北京一家物业管理公司老总来E-mail说，他们经常收不到物业费，原因是公寓的单元房买卖太多，转手太快。向旧的业主收，回答，我房卖掉了!问新业主收，他说我是刚买入的，旧帐不管。这位老总问：纽约物业管理有没有类似情况?怎么处理?
当我看到这封E-mail时，忍不住自问，这样的物业管理公司还能管理物业吗?
但仔细一想，觉得问题不在物业管理公司身上，类似情况可能很多物业管理公司都遇上过。问题的关键是国内对公寓小区的政策与管理制度有缺陷。
在纽约，公寓的任何单元房买卖必须在公寓业主委员会的“眼皮”下过户, 业主的买卖必须经过业主委员会同意。律师至少要看到由业主管理委员会主席或管理公司负责人签署的三份文件，这项买卖才可以进行。
第一份是业主的物业费全部付清的证明书。例如，房产过户日期是8月1日，卖方的物业费必须交到7月30日，如果证明书上卖方的物业费只交到5月15日，过户时，买方的律师一定会要卖方把5月15日至7月30日的物业费交给买方。因为物业管理公司不会让任何人以任何理由拒交物业费，卖方在公寓财务上有任何不干净的尾巴, 业主委员会是不会出此证明的。
第二份是HARMLESS LETTER，中文的意思是：不承担赔损证明。
这份文件是买方与他的贷款银行必须拿到的。
纽约的楼寓局、消防局、环保局等经常会到公寓小区检查，如有违反政府规定的行为，公寓就会收到VIOLATION (罚单)和SUMMONS(传票)。
这份HARMLESS LETTER是要写明公寓的所有罚单、传票，官司对新的业主及他的贷款银行无关。
我有个朋友住的公寓欠政府水费$20多万,公寓正在与政府打官司。他在买入时，我提醒他一定要了解公寓的欠款、罚单与官司，一定要拿到公寓董事会的HARMLESS LETTER。最近，法庭裁决公寓败诉,每户要额外拿出近千美元补交水费，我朋友就不必交了。
第三份是RIGHT OF FIRST REFUSAL ON SALE OF UNITS BY THE BOARD OF MANAGERS。中文意思是: (公寓)董事会对出售单元的第一购买优先权。
这里说明一下，BOARD OF MANAGERS是指董事会，在美国，对一个公寓来说，由业主组成的公寓领导团队，一般称公寓董事会。
业主要卖掉自己的单元房，这是要取到的最重要的一份文件，公寓董事会放弃它对你的单元房第一优先购买权，让你去卖吧。
但你付不出贷款，房屋被银行查封，低于市场价抛出，或故意逃避增值税，把明价开低，桌下交易等，这时公寓董事会用第一优先权，以积累的物业管理费把它买下来, 把单元房出租来增加物业费或者改造为娱乐活动室、会议室等，为广大业主利益服务。
国内现在把商业用房的明价开低，桌下交易的行为渐多。日前，我在网上看到上海的一套办公楼，售价不贵，于是我越洋打电话给中介，中介告诉我，除了房价之外，房价的增值税卖方要买方支付，我问多少，中介说大概17万。原来这套办公楼的原价是45万，现价约80万，增值35万，政府政策规定商业用房买卖，卖方要交50%的增值税。当我表示不可理解时，中介小姐问我是否要贷款，我说可以一次付清，小姐说那么房价在交易书上写50万，你只要付2.5万增值税，差额你私下给他。我们正在做的调皮捣蛋事，美国人也做，不过美国有了公寓本身具有购买业主房子的第一优先权政策加以制约，这些调皮捣蛋事要做成就难了。
纽约的公寓买卖除了这三份文件外，买方的贷款银行还要公寓物产权报告，财务报告，保险证明。
物产权报告是指物业产权分配的状况，例如建商占有单元房多少，公共场所多少，商业面积多少，住宅单元房多少，有没有改建计划，建商贷款还清了没有等等。
物产权报告的调查，一般是由银行或买方律师发调查情况表给物业管理公司，物业管理公司收到调查表，由管理公司经理填写，再由业主委员会主席签字。
美国的物业财务报告由专业会计师完成，一份年终总结财务报告要花费几千美元，管理公司要把公寓收支明细表，每一张支票，存款单，购物发票，收据以及业主委员会会议记录，规章制度修改过程，决议记录等全部交到会计师那里，例如几月几日决定给工人加工资的，百分比多少，谁签字同意的，几月几日谁同意修理水泵的，找来的修理公司是否是公开招标而来?
年终财务报告的法律责任由会计师承担，所以薄薄廿来页的报告要花一个多月时间。
大楼保险证明是由大楼的保险公司出具。
以中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥为代表的33位人大代表共同签名，在两会期间提出取消房地产预售制度七条理由中的一项说，预售房制剥夺了购房人对实物的知悉权。美国二手房买卖，看起来那么复杂，文件报告一大叠，但实质上是让购房者获得了对公寓小区现状的知悉权。银行与买方律师将根据物产权的情况、财务盈亏和使用是否合理，大楼有无保险等各种因素，来判断购买该楼宇的风险,决定是否可以购买和贷款。
买方的律师做这些事,要收买方$500-$1000不等。
如果这项买卖做成的话，公寓管理公司将要求买方填写同意委托业主委员会全权管理公寓书，要认可与执行业委会的决议。
曼哈顿许多高级公寓还要审核买方的财务状况，但是就算你有钱，也未必能入住你喜欢的公寓，很多公寓不欢迎明星、公众人物入住，以免扰乱他们宁静的生活，尽管此举动是违法的。
最后补充重要一句，这么多文件提供给买卖双方，买卖双方是要付手续费给公寓的, 通常三份文件的手续费在$200上下, 钱归入公寓的帐户,不是给管理公司拿。
卖主搬出，买主搬进公寓，管理公司也要收$300-$500的搬家费, 以增加公寓收入,还要付$1000可退回的押金, 若在搬家过程中损坏公物是要赔偿的。
现在，请给我发E-mail的老总想想, 如果国内的物业管理也能这样做，一笔房屋买卖, 业主委员会及物业管理公司有这么多事要做，物业费还会被逃过去吗?
(原载于《现代物业·新业主》2006年第5期总第47期)
