经山东省十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，《山东省物业管理条例》(以下简称《条例》)将于5月1日正式实施。从2006年4月底开始至该《条例》通过，山东豪才律师事务所主任周长鹏与律师王辉全程参与了该《条例》的起草工作。在《条例》实施之际，两位律师就有关亮点、焦点问题进行了解读。
亮点 新建小区交付配套设施须达标
《条例》第二十四条中，对新建住宅小区的配套设施设备包括生活用水、排污、用电、燃气、通讯、消防、道路等11个方面都作了严格规定，只有符合规定，建设单位方可办理物业交付手续。
【律师解读】 由于之前的相关法律法规不健全，交房没有统一标准，有的小区施工与交房并行，有的小区天然气的相关设备未安好就交房。《条例》从实际出发，只有这11项内容都具备或完善了，才可办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度，而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。从另一层面讲，《条例》严格了开发商的交房责任，督促开发商加强施工质量，解决业主面临的实际问题。
亮点 自家房子也不能随便改建
《条例》第四十四条规定，业主或者物业使用人使用物业时，不得有损坏房屋承重结构、违章搭建、侵占物业公共部位及设施设备、擅改房屋用途、随意倾倒垃圾杂物、占用消防通道等行为；第四十五条规定，业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器等设施的，应当保持物业的整洁、美观；第八十六条规定，物业管理、城管执法、公安、环护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时做出处理。
【律师解读】 一直以来社会各界很少关注业主使用物业不规范的一些行为。《条例》对与业主日常生活相关的常见物业使用行为进行规范。根据规定，在物业管理区域内，物业公司或者业主只要存在违法行为，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相关联系人或相关部门汇报来促进问题的解决。
亮点 有纠纷可上联席会议讲道理
《条例》第八十七条规定，实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，主要协调业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况以及物业管理等事项。第八十八条规定，因物业管理发生争议的，自行协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
【律师解读】 社区联席会议制度，重在参与，体现的是业主的心声，维护的是业主的合法权益。比如，物业公司与业主为是否封闭阳台闹得不可开交，倒不如到联席会议制度上讨论一下更好，最后召开业主大会或由全体业主进行表决。避免了物业公司与业主就一些问题各执自己观点，久拖不绝。
亮点 合同约定会所、幼儿园归属
《条例》第十四条规定，按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
【律师解读】 长久以来，法律或法规上未对会所、幼儿园的产权问题进行明确的规定。约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有，否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲，就是归全体业主所有。即使在归建设单位所有的情况下，业主有优先享有服务的权利。
亮点 开发商无权卖掉业主共有车位
《条例》第十五条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。【律师解读】 建设单位说车位归其所有，不但要事先有约定，而且要提供相应的证据予以证明。从一定程度上讲，该条规定从保护业主利益角度出发，对开发商的权利进行了限制。同时，针对实践中开发商任意卖掉业主共有车位的做法，再一次从法律上予以否定。
物管条例备受各方关注，物业公司：新规让业主和物业双赢
“新出台的物业管理条例，不仅维护了业主的合法权益，也保护了我们物业服务企业的利益，我们觉得这是个双赢。”在今天举行的省暨济南市宣传贯彻《山东省物业管理条例》座谈会上，接受采访的物业服务企业都表达了这样的看法。《条例》对业主的权益进行了多方面的保护，而另一方面也对物业服务企业行为提出了更多的约束和规范。但接受采访的物业服务企业表示，新条例并非对其一味地“束手束脚”，如果能够真正落实，将化解他们管理中与业主产生的不少纠纷。
济南市龙泉物业公司相关负责人认为，目前很多由于开发商遗留问题而造成的纠纷，都转嫁到了物业管理企业的身上。而新条例有明确规定，建设单位在新建物业交付前，要交存物业质量保修金。建设单位如果不履行保修义务，维修费用在物业质量保修金中列支。这样，就能从一定程度上解决“留而不决”的问题。山东省诚信行物业管理有限公司有关人士认为，新条例中对水、电、暖设施的管理及专营作出了明确规定，交由专业企业进行操作，这不仅在一定程度上避免了因为费用的收缴问题产生的停水、停电、停暖等纠纷，也保证了此类费用的专款专用，使得物业收费更加透明，也减少了不必要的误解。
此外，新条例中要求城管执法等部门加大参与小区日常管理的力度，也让不少物业服务企业感到欣喜。“有政府部门的配合，物业管理将更加顺畅。”多数物业服务企业这样表示。“还需要更加细化的条例规章出台，来完善新的物业管理条例。”山东平正大律师事务所律师马雷接受采访时表示，新条例最大的特点是细化，但是最需要的也是细化。目前，省建设厅组织列出了贯彻条例需要出台的近20个配套文件和物业服务标准规范的名单，按轻重缓急程度，争取两年内全部出台。
《山东省物业管理条例》宣传周活动启动 五大物业纠纷最受关注
昨天上午，省市有关部门联合启动了《山东省物业管理条例》宣传周活动，我市20余家物业企业、2家律师事务所在泉城广场现场接受群众咨询。采访发现，目前我市住宅小区矛盾纠纷主要集中在开发建设销售环节遗留问题等五个方面。
开发建设销售环节遗留问题引发纠纷
开发商擅自变更小区规划或在部分房屋预售后变更规划导致的合同纠纷；部分小区居民入住后用水、用电价格贵和取暖难的问题非常突出；工程质量引发的纠纷；开发商销售时的承诺不能兑现引起纠纷；小区内经营性附属设施和附属建筑物，特别是地下停车场的权属不清引发纠纷。
水电暖差价导致纠纷 一些新建小区水、电、暖未实行服务到户、收费到户，供水、供电、供暖企业只负责将水电暖等公共服务产品送到小区规划红线，一般由物业服务企业负责向业主收取各户所用的水电暖费用，并负责转供水、电、暖。这些小区因水电暖收费与供应时常发生纠纷。
物业企业经营服务不规范带来纠纷
部分小区的居民认为物业服务标准与收费不等价，物业企业存在少服务多收费的问题。部分物业企业不经业主大会同意，擅自经营小区共用部位、共用设施设备获取不当利益。业主与物业企业对车辆丢失、家庭财产被盗、小区内发生的人身伤害等责任认定不一致引起纠纷。
业主违规装修等行为引发纠纷 在使用房屋过程中，部分业主存在违规装修、私搭乱建、乱占共用部位、乱倒垃圾、违规饲养宠物、乱停车辆、私接电线等行为。此外，共用部位、共用设施设备得不到及时维修影响其他业主生活引发的纠纷。
业主与业委会在行使物业管理权方面造成纠纷 部分业主委员会违规运作，擅自决定应由业主大会决定的事项，不能正确对待业主关于物业管理的意见和建议引起不满，随意作出的决策损害了广大业主利益、引起小区混乱。
