原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期
之所以一直以来总是有人就“公摊面积”纠结无限，只是因为它的产生本就是一个“大忽悠”——至少我是这样认为的。
“公摊面积”是个啥玩意儿?据说圈内专业人士如此解释：就是把整个小区内的公共区域加起来，分摊到每户头上分别是多少面积。但是这种解释通用于全国吗?非也，如果你心细一点，查一下国内每个地区对公摊面积的计算方式，一定会发现，各种计算规则解释还真不少，而且有些区域还会出现在不同楼盘间计算规则也不一样的情况。那么，话说回来了——谁说了才算?国内相关权威对此名词的解释一向都是含糊其词的，反正我没查到相关的明文规定。
作为物业管理者，首先入门课就是学习如何制作物业管理成本预算，在这个预算中最重要一块就是物业管理费收入!而收入公式就是：物业管理费=小区总建筑面积×物业管理费单价。而由小区业主们缴纳的物业管理费是按每平方米/月的单价×其所购置房产的产权面积(建筑面积)。
于是问题出来了：经常会在收物业管理费时遇上业主问及为什么要支付那么多物业管理费，建筑面积远比他家实际丈量的套内面积要大得多，而多来的这些所谓的“公摊面积”是些啥?与他们的实际生活有关吗?
于是乎作为“专业人士”的物业人一定会向他们解释：所谓“公摊面积”里不只有他们眼中的电梯及过道面积，还涵盖(并不局限于)电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室以及为整幢楼服务公共用房(包括业委会用房)和物业管理用房等的建筑面积(备注：以水平投影面积计算)，是为了保障他们生活配套的必须配置，所以必须由他们买单。
让提问业主最不爽的是：我们的回答并不能解惑!只会增加他们对“忽悠”的愤怒。套内面积能用尺子量，但是所说的那些区域的“公摊面积”是他们没有本事自己去量的!而其中最关键是，许多区域(特别是那些边边角角)的使用是不受他们所支配的，但却是要他们为之买单!于是乎，物业服务同行们再次使用了“公益性收入”可以入账维修资金补充的“糖糖”来引导大众的认同，但实际是这些收益去了哪儿?因为从源头上就解释不清，所以之后的过程就更会引发世人误解其中有“猫腻”。
我在以往的业内交流中一直比较反对单一去学习国外的某某先进管理模式，因为我们所处环境与之不一，可以借鉴但不能抄袭!今天的“公摊面积”也一样。笔者特地在各处业内朋友及网上查了一些资料，还如同之前一样，除了中国大陆及台湾地区还继续在房产销售及物业管理费计算中使用“公摊面积”这个概念外，全球已找不出第三个地区在房产交易中有它的影子，能找到只有采用套内面积或者使用面积交易的记录!连我们内地的“老师”——香港，在2013年也已经废除了“公摊面积” 的法定地位。
为什么在这个方面我们不与世界同步?难道这个不值得学习吗?我们在引用别人对服务品质的要求标准后，却回避了别人与之对应的收费标准，这种盲人摸象式的抄袭值得切面讨论吗?
时下收取的小区物业管理费设计是按维持整个小区(总建筑面积)日常营运所必须支付的成本反推出来的每平方米每月应交的金额，这是一个100%的概念!并没有把套内面积与公摊面积区分开分别收费。在内地，有些地区有对已购置未入住或正在装修的物业单位进行物业管理费打折的规定，虽然表面上看，那些未入住的业主未使用除套内面积之外公摊面积，但在实际中，物业管理公司却是要对这些区域投入维护及营运成本的。那么，在不及当初按100%建筑面积定价的物业管理费收入之下，差额所造成的投入不足引发的质量下降，该由谁来买单呢?答案毋庸置疑——倒霉的只有那些已经足额交款的守法守规的已入住业主(当然也可能是物业公司或开发商)!营运成本支出项不会因为收楼后不住或装修而被减少，打折后造成的漏洞总是需要人来填补的，否则管理状态一定达不到承诺的标准，服务品质下降也就成为板上钉钉的事了。如果有人还自信地认为，就算是有差额或是在没有额外补贴的情况下也能保证服务品质不降低，我这里是否可以代表业主问你一个问题?“你当初的物业管理成本估算是怎么样出台的?如果用这种成本都可以打平，那么在足额收缴后，是不是会有大量的余额?怎样解释?是不是应该下调物业管理费了!”
我们在用“流言止于智者”来劝诫世人不要传谣时，是否先要摆正一下自我的态度?为什么会有人会传?为什么我们不从源头就直接把真相给说清楚呢?有业主与我谈到北方收取采暖费也是按建筑面积收时，非常气愤地称之为“一个非常扯淡”的规则!让我解释一下这个“采暖费”与所谓公摊面积里的变配电室、垃圾井道、管道井等区域有什么直接关系。是啊，这种付费与建筑面积有何关系?为什么就不能直接用套内面积计算呢?据说在2013年的时候，香港就是因为无法再向百姓交代，无法控制开发商对楼盘“注水”的情况下，只能中止了“公摊面积”的法定地位。我们内地从1994年的建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》中将“市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌”划归住宅物业管理开始，到2016年中央发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，然而现在已经是2018年下半年了，我国提出的新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区的措施被落实了吗?为何打开住宅小区的围墙就这么难呢?个人以为还是出在相关部门对产权证中的建筑面积的定义!
我们需不需要在购房或支付物业管理费时对“公摊面积”买单?一旦取消了“公摊面积”，那这部分客观存在的建筑面积就只能由开发商来买单了。开发商为了回避巨额的成本投入，能有多少开发商能保证在公共区域面积上不偷工减料缩减成本?再从物业管理角度上看，如失去了公摊面积的那部分物业管理费，以目前政府指导下的定价计算方式，更难以支持时下民众对物业管理品质的要求!这个要求是长期以来积累的，很难一时改变。
在《法哲学原理》中黑格尔写道：“凡是合乎理性的东西都是现实的，凡是现实的东西都是合乎理性的。”不管公摊面积的存在是否让开发商、物业管理公司、能源公司等得利，或是让购房者们多花许多冤枉钱，但也不可否认，正是因为它的存在，才会有现在大部分小区的优美环境!(此处先不谈后期是否被物业管理好)。虽然这些优美环境是开发商让业主们“被动”出钱购置的，但是如果配套环境不是足够好，业主们又怎么会“心甘情愿”地掏钱买房并支付“昂贵”的物业管理费?这也是小区围墙“拆”不了的一个原因。
本文开篇时讲“公摊面积”是个“大忽悠”，就是因为它在被执行时有太多不一样的部门解释，通常事物在失去了统一口径的答案后，“被忽悠”是必然的。这也是我在本文中阐述几种不同观点的用意：当前提条件不清晰时，后续解释都会由当事人所处的位置来决定。“公说公有理，婆说亦有理!”
其实作为物业管理人，从整体小区管理上，还是比较认同封闭式小区管理及用建筑面积作为计算物业管理费的惟一标准。但是从时下综合物价上涨速度与物业管理费上调严重不协调的现状上看，又非常同意“拆围墙”，物业管理费以套内使用面积计量，把公共区域还归市政，这样的收费及服务才更能市场化(建议可参照目前家政服务收费的市场定价原则)。
