自物业管理体制在全国推开以来，我国城市物业区域环境发生了巨大变化，获得了社会广泛认可。近年来，市民产权意识觉醒，民主启蒙与实践蓬勃发展，城市物业区域矛盾纠纷时有发生，物业管理公司的社会责任难以明确，常承担难以承受的职责，有的物业服务内容淡化了其主流价值追求，常被动扮演“灭火队”角色。物业社区治理探索有了现实意义。
应在创新的背景下构建社区与物管双赢的治理体制
社会与社区
近年来，中央领导多次提出创新社会管理体制，而《现代汉语词典》对“社会”一词的解释之一是“泛指由于共同物质条件而互相联系起来的人群”。每个领域的人听到“社会管理体制创新”都会有不一样的理解，如人口管理部门可能会想到如何管好超生、计划生育等;公安部门会想到如何管理流动人口，创新安全防范体制等;而笔者想到的是，物业社区是一个地方社会，也应有体制创新的问题，也算是响应中央号召吧。一些物业管理教材有专门章节讲“物业管理与社区建设”，而社会学界对“社区”的定义有一百多种。2000年11月3日，民政部颁发的《关于在全国推进城市社区建设的意见》中指出：“社区是指聚居在一定地域范围的人们所组成的社会生活共同体”，并指出“目前城市社区的范围，一般是指经过社区改革后做了规模调整的居民委员会的辖区”。当时笔者及同事曾提出过发展“物居模式”，有一小区的试验是物业管理公司派一名副经理兼任居委会职务，寻求物业管理与居委会的协调配合。后根据民政部意见和城市管理体制改革的新探索，重庆的城市街道办事处原辖的基层网络居委会都已改制成社区，居委会则含在社区中，城市管理的“街-居模式”逐渐演变成了街道社区模式。
物业区域与社区
一个社区可能有多个物业区域，涉及若干类物业和多个物业管理公司，社区建设与物业管理关系密切，在指导思想和管理目标上有许多共同点，不过一个主要代表政府，一个则代表专业化的企业。《物权法》颁布后，新的《物业管理条例》将街道、乡镇政府列入了指导物业管理的行列，社区与物业管理有了更大的交集，将充分发挥社区对物业管理的正面作用提上了日程。物业管理与很多部门有关系，工作内容综合，学者和业主的看法差异都很大，甚至难以准确理解和把握物业管理，现实中也是物业管理管得多其他部门就省心，物业管理少管或不管其他部门就多管或全管。社区体制与物管体制需要设计一种配合模式。
将物业区域治理的重点放在社区
2012年5月，北京和谐社区发展中心在重庆召开了一次奥斯特罗姆理论与实践研讨会，对社区业主自主治理进行了讨论。形成了社区多中心治理的思路。近日，重庆渝中区的社区工作日成果向公众展示，原来相关部门可以做很多与物管有关的事，只是要有充分发挥他们和社会各界人士作用的机构和机制。
重庆市渝中区从2010年5月18日开始，在每月第二周、第四周的星期二，区领导和机关干部到社区与居民见面，与社区居民“零”距离，讲故事、话实事，听取意见和建议，居民有机会向区委书记反映包括水表漏水、清洁不如意、缺健身器材等“小事”。截至2012年12月，渝中区机关干部和党代表、人大代表、政协委员3,843人次走进社区，接待群众 9,163次，走访居民和企业5,431户，收集群众建议4,084条，办结群众反映事项1,914次，催生了10个方面33项民生政策，如改造老旧电梯、解决水电“一户一表”等。渝中区的“社区工作日”于2012年12月7日获新华社《瞭望东方周刊》、复旦大学公共绩效与信息化研究中心发起的“2011年中国幸福城市社会管理创新实践案例调查”活动24个最佳实践案例奖之一。国家行政学院教授、博士生导师许正中说：渝中区“社区工作日”并不是做得最早的，但在机制化方面是全国做得最好的。(《重庆商报》2012年12月8日)于是笔者便有了强调社区治理机制化构想的契机。
笔者原来设想的多个治理中心是希望地产商早期推动，物业管理公司具体操作，发动业主积极参与建设而成;现在更主张将物业区域治理的多个中心就放在成建制的社区里。笔者观察了多个重庆的社区，发现社区办事处规模太小，因而强烈建议政府拔款购房或建“××社区综合服务大厦”，以低租金配置给社区治理的多个中心机构开展服务时使用，强化基层社区的治理功能，在政府引导下，作适当的构架和制度安排，将是城市社会管理体制创新的重要组成部分。此处笔者建议构建多个中心仅从与物管相关的角度提出，希望抛砖引玉，能引起共鸣最好;而与物管关系小，甚至不相关的社区治理架构并未多叙。
有利于物管与社区和谐的一种体制建构设想
依托基层社区组建业主用户协会及秘书处运行中心或业主大会体制
目前的业主大会和业主委员会体制由于难以明确定性，没有确定该组织的法律地位，运作虽有效，但成本高，运作的可持续性差。建议借鉴香港的立案法团模式，依划定的物业区域设立业主用户协会，签订购(租)房合同后即成为当然会员，设立处理日常事务的秘书处，成为在相关部门(如民政局或房管局)注册的法人社团组织。业主用户用向秘书处交会费方式维持物业区域运行和保值、增值预期的实现。今后物业管理公司就直接与业主用户协会秘书处接洽具体服务与费用事宜，而不再直接向每户业主收费。
社区专业协会发展中心
可在业主用户协会下设各细分的专业协会或分会，也可单设。有志趣相投者则吸纳入会，可按协会分会运行模式管理和开展活动。如社区房屋交流协会、旅游爱好者协会、小区业主友好协会、音乐舞蹈协会等。
社区美丽与生态文明建设中心
社区建设的内容很广泛，在房屋及设施设备和公共场地、环保、安全防范等领域与物管交叉，涉及的部门、单位、人员比较多。为了社区硬件和软件都能不断升级，建议乘“十八大”东风组建社区美丽与生态文明建设中心，负责社区发展规划、项目策划、资金筹措、项目实施和运行管理监控等任务。该中心吸纳政府公职人员、非公职的社区成员等参与运作，为社区的物质文明和精神文明建设服务。
社区业主用户咨询与互助中心
房地产项目开发虽有各市场细分之业态，可以形成相对同属性的社区，仍难免有公民素质差别和分工与专业的不同，易导致各类矛盾纠纷，相互误解之处也时有发生。为此，在社区设立业主用户咨询与互助中心就显得有必要了。业主用户有不解和遇到困难都可向该组织成员提出咨询和寻求帮助。
社区制度建设与运行监督中心
目前社区配套制度欠缺，运行不佳，宜选聘社区有识之士长期关注和参与各类制度之制订、修改与运行监督。其成员可称为“制度代表”。北京市相关部门为物业管理设计了近四十个文件是宏观层面上的制度设计，相比从前已是长足进步。微观层面的系列制度设计与运行仍很欠缺，故笔者有此建议。其经费可采用业主协会会费和相关单位资助(如开发商)等方式支持。
社区业权治理中心
物业管理的核心价值应当是物业良好的运行和保值增值，要把物业服务的关注焦点回归到物业上，对物业区域自有(用)、部分共有(用)、全体共有(用)的财产进行定时、动态确权是搞好物业区域治理的立足点和基础工作。天津的“丽娜模式”就是这种模式的成功试验，物业区域确权后，社区物业的维修职责、权限、资金和及时性都有了保障。现行的土地房屋产权制度实际上只是界定了每位业主自用部位面积和分摊到每户的土地面积而已，对物业区域所拥有的各类资产权属划分并无政府层面的界定，开发建设单位在设计、建设、销售中有不少资料能说明产权属性，但并没有及时建立产权清册且在销售时以合同方式明确，为后期物业的运行、维修、管理埋下了隐患。为此，弥补前期工作不足的业权治理中心就有事可做了。
社区矛盾纠纷调解中心
物业社区的各类矛盾纠纷很多，据说多数并不与物业管理直接相关，但业主用户一般都不分青红皂白推到物业管理公司头上，让物业管理公司承担了不该承受的责任和压力。如果物业社区设立了矛盾纠纷调解中心，就会提出更客观、中立、冷静和公平的解决方案了。同时还可建立社区网络平台及时沟通信息，实现各组织及成员的互动。
总之，探讨城市物业区域社会管理新模式是有益的，可根据物业区域的具体情况有选择地依托社区组建最必要的治理中心，有的可具有社团法人地位，有的则无必要。要避免机制过于复杂不便运行，也要防止没有机制，没有可持续性;各功能中心原则上应合理分工有机协作，共同建设和谐的物业社区环境，增进业主用户和谐与幸福。
(原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期)
