只要买了房子，住进小区，就无时无刻不与物业打交道！物业收费多少、服务好坏牵扯到市民的生活和利益。本报“物业服务纠纷”系列报道引发了兰州住宅小区广大物业业主及政府管理层的高度关注。水电暖“包袱”到底该甩给谁？面对采访，专家学者群策群力探索出路，提出改善业主与物业关系的诸多“良策”。
思考：政府“埋单” 非长久之计
国家出台实施的《物业管理条例》中规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但据了解，目前在兰州市与开发商具有“连带”关系的物业公司很普遍。
兰州长虹物业管理有限责任公司张同银经理坦言，2002年之前，在兰州市，开发商派生的物业公司约占整个兰州物业公司总数的60%~70%，随着市场的发展，其份额大幅缩减至20%~30%。绝大多数的物业管理项目当中公共水、电费用一直由物业公司承担。
兰州市城关区闵家桥292~302#楼区物业管理委员会主任李庆德称，他们的旧住宅小区，2007年因为原供暖单位省建材协会锅炉房被省环保局“蓝天工程”依法拆除，小区寒冬停暖长达两个多月，引起兰州市政府高度重视，市政府财政“垫付”20余万供暖“入网费”后，小区才恢复供暖。“政府埋单只能临时解决水、电、暖供应的局部问题，不是长久之计”兰州房地产职工培训学校讲师、兰州物业管理协会副秘书长张庆贞认为，最好由政府牵头组织供应企业出台方案，解决城市水电暖公共管网维护问题，这需要一大笔资金，短期难以实现。
对策：分户计量 水电暖“谁供谁收”
4月20日，在兰州华富瑞士豪庭物管中心，西部商报记者发现，这个只有38人的物业管理服务“队伍”，水、电、天然气的收费工作井井有条。一位姓康的女住户报了自家的楼房号，并递上智能IC“水卡”，买了5立方热水和5立方冷水。物业办公室值班人员称，这幢复式楼里住着近百户业主，除了暖气外，全部采用智能插卡式仪表“计费”，至今没有拖欠费用的业主。住户缴费“充卡”，没费自动停止供水、供电。
西部商报记者从兰州燃气化工集团有限公司采访了解到，该公司在兰州市西固、安宁、七里河、城关四区设有十余个服务站网点向广大天然气用户收费、为用户服务、抄表。并在用户的缴费方式上采取了包括智能IC卡计费模式在内的三种方式。兰州物业管理协会副秘书长曹旭认为，“如果不走直接向终端用户收取费用这步路，就很难从根子上解决住宅小区水电暖收费矛盾。”
4月24日，西部商报记者从兰州市政府了解到，在《兰州市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的通知》中，明确提出：根据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，供水、供电、供热等有关单位，要积极推进向最终使用人收费工作。暂不能向最终使用人收费的，要与物业服务企业协商签订代收代缴服务协议。兰州市政府要求切实做好《兰州市物业管理办法》的修订、论证工作，抓紧制定和出台《兰州市住宅专项维修资金归集管理实施意见》、《兰州市物业服务等级标准》等相关配套文件。
解决进程：专项维修资金收缴管理
现在的物业管理服务中，还有令人头疼的大问题，那就是公共维修基金的缴纳和使用。其实在《物业管理条例》中，大家通常所说的公共维修基金的正式称谓是“物业共用部位、共用设施设备专项维修资金”。
兰州市房地产管理局物业管理处张仲昌处长透露，兰州市政府办公厅在《关于进一步加强物业管理工作的通知》中，首次明确提出要求，商品住宅、住宅小区内的非住宅等业主必须按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》缴存、使用、管理“专项维修资金”，全市住宅物业均应在专户管理银行开立住宅维修资金专户。这部分资金专门用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。而居民住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计和监督。
在这份《通知》中，市政府明确要求：住宅小区开发商、物业服务企业、业主大会如果违反规定挪用住宅专项维修资金，将由兰州市房地产管理局给予处罚。
长期从事物业管理研究的兰州房地产职工培训学校张庆贞讲师认为，实际上在国务院公布的《物业管理条例》中明确指出了物业公司“服务”的职能定位。在2007年10月1日施行的《物权法》对“物业”的定位也是物业服务企业。这都指明了物业服务企业，无论是物业费的收缴，还是小区公用设施设备维修，都要从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。
解决进程：新《办法》年内修订上报
在采访调查中，西部商报记者发现，在住宅小区物业纠纷迭起的背后，暴露出的不仅仅是物业管理服务问题，还折射出业主与物业权利义务不对等、物业管理体制、市场监管体制不够完善等深层次社会矛盾。
那么，要像天然气一样，实现供应企业直接向终端用户收费，兰州的自来水、电、暖还有多少路要走？
4月27日，西部商报记者就住宅小区物业和业主行为约束、权利义务界定等法律依据，采访兰州市政府法制办时获悉，新的《物权法》出台和新修订的《物业管理条例》实施后，现行的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》已经远远不适应目前的市场现状，需要重新修订。
兰州市房地产管理局物业管理处曹旭副处长告诉西部商报记者，为了尽快理顺物业服务管理中暴露出的矛盾和问题，加强和规范物业管理工作，新的《兰州市物业管理办法》今年年内将修订上报兰州市政府，等到批准后即可实施，可以说“为期不远”了。
我们期待着，在住宅小区物业和业主纷争频发的现状下，水、电、暖收费能早日步上正轨。还有因为垫付不起“巨额水费”，向兰州自来水供应企业正式递交“停止收费函”的甘肃宜家物业公司能尽早恢复正常。
