江门:住宅专项维修资金管理办法公开征求市民意见

作为房屋“养老金”的房屋专项维修资金收缴即将在江门开锣。近日，记者从江门市房产局获悉，市民在新购住房时，必须向指定的账户缴纳每平方米60元到80元不等的房屋维修资金，否则将无法办理房屋产权证，而旧楼房或购房者已经办理房屋权属证书的，如果没有缴存专项维修资金，在业主销售房屋时，需补交专项维修资金，否则不予以过户。

来自江门房产局的消息，该局已经制定《江门市市区住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），并公开征求市民意见，在逐步完善后将召开听证会，并确定最终的费用缴存方案。具体执行时间将以《办法》正式生效之日开始。

收费标准

无电梯60元有电梯80元

1998年9月30日以前的商品住宅，应由购房者按照售房款2%的额度缴交。

1998年10月1日至2003年8月31日取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的专项维修资金，应当由开发建设单位一次性按照物业总投资额的2%缴存。

2003年9月1日后取得《商品房预售许可证》的商品住宅（含别墅）项目，应当由购房者按照每平方米物业面积60元标准收取，电梯每平方米收取80元。

江门市房产局物业管理督导科一负责人说，要求购房者缴交的额度，根据不同住宅类型，按照购房者拥有的物业面积，再乘以每平方米的标准收取。

“房屋专项维修资金就相当于‘房屋养老金’，有利于房屋保值、增值，是一辈子的事。”该负责人说，当维修资金使用超过首次缴存的70%时，业主应当按照不低于首次缴存的标准续交维修资金。

至于非住宅但与住宅相连的物业，该负责人称应当参照不同住宅的标准收取维修金。

资金监管

实行四级管理业主可凭账户查询

设立市房屋专项维修资金管理中心，并指定专户银行设立唯一银行账户，管理中心建立信息化管理系统，依法对全市专项维修资金的收取、存储、使用、查询等环节进行筹统管理。

业主在缴存房屋维修资金时，可以领取专门的银行账户，根据这个账户，业主可以随时通过管理中心建立的信息化系统，查询资金使用情况。

据物业管理督导科负责人称，在房屋专项维修资金的管理上，每户住宅缴存的维修资金都会有唯一的“身份证号”，并采取公开、透明的管理办法，实现“四级管理”模式，分别是市管理中心、小区、栋、户，根据管理中心提供的维修资金缴存账户，业主可到银行查询其资金的具体收支和使用情况，避免专项维修资金被挪用。

而对于有开发建设单位或者物业公司已经代收代管的，在《办法》实行后，主管部门将进行追缴，开发商或物业公司应及时将首期住宅专项维修资金转存入管理中心设的住宅专项维修资金专户。

使用办法

决定权在业主使用要过两个2/3门槛

专项维修资金只能用于相关物业共用部位、共用设施及设备的大中修、更新和改造项目。物业公司根据业主的要求制定使用计划和方案，并经业主委员会审核通过。

住宅保修期内发生维修更新，费用由开发商承担；保修期满后，由业主大会决定资金的使用。

“房屋专项维修资金的权属归全体业主所有，其使用的决定权在业主手里。”物业管理督导科负责人说，房屋专项维修资金由全体业主或开发商缴存，但使用不是由业主个体决定，必须由业主大会决定。在物业公司制定使用计划和方案后，报请市专项维修管理中心办理划款手续。

该负责人说，决定对什么项目进行维修，要经过一半业主的同意，但要动用维修资金，必须同时满足两个方面条件：一是2/3以上的户主参与表决同意，二是通过2/3的业主投票权。该负责人说，业主的投票权多少取决于他所购物业的建筑面积，“一平方米一投票权”，面积越多，投票权多大。

此外，房屋维修资金的所有权是“跟房不跟人”。

追缴处罚

不缴存将无法办理房屋过户

购房者或业主已经办理房屋产权证，但未按规定缴存专项维修资金的，在办理过户、抵押、租赁时，须补缴资金，否则房产交易窗口不予办理。

对于拒不缴交的业主，相关部门可配合追缴，并协助小区其他业主通过司法途径追缴。凡发出追缴通知15个工作日仍不缴存的，按首期缴存总额的2％。每月收缴滞纳金，并通过法律途径追缴。

开发商没有按规定缴存的，应当补齐专项维修资金，逾期不交的按缴存总额的2％。每月收缴滞纳金。

“最困难的是原有旧房的资金追缴。”该负责人说，近些年销售的楼房以及现在市场的新商品房，其缴存专项维修资金要容易得多，但难就难在有些年头的旧商品房。他说，近些年新售商品房大都交了维修资金，这笔钱在开发商手里，追缴容易，旧商品房因为情况复杂，到时针对特别情况个案处理。

物业管理督导科负责人称，缴存专项维修资金对业主来说，可以维护小区环境，为房屋保值、增值。