一、业主委员会是一种什么样的组织，现实运行中存在哪些问题？
建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（1994年4月1日）“第六条 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”
管委会就是我们所说的业主委员会，是经街道办事处组织并审批，业主或业主大会会议选举，依照《物权法》、《物业管理条例》等及相关办法依照程序产生。其由小区业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司服务运作的民间性组织。
业委会作为业主大会的执行机构，承担着与物业公司、业主之间的沟通、协调、监督、维护等功能。大部分小区的业委会都是为全体业主利益积极奔走、无偿奉献的，真正起到了连接业主和物业的桥梁作用。
但有一些小区的业委会却被个别人所操控，沦为谋取私利的工具。目前业委会在组建、选举、换届、日常运行过程中均存在一些问题。未经业主大会授权，擅自决策、擅自行动、我行我素、唯利是图的情况时有发生，严重侵害了广大业主的合法权益。或过分强调对物业管理的监督作用，干涉物业公司的具体业务，束缚了物业公司的专业化管理，引发了诸多矛盾。
二、警惕这8种人，千万不能让其混入业委会
业主们在选举业委会成员的时候千万要注意了，慎重使用你手上的选票，别让这8种人入混入业委会，否则会后患无穷。
1、不履行业主应尽的义务，长期拖欠物业费，被物业公司起诉后，想通过变身业委会成员与其作对，这种人品行不端，善于制造和激化业主与物业企业之间的矛盾，擅长搬弄是非；
2、本身没有正当职业或稳定收入，想通过担当业委会成员的职务，向物业公司索要各种好处或减免物业费的；
3、想私分侵占公共收益或欲在物业企业得到一份薪水的；
4、不懂得也不了解物业公司职责范围和管理流程，不能容忍物业管理过程中正常出现的问题；无端干扰其正常运作、干涉其具体业务的；
5、将开发商遗留的工程质量问题怪罪于物业公司，恶意煽动不满情绪的；
6、将行政职能部门（公安、城管、供水、供电等部门）负责的事，强加到物业公司，解决不了就心生怨恨的。
7、个别业委会成员本人或亲属想参与物业企业经营进行牟利的；
8、经不住金钱和利益的诱惑与不法分子的相勾结，充当黑物业的抢盘手，搞垮现有物业企业的。
他们抓住大部分业主工作忙，时间少、没精力关心物业的心理，剥夺广大业主的知情权，通过虚假宣传、蛊惑人心、程序违规、表决造假等不堪手段，最后将黑物业引入小区。而这些公司没有一点社会责任，都是急功近利，由于物业易主，管理混乱、名声狼藉、设备损坏、导致房屋贬值。他们拿到好处后，趁混乱之际，买房走人，溜之大吉。等到大多数业主反应过来后，已悔之晚矣。
三、什么样的人才能具备担当业委会委员的任职资格呢？
根据2009年中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间。
要求被选举的业主委员会成员必须品行端正，无劣迹前科，无不良嗜好；具有较高的文化素养，熟知物业管理的相关知识和业务；具备为广大业主服务的无私奉献的精神。只有满足上述条件才能确保业委会成员的纯洁性，最终目的是保护广大业主的合法利益不受侵害。
