小区公共收益遭物业公司私吞 南昌恒茂城市花园物业公司遭投诉
记者调查发现公共收益全用于补贴物业服务费成行业潜规则《物权法》规定，小区物业公司仅具备服务权，利用小区设施所得公共收益，必须全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动。《南昌市物业服务收费管理实施办法》第13条也明确规定，物业管理企业经业主大会或业主委员会批准利用物业设置的经营性设施的公共收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金。然而，南昌市一些小区的公共收益却被物业公司以补贴物业服务费名义“私吞”。南昌市消协一名负责人认为，物权法出台之后，公共收益理当纳入物业维修基金。也有法律专家呼吁，物业管理行业的法律法规不健全，物业管理行业的行政主管部门监管不力，也是导致物业管理企业侵占小区公共收益的缘由。
“小区公共收益一直被南昌恒兴物业管理有限公司侵占。两年来，小区业主与物业公司不断交涉，但一直没有结果。”7日下午6时许，在南昌市恒茂城市花园小区内，业主委员会主任秦先生向记者大倒苦水。
据介绍，2007年6月11日，恒茂城市花园小区成立业主委员会。2007年12月底，小区召开业主大会，磋商如何对小区进行规范管理。之后，委派业主委员会代表与物业公司签订《物业服务合同》。“小区自2001年交付使用，机动车泊位、小区电梯、户外广告、棋牌室以及洗衣店等共有财产陆续对外出租，并委托物业公司征收相应的租金。
秦先生说，根据《物权法》规定，小区公共收益必须全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动。”因此，签订《物业服务合同》前，业主委员会曾要求物业公司将业主提出的公共收益分配方案纳入合同内。经过反复沟通，2008年1月1日，双方正式签订《物业服务合同》。
“《物业服务合同》第5条第3款明确约定，物业服务区域内属于全体业主所有的物业共用部分、公用设施统一委托物业公司管理经营，每年的12月底进行结算，其总体收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，公共收益的70%纳入物业维修基金或按照业主大会的决定使用。”业主刘先生告诉记者，2008年12月底，按照合同约定，物业公司应该与业主委员会结算全年的公共收益。但到2009年2月中旬，物业公司一直未向业主委员会交出“年账”。
刘先生估算了一下：小区机动车泊位、健身房、游泳池以及户外广告等出租费用，公共收益可获利30余万元。“业主委员会去物业公司要求查账，结果，物业公司却不配合，并称物业公司全年服务费严重亏空。另外，按照合同约定，公共收益全部用于补贴物业服务费。”
当小区众多业主要求物业公司出示所保存的《物业服务合同》时，业主在物业公司出示的合同第五条第3款上仅存在“公共收益用于补贴物业服务费”一行文字。“物业公司拿出的合同明显与我们持有的合同不对等，我怀疑对方从中有做‘手脚’嫌疑，”秦先生坦言。
现象：纳入专项维修基金的非常少连日来，记者在南昌市多个小区采访过程中发现，小区公共收益真正被纳入专项维修基金的非常少。
8日，记者来到位于南昌市红谷大道的洪城时代广场，发现小区内电梯、灯箱、告示栏均被张贴了商业广告。一名刘姓业主告诉记者，自2007年起，小区内各个部位开始出现商业广告，然而，物业公司(华翔物业)却没有将公共收益(广告租赁费用)纳入专项维修基金，也没有向业主大会告知，更没有向业主发放公共收益。
洪城广场业主宗先生也向记者证实，物业公司并没有把小区公共收益纳入专项维修基金，仅笼统地全部用于补贴物业服务费。
物业：全部补贴物业服务费成“潜规则”南昌恒兴物业管理有限公司一刘姓负责人告诉记者，物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》一式三份，其中一份已上交给房管部门存档。对于秦先生所说合同内容存在“篡改”嫌疑，该刘姓负责人否认了这一说法并表示，业主委员会如果觉得合同有问题，可通过法律途径解决。
江西万科益达物业服务有限公司客服部张经理告诉记者，物业公司是在数年前“入驻”万科四季花城，向业主收取的物业管理费均是2002年的执行标准，与现行的物业收取标准相比较低。另外，由于小区破损、维修费用加大，使得物业公司入不敷出。“迫于物业公司经济现状，公共收益(全部)才被补贴于物业服务费,”张经理坦言。
南昌某物业公司负责人则向记者透露称，物业公司将小区所获得的公共收益以补贴“物业服务费”名义，全部纳入物业公司“腰包”。这一做法早就成为全国物业管理行业的潜规则，南昌市物业管理行业也不例外。
物业协会：以合同约定条件为准南昌市物业管理协会晁副秘书长告诉记者，《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位，共用设施进行经营，应当得到业主、业主大会同意，按照规定办理有关手续。所得收益应当用于补充专项维修资基金，也可按照业主大会的决定使用。对于省城物业管理行业出现的公共收益补贴物业费这一做法，晁副秘书长表示，如果物业公司与小区签订的合同存在这一做法，那么物业公司可依据合同执行。如果合同条款没有这一规则，公共收益则应纳入专项维修基金、或依照业主大会决定。
如果物业公司做法与《物业管理条例》“背道而驰”该怎么办？对此，晁副秘书长表示，物业管理协会仅属于一个社会团体，对物业公司领域仅具有业务指导职能，行业监管、处罚权利则由房管部门负责。
房管局：70%收益应纳入维修基金9日上午，记者来到南昌市房管局物业管理处。物业管理处一名工作人员表示，《南昌市物业服务收费管理实施办法》第13条规定，利用物业设置的经营性设施所获得的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金。
该管理处邓处长说，如果恒兴物业公司确实存在更改服务合同条款，那么，他们会对该物业公司进行处理。对于省城不少物业公司存在将公共收益用于补贴物业服务费，以及记者提出房管部门该如何规范物业公司的问题，邓处长则含糊地表示，会派出工作人员对业主反映的问题进行调查。
消协：业主享有使用权收益权“补贴物业服务费已是物业行业的潜规则。”南昌市消协一名负责人告诉记者，小区共用设施设备和场地属于全体业主所有，全体业主享有使用权和收益权，物业公司不能擅自进行经营。
这名负责人还告诉记者，物业管理企业对经营性收入的收支情况，应按国家财务制度规定建立相应账册，物业管理企业有义务向业主提供详尽的收支明细账，业主或业主委员会有权利查询每一笔物业收益的收支情况。经营性收入的收支情况应按规定6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。
法律专家：可视为侵占公共财产罪中华全国律师协会发展战略委员会委员、北京才良律师事务所主任王才亮律师认为，物业公司之所以敢侵占业主的利益，公权力介入不够是很重要的一个原因。
王才亮分析称，物业管理行业的法律法规不健全，物业管理行业的行政主管部门监管不力，也是导致物业管理行业侵占小区公共收益的缘由。“小区业主、业主委员会可向南昌市房管局举报，如果房管部门不予配合调查，可以房管部门涉嫌行政不作为向当地纪委举报。”另外，王才亮律师支招，小区业主、业主委员会可将物业公司视为侵占公共财产罪向司法机关报案，要求司法机关立案调查。
