新《 广东省物业管理条例 》（下简称《条例》）已于本月1日开始实施，目前广州市正在做相关的实施细则。昨日，在广州市物管协会举办的研讨会上，广州市国土房管局和物价局相关人士列席。
据介绍，在场的物业公司和专家学者提出的建议和意见，将作为细则制定的考虑范围。
焦点1： 小区车位出租超半年怎办？
广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊认为，此次《条例》仍有需要细化的地方，比如小区规划车位和车库的优先权问题。目前小区车位所有权属其实是分3种情况：全体小区业主所有的；开发商所有的，个别业主通过买售所拥有的。
车位和车库目前的价值体现，主要是买卖和租赁。在《条例》中，未提及小区业主或者建设单位，将车位出租和买卖给小区业主或者物业使用人以外第三人的时候，如何保证是业主优先权。
程磊表示，这个需要按照小区车位的权属情况，详尽细化规定。她介绍，北京等城市已在小区公布栏，公示要卖出车位的时间、价位，要求业主有意购买的，要在半个月等一定期限内洽谈，不然就丧失优先权。这既可保证业主的优先购买，也可避免车位长期搁置等待业主购买。
此次《条例》还规定，开发商租赁小区车位时，不得超过6个月。这主要是考虑到，小区车位供求关系是动态变化的，例如今年小区业主想买车只有200户，明年经济好了或者收入提高了，想买车的业主多了，需求就多了，需要重新主张业主的优先权。但如果租赁合同签订的是1年或者2年，超出期限部分该如何处理？如果认定超出部分的租赁无效，租赁车位的人，起诉到法院去，法院只能以国家级法律为依据，认定合同签订仍是有效的。这种矛盾该如何处理，在地方性的法规中应该进一步细化。
焦点2： 业主泄露要如何处罚？
广州大学商学院工程管理系主任陈德豪表示，此次《条例》将行业里面很多热点难点问题都已经提上去了，更具可操作性和执行性。
比如，对近几年频繁出现的车位租售、物业服务企业伤害业主、业主资料泄密、小区房屋住改商、专项维修资金的管理等，都有相应解决条例。
《条例》提出，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的，将依法追究相关的法律责任。
程磊认为这是个亮点，与前不久在上海深圳以及广州都发生了百万业主资料门的事件有关。
程磊指出，更重要的是，这条规定要进一步明确由什么部门追究责任、泄露了业主资料要如何处罚等。否则无从执行。
她建议，可以将企业是否建立健全业主的保密的制度作为考核的指标，在年终的考核当中作为标准化评优活动的指标，否则将在年终考核的话就会记录不良记录。
焦点3： 维修资金要怎么花？
市民备受关注的维修资金问题，也是此次研讨会的焦点。
《条例》规定，业主转让物业时，他缴存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。
对此，广州市侨福物业管理有限公司执行董事潘国璠认为，不是很公平，应当由新业主出。陈德豪说，如果在二手房转手后，要重新找新业主归集维修资金非常困难，原业主这方面支出可通过讨价还价让新业主付。
广州天力物业发展有限公司副总经理牛博雁还提出，“如果停车场那一块地方要修的话，要通过全体业主还是要怎样呢？到底是哪些人才有资格参加投票呢？”她表示，小区车库消防系统坏了是比较常见的情况，但车库多是开发商大业主所有，在投票时按照人头计算，往往因为个别小业主不同意无法达到使用比例，就无法动用维修资金修理消防系统。而消防系统对整栋楼宇业主都非常重要，对物管公司也是很大的安全责任。
对此，陈德豪表示，这要看停车场产权是谁，然后按比例分摊。港联物业（广州）有限公司总经理鲁军表示，涉及到重大安全事件可由政府部门直接批复，电梯和消防这块，办理手续非常畅通，基本上报进去了很快就可解决了。
