原载于《现代物业·新业主》2018年8期/总第432期
背景
过去10年间台湾各大都会区的房价持续飙涨，导致绝大多数市民(特别是年轻与弱势族群)无力负担房价与购屋，民众的居住基本权利并未获得保障。为了实践“居住正义”，台湾官方积极推动“社会住宅兴办计划”(2017)，以8年兴办20万户只租不卖之社会住宅为目标(地方公部门新建12万户及诱导民间空余屋8万户转成社会住宅)。各地方近年来也积极配合此重要的住宅政策，积极兴办社会住宅。以新北市为例，新北市政府拟定了《新北市青年林口社会住宅发展策略蓝图》，拟于2019年前兴建27处、7,000户以上社会住宅。目前已完工12处，其中之一，便是林口公营住宅。
招租作业与期程规划
其次，营建机关针对林口社会住宅后续招租作业的工作内容详加界定，并规划招租作业期程如下：
1、公告：将申请讯息与申请方式公告至网站上(2018.6.1)。
2、申请与补件：新北市政府接受并审查民众缴交的申请资料，如资料不齐全，将会寄发通知书，给予补件时间(2018.7.2~8.31)。
3、抽签：于公开场合抽选各房型申请者之选屋顺序(2018.9.13)。
4、看屋：开放各区各房型样品屋，供申请者参观看屋(2018.9.21~10.10)。
5、选屋：让各房型申请者依抽签顺序，登记其理想的住宅单元(2018.10.11~10.31)。
6、签约与公证：依选屋顺序，通知承租户与物管公司(协助营建机关办理)签订租约，并进行公证(2018.10.12起)。
7、点交：承租户签约后与物管公司预约点交日期;点交当天由物管公司将房屋相关设备家具列为清单项目，并一一与承租人确认点交(2018.10.20起)。
8、入住：A、B、C区三区预定于2018年11月1日起、D区2019年2月1日起，让住户入住。
住户管理办法之研拟
营建机关为了规范承租户在居住期间的生活行为，以维护公共资产之环境质量与屋况，并避免影响其他承租人之生活质量与居住权益，特别订定“出租住宅住户管理规则”(含生活管理、管理费收费基准及终止租约收回住宅之规定)。“出租住宅住户管理规则”订定各项承租人须遵守的规约，以及其违反规定之扣点机置，依照情节严重程度订定1~3点或直接终止租约。营建机关拟采先规劝后扣点之机制，经物业管理公司多次规劝皆未改善后，则呈报于营建机关执行扣点。而承租人因违反规则累计30点后，营建机关可依规定收回住宅。
出租申请手册之研拟
为了让民众了解林口社会住宅之设施与出租房型概况、申请资格条件、租金与租期等相关规定，及申请程序与期程规定，营建机关特地编撰《林口世大运选手村出租申请手册》，并公告于新北市政府网站，供民众下载参阅。出租申请手册内容包含：
1、林口社会住宅简介：介绍林口社会住宅的周边环境、生活机能、联外交通方式与建筑设施等，各房型户数与租金、住宅单元之家具设备、租期与各项费用说明;
2、申请须知：说明申请资格条件及其条件解释、申请类型与其户数、申请须检附文件、抽签顺序与规定、租期与其他应注意事项等规定;
3、审查作业程序：说明审查方式、经济或社会弱势身份户评点表与补件说明。
4、问答集：模拟对于民众常提出之问题，提出Q&A之答案。
5、林口社会住宅房屋租赁契约书：附上双方未来签约的契约模板，供申请者参阅。
6、其他相关附件：如房屋附属设备清单、退租申请书、出租住宅住户管理规则等。
林口社会住宅招租之宣传营销
营建机关透过以下媒体营销方式，将林口社会住宅招租的相关信息公开与宣传，以期让更多民众知道、提升出租率：
1、记者会：办理林口社会住宅之出租公告记者会、抽签记者会等;
2、官方网页：官方不动产信息平台，新北市青年社会住宅;
3、影片制作：委托电视公司及台湾物业管理学会制作林口社会住宅招租之宣传影片。
林口社会住宅之物业管理计划
营建机关未来拟透过公开招标的方式、将林口社会住宅之住户生活服务与设施维护管理等工作委由专业的物业管理公司来执行。因此，台湾物业管理学会于筹备期协助进行以下所需的物业管理规划工作，以期能产出合理的物业管理厂商招标文件：(1)物业管理委外模式之选择;(2)物业管理服务内容之界定;(3)物业管理人力之规划与配置;(4)物业管理服务需求书之研拟。
物业管理之委外模式
林口社会住宅的规模相当大，所需各类物业管理服务的量相当大。在考量物业管理业界厂商的服务能量与质量、人力供给，及营建机关业务委外督导的效率与风险，学会建议营建机关从分包或统包、分区或不分区两个面向来评估以下四种可能的物业管理委外模式之适用性：
1、不分区、分包：营建机关将四区所有的物业管理服务业务分类，并进行专业分包、分别委托给各类专业协力厂商(如公寓大厦管维护公司、保全公司、清洁公司、机电公司、电梯公司、消防公司、园艺公司、垃圾清运公司等)，营建机关与各类协力厂商个别签订委任契约。
2、分区、分包：营建机关分别将四区的物业管理服务业务分类，并进行专业分包、分别委托给各类专业协力厂商，并与之个别签订委任契约。
3、不分区、统包：营建机关将四区所有的物业管理服务业务全部委托给单一物业管理公司。此单一物业管理公司可将其中几项业务分别委托给其他专业协力厂商。营建机关与此单一物业管理公司个别签订委任契约。
4、分区、统包：营建机关将四区的物业管理服务业务分别委托给4家“物业管理公司”。此4家物业管理公司可将其中几项业务分别委托给其他专业协力厂商。营建机关与此4家物业管理公司分别签订委任契约。
学会在与营建机关沟通讨论和专家访谈后，对于林口社会住宅的物业管理模式，建议采用第四种“分区、统包”之物管公司委外模式。由营建机关将A、B、C、D四区之物业管理服务业务分别委托给4家物业管理公司。此模式可减少营建机关之人员编制与支出，又可监督4家物管公司就近服务住户。如果其中一家物管公司出现重大问题，只需替换该家物管公司，可降低四区业务统包给一家物管公司的风险;对于物管公司而言，有利于发挥民营物业管理公司专业，并与不同区之物管公司良性竞争。
物业管理服务内容之界定
学会与营建机关经讨论评估后，界定了未来物业管理公司于林口社会住宅的筹备期与营运期的物业管理服务内容。物业管理公司在筹备期应提供的服务内容有：
1、配合招租作业之进行，协助带看屋、选屋、签约、公证与点交等作业。
2、进行公共设施、物管设施的室内装修。
3、进行物业管理系统的建置。
物业管理公司在“营运期”应提供的服务内容则有：
1、租赁管理：租金收缴与催缴、违约处置、出租管理、看屋服务、迁入签约、迁出点交、空屋管理。
2、住户生活管理：住户生活管理、搬迁管理、住户违规劝导、住户违规扣分制度之执行。
3、生活服务与事务管理：住户生活服务(来宾访客接待、换证服务、住户咨询、代收邮件与物品等);社区事务管理(社区会议、公设预约、节庆活动、客诉)。
4、环境清洁管理：环境清洁、景观植栽、垃圾处理、病媒蚊防治。
5、安全防灾管理：门禁管制、巡守维护、驻卫保全管理服务、停车场管理服务、社区外围安全服务、施工管理服务、搬运管理、紧急防灾应变与演练、消防安全与公共安全检查申报。
6、设施维修管理：机电设备之巡检、定期维护保养与修缮服务，建筑结构体之巡检、维护、与修缮工程。
7、居家修缮：住宅单元内卫浴设备、厨具设备、分离式空调设备、橱柜设备、其他活动家具之修缮。
物业管理人力规划
台湾物业管理学会协助营建机关评估物业管理公司执行上述物业管理服务所需各类人力编制，以期估算出合理的物业管理服务费用与招标预算金额。学会为每一区规划的常态性物管人力包含：(1)总干事与财务秘书、行政助理，以执行租赁管理、住户生活管理、生活服务与事务管理;(2)清洁人力，以进行日常环境清洁与垃圾处理;(3)保全人力及驻点位置，以进行安全防灾管理;(4)机电设备维修保养人力，以负责设施维修与居家修缮等物管服务。
以林口社会住宅C区为例(如图4所示)，学会配置总干事、副总干事各一名与行政助理5名，于物业管理办公室;配置清洁人员7名，进行环境清洁服务;配置4个哨点共12位保全轮班，其中一哨驻点于防灾中心，其余三哨为巡逻人员;配置一名驻点之机电设备维护人员，进行机电设备与家具设备之维修服务。
物业管理服务需求说明书之研拟
营建机关在透过公开招标程序、遴选最适合的物业管理服务厂商时，需提供《物业管理服务需求说明书》，清楚载明得标物业管理公司所应提供的服务内容及预算金额等信息。台湾物业管理学会协助研拟此《物业管理服务需求说明书》，其主要内容包含：
1、林口社会住宅基本资料。
2、各项物业管理服务内容：筹备期协助办理事项;营运期行政、清洁、安全、机电维修、居家修缮等服务项目。
3、人力需求与人员工作时间。
4、履约规范说明：包含人员资格、契约执行期间缴交资料、物管服务评鉴内容与时间、交接与验收、罚则项目与罚款。
5、履约期限与预算金额。
营运与物业管理财务收支概算
台湾物业管理学会协助营建机关估算未来林口社会住宅开始营运后之每年财务收支(包含营运收入、物业管理支出)，一方面有助于营建机关评估投资报酬率、回收年期，另一方面有助于订定合理的物业管理服务公开招标预算金额。
租金收入
林口社会住宅的可能收入来源包含：住宅租金收入、商业设施租金收入、停车位租金三种类型。学会建议营建机关先订定各类设施的租金收费标准，如元/(坪·月)或元/(位·月)，再以70%～90%的出租率，估算每年的各类租金收入。
1、住宅租金收入：首先调查外围住宅租金行情(每月每坪单价)，再将一般户之租金收费标准订为外围住宅租金行情的八折【约450元/(坪·月)】、优先户则为外围住宅租金行情之六四折【360元/(坪·月)】。以林口社会住宅C区为例，每月住宅租金收入约1,074万元(638户之二、三、四房型住宅单元，假设出租率为90%)。
2、店铺租金收入：调查外围店铺租金行情(每月每坪单价)，参考并订定林口社会住宅店铺租金收费标准【约1,000元/(坪·月)】。以林口社会住宅C区30个店铺为例，每月店铺租金收入约98万元。
3、汽、机车位租金收入：调查外围停车场租金行情(每月每个车位租金)，订定林口社会住宅之汽、机车位租金收费标准(汽车位2,500元/位，机车位免费)。以林口社会住宅C区为例，每月停车位租金收入约150万元(汽车位860个，假设出租率为70%)。
物业管理成本支出
林口社会住宅的营运与物业管理成本有三大类：常态性物业管理服务费用、公共设施之水电费及居家修缮费用。以林口社会住宅C区为例，学会估算此区之物业管理成本如下：
1、常态性物业管理服务费用：约166万元/月或55元/(坪·月)(包含人事费、行政庶务费、设备维护费、升降设备维护费、弱电与消防系统维护费、垃圾清运及清洁耗材费与年度定期支出分担费);
2、公共设施之水电费：约26万元/月或8元/(坪·月);
3、居家修缮费用：约8万元/月或3元/(坪·月);
4、总计：约200万元/月或66元/(坪·月)。
各类收益之提拨管理基金
未来营建机关将从林口社会住宅之住宅租金、店铺租金收入中提拨作为“物业管理基金”，用以支付三类物业管理之费用。本学会建议以每区之常态性物业管理服务费、公共设施水电费、居家修缮费用为基础，进一步订定每月每坪之提拨管理基金计收标准，并建议订在60元/(坪·月)~70元/(坪·月)之范围内。以林口社会住宅C区为例，其常态性物业管理成本为66元/(坪·月)。学会建议将提拨管理基金计收标准订在70元/(坪·月)，则每月可从住宅及店铺租金提拨的管理基金总计约203万元/月。
财务收支分析结论
估算出每年之各类总收益后，扣除所提拨之管理基金，即为营建机关的年度净收益，将用以支付其兴建成本。另外，估算出“每年总提拨管理基金”与“每年物管总营运支出”后，可得知营建机关所提拨的管理基金是否足够支付常态性之物业管理费用。以C区为例，学会对物业管理财务收支分析总结如下：
1、每年总租金收入：15,874万元/年;
13,438万元/年 (扣除提拨管理基金之净收益)
2、每年总提拨管理基金：2,436万元/年
3、每年物业管理总支出：2,400万元/年
每年总提拨管理基金尚可偿付常态性物业管理服务费、设施运转费(水电费)、居家修缮耗材费(余36万元/年)。惟未来若出租率若不如预期，则有可能出现每年总提拨管理基金不足以支付各类物业管理成本的状况。
另外，未来林口社会住宅各区的建筑设施在其建筑生命周期期间，预计将会陆续发生结构体(屋顶、外墙等)重大整修建工程及机电设备之汰旧更新。此类长期修缮费用可能会相当可观，目前的提拨管理基金结余将不足以支付长期修缮费用。营建机关应积极筹措财源，加以应对，以免未来建筑设施因预算不足、无力修缮，而导致屋况迅速老旧劣化。
结论
台湾的物业管理公司一般擅长执行建筑物“营运期”的物业管理服务业务。透过林口社会住宅之案例可知，物业管理公司若也能掌握并熟知公部门兴办社会住宅时、在筹备期阶段营运与物业管理规划方面之专业服务需求(特别是社会住宅的招租计划与作业，及社会住宅的物业管理计划与物管服务厂商招标文件之研拟)，将有助于物管公司拓展其他如租赁管理或专业物管顾问服务之业务类型。
(本文中林口社会住宅相关数据均来自台湾官方统计及资料。
文中的货币单位均为新台币元，1坪约合3.3057平方米。)
注释：
[1]根据台湾地区住宅相关规定，社会住宅应提供至少30%以上比例出租给经济或社会弱势者。所谓经济或社会弱势者身份，系指下列规定之一者：(1)低收入户或中低收入户;(2)特殊境遇家庭;(3)育有未成年子女三人以上;(4)于安置教养机构或寄养家庭结束安置无法返家，未满25岁;(5)65岁以上之老人;(6)受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女;(7)身心障碍者;(8)感染人类免疫缺乏病毒者或罹患后天免疫缺乏症候群者;(9)原住民;(10)灾民;(11)游民;(12)其他经主管机关认定者。
作者为台湾物业管理学会理事长，台湾科技大学建筑系副教授。
