 业主自管物业模式探讨
现在，我国基本上建立了专业物业管理企业管理物业小区的物业管理模式。这种模式出现，对于稳定社会秩序，确保业主财产的保值、增值具有重要的意义。但是，由于前期物业管理制度在执行中出现的问题，业主与物业管理企业之间的纠纷增多，又成为不稳定的因素。这种情况下，小区业主自主管理物业的呼声高涨，《物权法(草案)》也将业主自主管理物业纳入业主的既有权利。为此，探讨业主自管模式具有重要的现实意义。
面对现在物业公司和业主之间的小区纠纷，业主做出什么样的选择，选择以后业主怎么做。现在业主抱怨一个问题，就是业主委员会没有权利，没有财产、没有机构，如何实现自管?
笔者拟在现有法律框架内，考虑业主自主管理物业的制度设计，以解决业主自主管理物业这个问题。
业主自管物业的三种模式
第一种模式
就是通过业主大会决议，业主共同预付一定期限的物业管理费，以此作为出资，组建业主所有的物业公司(见图一)。这个时候业主是物业公司的“老板”，物业公司的意志和业主维护小区的意志是一致的。
图一：第一种模式(A)
当然，这里面需要解决一个法律上的障碍。如果组建有限责任公司，股东人数需要控制在50个以内。现在，《公司法》已经修改，如果业主在200个以内，业主可以通过私募组建股份有限公司。根据《信托法》的规定，也可以通过信托设计，设一个信托基金，业主间接地通过这个基金来设立股权，最后实现业主对于物业公司的股权控制(见图二)。这种设计，在业主大会之下，就有一个作为监督者的业主委员会，和一个直接掌管财产和执行机构的物业管理公司。这种制度设计，使业主的公共利益和意志得到完整的统一和实现。
图二：第一种模式(B)
第二种模式
物业管理是对固定资产的维护和秩序的维护，有管理的内容，但总体上还是属于消费的性质。更多的业主也将自己作为消费者，称自己是弱势。如果说业主处于弱势，物业公司就处于强势。在这种情况下，弱势的业主就应当组织起来，组织一个消费者的合作机构(见图三)。尽管我国现在还没有合作社的专门立法，但是消费合作社已经存在于各个城市。从相关的规章上看，1997年国家体改委发布了关于股份合作制企业的一个意见，工商管理机关也注册登记了一批股份合作企业。组建一个股份合作机构，也符合国际组织对合作社的定义和规范。在现有的框架下，我们组织一个合作的消费组织，应该是可行的。
第三种模式
小区还可以组织非盈利机构。非盈利机构按照现在国务院的《民办非企业单位登记管理暂行条例》组建的社会组织。不以盈利为目的的民间机构是可以做的，但是按照这个暂行条例，成立这样一个民间机构，要求有一个主管机关。在这个问题上，我国现在的《居民委员会组织法》明确规定居委会可以组织社区服务机构。这样业主可以把业主大会做出决议建立的机构和以《居民委员会组织法》确定的制度结合起来，成立一个非盈利机构(见图四)。另外，从小区物业服务来讲，除了房屋的公共部分涉及业主利益，更多享受服务的应当是居民。所以，在这样的情况下，通过设立社区服务中心，可以有效地协调《物业管理条例》设立的业主大会制度和《居民委员会组织法》设立的居民委员会制度的关系。业主大会，居民委员会，在社区服务中心这种非盈利组织模式下也能得以统一。
图四：第三种模式
笔者认为，在现有的法律制度框架下，用以上的三种模式结合具体小区的情况可以实现小区业主自治，从而从根本上解决业主利益、居民利益与物业管理企业利益的对立。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第3期总第45期)
