“5月1日实施的《陕西省物业管理条例》首次赋予基层人民政府监督管理的职责，这是新《条例》在立法上的最大亮点。”陕西洪振律师事务所主任王洪说。历经两次修订的《陕西省物业管理条例》(下称《条例》)已实施半个月，在昨日举行的西安市首届物业管理高层论坛会议上，参会的管理部门、业主和物业代表等各抒己见，从各自的角度对新《条例》进行了解读。
实施半月
部分业主不知新条例实施
新的《陕西物业管理条例》已实施半个月了，各方反映如何?昨日下午，记者在西安一些小区了解到，部分业主对新条例的实施并不清楚。“实施半个月了，新条例引起一些业主的误解。”西安市物业管理协会会长杜小林说，从总体上来看，新条例实施后的反映是积极的，而业主存在的一些误解主要是对《条例》不了解。
杜小林举例说，有业主反映，根据新条例，停车收费的收益，应归全体业主所有。实际上，这是业主的误解。“目前物业公司收取的该费用是物业服务费。”他说，对小区的道路占道，所收取的费用应该属于业主，而物业收取的是服务费用，包括对道路的疏导、卫生以及修补等。
一家物业公司负责人王先生说，新条例在实施中，还会存在一些现实操作的难题。
他说，《条例》明确规定的供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。“对该规定，目前西安市还没有小区能实施的。”王先生说，这是长期运行中形成的，水电等专营单位，往往把物业当成一个单位来对待，不具体到每户，而目前大多数小区没有实行分户计量。“也存在着法与法的冲突。”他说。
据西安市政协社法委主任陈辛一透露，根据国家、省等物业管理条例，结合实际情况，西安正在修订《西安市物业管理条例》，将进一步明确、规范各方的权利和义务。
西安现状
2000多小区成立业委会的不到10%
“全市物业管理覆盖率不到40%。”杜小林说，与沿海城市相比，市场程度较低，与全国同类城市相比，西安物业服务行业整体收费水平较低，人才流失严重，企业经营较为困难。
他介绍，目前物业服务反映的问题大多是房地产遗留问题。“约有70%的物业纠纷来源于地产商，涉及到物业服务企业的约占16%。”他说，业主作为物业需求主体地位尚未真正形成。
据统计，西安有大小2000多个小区，但已实施物业管理的小区成立业主委员会的不到10%。而已成立的业委会，多数不能有效运作。同时，物业服务企业大部分是开发商的下属公司或子公司。“企业作为完全的市场服务主体地位也没有真正建立起来。”杜小林说，物业服务企业推出和进入市场机制不健全，缺乏有效的市场竞争机制。“物业服务追求的市场目标是业主自主、自决、自治。”杜小林说。
据西安市物业管理协会估算，到去年底，西安市实施物业管理的房屋建筑总面积已达6000多万平方米，有物业管理服务企业500多家，从业人员4万多人。
如何维权
共同利益纠纷业主可选代表诉讼
“我不赞成一产生纠纷首先想到的就是打官司。”陕西洪振律师事务所主任王洪说。中国社科院法学研究所民商法博士叶名怡、西北政法大学副教授张伟也表示，业主遇到侵权，应尽可能运用社会范围内的力量和资源，尤其是政府部门解决纠纷的机能，如向政府及相关部门反映和投诉，请求处理、和解、仲裁及各种非诉讼纠纷解决机制，打官司并非解决问题的首选方式。
业主大会或委员会是否有诉讼主体资格?对此，业界争议很大，《物权法》也没有作出规定。张伟表示，不少人认为，因业主委员会没有独立的财政部门，并且诉讼后果都由业主们承担。“对侵害业主共同利益的纠纷，业主可采取推选诉讼代表等方式进行诉讼。”张伟说。本报记者陈静涛 耿彦红 苗波
成立业委会有多难“成立业委会，我们迈了12道坎西安雅荷智能家园小区业主历时两年终于拿到业主大会备案证西安雅荷智能家园小区一位退休教授和十余名退休干部，与业主们克服重重困难，历时两年终于成立了业委会。5月12日，业主们看到刚制成的业委会牌匾，好不欣慰。
给市委领导写信道难处
雅荷智能家园位于西安市北郊，2002年建成，但随着业主相继入住，业主与物业间的矛盾不断出现。“一些收费不公开，物业总是摆不正位置充当‘大业主’，像会所、广告位等小区公共部分的收入，我们一点儿也不清楚。”13日，该小区75岁的退休教授姜秉正说，两年前，业主对物业的意见变得相对集中，但业主系单独个体，维权往往会遇到困难。在这种情况下他才发起了成立业主大会。
2007年4月，姜秉正和小区内15名退休的党员干部，给西安市委有关领导写信说：“小区物业不想让我们成立业委会。和谐社区是和谐社会的细胞工程，西安应当‘牵牛鼻子走’向兄弟省市学习……”
管理部门先后下发5份文书
接下来，业主们积极做着成立业主大会的各项准备。“成立业委会比我们想象得还要难!”回忆起两年来走过的历程，姜秉正老人感慨颇多。不久，信件被批复到西安市房屋管理局。该局为此专门发文，要求“依照相关法律在当地办事处协助指导下，做好大会筹备工作”，但文件中“由开发商牵头”的提法却让业主们却步。
成立业委会，怎么能让开发商牵头?业主们紧接着又向西安市房管局提出异议。随后，该局又先后两次以公告形式对该小区业委会筹备进行说明。去年11月5日，房管局再次向该小区业主大会筹备组下发了《关于对雅荷智能家园首届业主大会筹备组工作的指导意见》。“一切都在缓慢进行。每个环节都少不了与物业、开发商或主管部门的反复交涉。”姜秉正说，今年4月，房管局就此事第五次发文，并给该小区发了《业主大会备案证》，小区业委会才得以正式成立。
“成功经验”引来“取经人”
两年中，姜秉正和十多名业主为业委会成立付出了大量心血，姜秉正对成立业委会每进一步，都要作详细记录，并主办了60余期简报，开过的会议更不计其数。
“自发起成立业委会，我们共迈过12道坎。”老人扳起指头数着：发起并组建核心小组;让业主签名;确定小区四址界限;成立业委会筹备工作组;登记确认业主身份;选举单元楼(层)业主代表;选举楼长;选举业主大会筹备组;章程草案拟定;核定业主的投票权数;业主大会选举业委会;向房管局备案等，每个环节对我们来说都是道坎儿。
连日来，该业委会即将挂牌的消息不胫而走，还引来了一些“取经人”。该小区物业公司有关人员说，他们对此表示支持。
