为无人驾驶汽车革命做准备

今后的十年内，我们之中的大部分都可以乘坐无人驾驶汽车出行。某些人认为这种说法只存在于科幻小说中，某些人也许没法接受将方向盘交由电脑控制。不管怎么说，无人驾驶汽车未来出现在道路上的概率是非常大的，而且它有可能以意想不到的方式改变我们的工作和生活。

无人驾驶汽车，又称为自动驾驶汽车或自动驾驶汽车，是一种能够感知周边环境，且无需人类输入信息即可自动导航的无人交通工具。无人驾驶汽车的雏形其实很早就出现了，且其精细与可靠程度与日俱增。商业建筑业主与设施管理经理需要思考无人驾驶汽车革命将如何影响其物业，比方说停车费收入的减少、新发展机遇的出现与是否需要新增租户便利设施等。

临界点

早在优步(Uber)和来福车(Lyft)等共享租车服务出现之时，各大城市的人口在通勤方式上已经开始产生巨大转变。越来越多的年轻人在没有代步工具，甚至没有驾照的情况下就加入了工作大潮。建筑设计公司甘斯勒(Gensler)房屋架构及工作室总监、美国建筑师协会(AIA)成员J.F·费恩三世(J.F.Finn III)认为，共享出行服务必将促进无人驾驶汽车的普及。“我的侄子侄女们对购买汽车丝毫不感兴趣——汽车对于现在的年轻人来说已经不像以前一样是自由和独立的象征了，”费恩解释道，“许多人不买汽车，反而省去了购车成本与维护汽车的不便，他们照样生活得有滋有味。”

甘斯勒的研究小组预测，在2021年，共享租车服务将变成人们出行的首选方式，大都市将首当其冲。费恩称这种现象为无人驾驶汽车大量普及的“临界点”。虽然现今的无人驾驶技术还需要些许人为的操作管理，但业界普遍认为全自动的无人驾驶技术在不久的将来必将实现。无人驾驶技术的出现将会促使那些“交通即服务”(Transportation as a service, TAAS)公司逐步替换原有车队而改用无人驾驶汽车，从而节约成本并提高乘客出行的安全性。费恩预计，到2030年，无人驾驶汽车将会像几年前的电动汽车一般普及。而到2045年，人为驾驶汽车的情形几乎完全消失，取而代之的是人人都依赖于电脑自动驾驶。鉴于科发展速度之快，这些估计仍然较为保守;但也有可能因科技瓶颈的出现或者法律法规的出台，变革的速度会相应放缓。

如此看来，2045年的道路将会呈现何种情景仍然取决于诸多因素，因而无法准确预知。费恩表示：“公共政策将在无人驾驶汽车的推行上起到关键作用。”就像巴黎政府正在考虑于2030年完全禁止内燃发动机一样，某些城市也可能会推行新政来促进或者抵制无人驾驶汽车的推行。无人驾驶汽车改革也会遇到诸多不利因素，如城市过度扩张以及网络安全问题等。正如“传送西部”公司(Transwestern)研究分析员詹米·马哈尼(Janmie Mahoney)指出的那样，每个城市都会遇到各自的问题。“就像是你不能在今日的旧金山街头凭空放一队无人驾驶汽车一样，”詹米说，“每个城市都需要为无人驾驶汽车的推行提前制定法律并提供资金支持计划，只有那样人们才能完全看到无人驾驶汽车带来的诸多好处。”

这些好处也许是前所未有的。但要想完全实现无人驾驶技术，人工智能是必不可少的环节，它有助于降低人为错误概率，每年可以减少数以万计的致命性道路事故，也可以完全避免疲劳驾驶引起的隐患。当驾驶安全性提高后，汽车损坏成本可以有效降低，有车一族的保险费将随之下调。此外，人们的通勤时间也会大大缩短，从而减少了上班族的实际工作时间，激发他们的工作热情。“当你不需要司机时，整个车身内部结构也会发生重大变化，”费恩表示，“交通工具到时也许会成为移动办公空间或者社交场所等。”

无人驾驶汽车带来最重要的影响或许在节约空间方面。现有车辆的停车率基本维持在95%左右，而共享无人驾驶汽车——未来可能由优步或者来福车来运营，基本能实现全天候运转。如此一来，城市所需的停车空间将大大减少，且汽车的总数目也会因此降低。目前即将建为停车场的土地也可以被有效利用为其他用地：车库被改造成他用，停车场也能再度开发或者用作绿化用地。更重要的是，由人工智能控制的车辆能够提供有效而可预测的行驶路线，城市道路可能变得更窄，交通信号灯可能完全退出历史舞台。“我们完全有望能创造一个更美丽、更利于步行的道路环境，”费恩说，“城市其实能够变得更有活力。”

即便无人驾驶技术可能带来如此多益处，许多人还是对无人驾驶技术持怀疑态度。但“传送西部”公司的研究协调员安德里安娜·博萨利安(Andrianna Boursalian)称，摆脱人为操控的巨大便利——尤其是在安全性能得以保证的前提下，将会改变绝大部分人对无人驾驶技术的看法，特别是了解科技的年轻一代。“不仅是年轻的专业人士对无人驾驶技术感到痴迷，”她说，“这一技术也为年长一代以及腿脚不便利的残障患者带来了福音。”

系好安全带

在城市间从穿梭的可移动办公室听起来只存在于久远的未来，但业主和经理们需要提前为这种可能实现的交通改革做充分的准备，甚至要做更多。“无人驾驶技术将给停车服务带来巨大冲击，”博萨利安说，“业主们需要对这种趋势格外留意。”

甘斯勒公司的费恩表示现在有部分地区的停车收入正在减少，而这很大可能是共享租车服务造成的。很多建筑开发商都选择建造车库来以备未来转做办公室或者零售用途，他们甚至将坡道移至外部并将内部地板铺设为平面。许多原有的车库也将被二次装修。“停车服务或许不会完全消失，但它会变得更有选择性、更高效，”费恩称。目前许多汽车都已经配备了停车辅助性科技系统，而未来的汽车能实现自主停车。这需要自动化的机械升降机及门禁系统，以及重新设计车库样式以实现垂直式的最大堆叠。

现有的停车场备用地也可以重新开发为附加值更高的空间。“无论是四层办公楼、零售超市还是住宅区都要比停车场更赚钱，”费恩说，“无人驾驶技术将会有助于增加地产公司的收入。”建筑业主可以选择将停车用地用于出租或者直接改造为其他便利设施，如健身房、零售商店、咖啡厅或者育儿中心等。

然而，如果要顺利实现上述用途的转变，管理者需要从现在起进行长期规划。“传送西部”公司詹米表示：“建筑业主及经理们如果正在考虑重新翻修现有的房地资产，就需要将无人驾驶技术的因素考虑在内，业主现在所做的任何决策都将影响未来的收益。”

举例来说，如果车库需要重新翻修为更为节能的空间，移除某些电力设施可能是必要的。而另外一些车库如果无法改造用于其他用途，那么要提前将其拆除。詹米表示，“大部分车库是无法被改造成标准办公室的，它们的面积太小。”

无人驾驶汽车所带来的另一个问题是目前备用于建设停车场或车库的空间将如何被重新利用。在电子商务兴起、快递时间一再缩短的今天，城市中心必将建起新的物流配送中心，而某些公司可买下停车场备用空间用作仓库。同时货运卡车及物流公司采用了无人驾驶车辆用来运送货品，消费者也可以享受到更快捷的配送服务。

敞开的大门

建筑业主以及经理们也要辩证地思考“前门体验”这个问题——如果每位设施使用人不再经由停车场而是直接从前台大厅进入建筑内部的话，那么大厅设计就需要花费更多的时间与精力来为每位顾客创造更佳的第一印象。上班族也许在无人驾驶汽车中就已经开始新一天的办公了，但当他们到达办公楼的时候，一个友好温馨的前台环境会让他们更为舒心。

所有人都从前台直接进入大楼的话也会带来一些负面影响;物业专家们常常能观察到机场出站口人们排起长龙等候(共享)出租车的场景，这也足以引起设施管理经理的重视。无人驾驶技术成熟的时代，大楼可能需要设立多个下车点以供无人驾驶车辆停靠，等到无人驾驶汽车完全普及，城市中就需要建立许多无人驾驶汽车“集合点”。上班族可以选择在集合点下车，步行到达办公地点，或者是在集合点换乘公共车辆，直接驶达目的地。

“很多问题其实都取决于公共政策将会怎样实施：无人驾驶汽车的推行是会有一个可以依照并较为实际的法律框架还是会变得一团糟?”甘斯勒公司的费恩评论道，“那些希望兼顾发展与招商引资的大城市可能会比较积极配合无人驾驶技术革命。”既然如此，物业专家们需要时刻注意当地围绕共享租车服务(最终将演化为无人驾驶汽车)出台的法律。通常如果能在制定法律方面发出一定声音的话，法律最终出台所带来的结果会更为有利。

费恩最后强调说，整个产业需要愉快地接受即将到来的变革。“虽然现在我们还存有诸多疑问没法回答，还有诸多困难无法克服，但未来是充满可能性的，这将是商业房地资产行业激动人心的一刻。”

原载于《现代物业·设施管理》2018年2-3期