“小区调整物业费太难了，业委会都不太敢牵头。业主座谈会一开，就成了批评大会，指责物业公司还带上业委会。”“小区物业费要上调，因为居民不买账，物业就‘抛盘’走人。小区面临着没有保洁保安保修，怎么办？”
上周，在黄浦区半淞园路街道举办的业委会“治家”讲坛上，一位业委会主任的话引起了台下业委会主任们的共鸣。物业费调整、维修资金募集、小区停车并称为当下社区治理三大难题，在商品房小区率高达90%的半淞园路街道这一问题尤为现实。
一位专家说，现在的物业费调整似乎进入怪圈：要涨物业费，业主吵翻天；不涨物业费，物业要抛盘。物业费为何要调整？应该如何调整？当天，半淞园社区的业委会主任们与来自政府、学界的专家学者共同探讨了这些问题。
我国住房市场化大规模兴起于上世纪90年代，但物业服务市场化却是21世纪之后的事。原黄浦区房管局副调研员朱百鸣说，很长一段时间，上海的物业费由政府指导性定价，根据服务内容、标准规定对应的收费。后来物业市场放开，物业费逐步转化为市场调节，但由政府定价到市场调节机制建立经过了比较长的时间。因为政府制定的标准较早，在某些方面与业主后来的服务需求不匹配，所以在2015年上海取消了物业费由政府来主导的意见，物业服务彻底进入了市场。
物业服务市场化滞后于住房商品化，造成了很多小区面临的管理问题。经过调查，现在还有相当于一部分商品房小区的物业管理费还停留在10多年前的水平。“但物业管理成本确实上涨了不少，老百姓的服务需求也不断提高。而物业费不涨，势必造成物业管理质量与标准的降低。”市信息协会副秘书长张弘说，如按照标准，可能一个楼组应该安排一个保洁打扫，但为了压缩成本，现在一个保洁要负责两个楼组卫生工作。
“物业小区三分建设七分管理。管理的好，小区品质、房屋价值越好。”朱百鸣说，现在很多业主已经认识到物业管理的重要性，也觉得物业费应该调整，不过怎么调整成了另一个难题。
对这个难题，金中苑业委会副主任蒋万富上台来了一场现身说法。
半淞园路街道的金中苑小区，在2015年进行过一次物业费调整，而这次涨物业费是小区业委会主动提出来的。蒋万富说得实在，“当时因为迫不得已，不涨就搞不下去了”。
金中苑小区物业费此前多年维持在1.35元。在2015年物业费调整之前，金中苑就各种管理危机不断了。“物业公司感觉没有什么盈利，打算弃盘走了。”业委会很着急，一直与物业公司进行密切沟通，希望他们把人力成本和运行情况都对业主披露出来。在这个基础上，业委会组织党员、楼组长和业主代表等分头开会，把准备进行物业费调整的想法告诉大家，反复说明为什么要进行调整，征询大家的意见。最终，到物业费调整进入业主大会程序时，绝大部分业主都表示同意，物业费得以平稳调整。
老蒋从这次物业费调整中总结出三条经验：
第一，调整物业费前一定要把为什么调整讲清楚。“有些业主有误解，觉得不管物业费涨不涨，最后如果物业公司抛盘，政府部门会出来解决的。我给他们举了个例子，上海有小区遇到过这样的情况，物业走了，政府部门的确出来解决问题，但中间肯定有过程，没有政府干预的这段时间，那种没有人收垃圾、小区乱七八糟的状况还是要业主自己承担的。”
第二，在物业调整过程中一定要严格按照程序办事情。“比如说公示环节，需要听取各方意见然后进行统一。原来金中苑小区的物业公司觉得涨物业费最少要维持三年，所以要有宽松余地，打算涨0.45元。根据他们提供的数据，业委会自己进行核定后也觉得涨0.45元比较合适。但不少业主觉得，这个幅度太高了。在协调过程中，业委会听取了专业人士的意见，考虑到业主的承受能力，与物业公司进行协商后把调整降至上涨0.35元，这样大家的接受程度比原来高。”
第三，在物业费调整过程中要紧密依靠街道居委党政力量，通过多渠道进行宣传，争取业主理解和支持。
街道负责人告诉记者，今年街道已将“如何有效调整物业费”作为专项调研课题，计划出台物业费评估服务和有效调整物业费的指导服务两个服务包，并配套业委会引导资金项目化引导，力求逐步推动小区通过合理调整物业费提升物业管理水平。
半淞园路街道业委会“治家”讲坛是黄浦区社区治理的品牌讲坛，今年已举办第二届，邀请专家学者与业委会主任们就当前社区治理的热点、难点问题进行讨论、建言献策，为业委会工作开拓思路、指引方向。
