日前，新民网报道了吉利名苑“流氓”敲墙队垄断敲墙、漫天要价，业主质疑物业公司“收进场费”一事，随后，有“深喉”向新民网表示，物业公司普遍存在灰色利益链条，各种隐性收入一年少则几十万，尤其是前期物业“油水”很多。23日，新民网寻访到两位物业资深人士，再度揭开物业依靠进场费、广告费、抽头等种种方式“创收”的黑幕。
物业经理曝凡是小区物业专项管理 都会收取“进场费”
某大型小区物业经理李杰（化名）直言不讳，“凡是进入小区物业专项管理的，都是会收取费用的，一般不叫管理费，而是以场地使用费、租赁费、广告费等名义收取，涉及到房屋装修、封阳台、敲洞、定送服务、保洁服务、绿化服务等各方面。这笔资金就成了物业的‘小金库’，当作流动资金。”
以封阳台为例，一个小区1000户，一家封阳台公司进入，大约能做到40%的比例，即400户，假如每户只封北阳台，北阳台5平方米，封阳台公司可能会每平方米给物业20元，一个阳台就给100元，400户就有4万“进场费”。所有阳台封完可能需要6个月，那么封阳台公司会每月几千分批交给物业公司。大多情况下物业公司乐于让这些公司一笔支付，但公司为了减轻压力，会分批付款。
广告费“花头”多 业主手册一项可收一二十万
在物业行业浸淫了近十年的资深人士张新（化名）向新民网记者表示，种种“进场费”根据小区档次和规模不同收费高低不同，除了“进场费”，还有广告费，包括印业主手册、在小区打横幅、搭遮阳伞咨询台、散发黑广告等。
“材料商做宣传，少的两三千，多的三五千。比如，瓷砖公司交个两三千元，物业会给其一个宣传时段，而瓷砖的毛利有40%，瓷砖公司肯定愿意出这笔广告费。万科燕南园交房期间在小区放了一些展位，每家收一万，能收数十万，但是他们有管理，要求不能扰民，业主前来咨询时方可做推销介绍。这部分钱专门由万科的经营管理部统一来收，而不是物业收取，像万科、上实、上房等一般都会将这部分收入作为公司盈收的一部分，由公司统一收取。小的物业公司就自己来操作，或者有的直接由物业经理拍板。” 张新说。
不仅如此，物业公司在业主手册上也可以大做文章。张新称，以前业主手册都由开发商印制，但现在不需要开发商、物业出钱，而是由广告商花一、二十万一次性买断，由广告商印制，广告商再向装潢公司等收取广告费。比如，九城湖滨的物业公司古北物业收了上海霁日光风广告有限公司10万左右广告费，由霁日光风印业主手册《业主生活空间》，里面植入各类广告。据称，九城湖滨的古北物业一年隐性收入能达到七八十万。
李杰告诉记者，有的物业公司发现业主手册可以赚取不少广告费后，干脆自己来做。除此以外，一些公司还会向物业公司进行馈赠，“比如小区旁边的SPA馆，给物业10万元的券，希望物业代发给业主，SPA馆一方面要给物业支付发券的成本，一方面物业可能会扣下2万元的券，作为物业与业主协调时的一种补偿手段。”
广告费的形式多种多样，据悉，一般小区里泛滥着类似于“疏通管道”等黑广告，物业脱不了干系，黑广告公司会交给物业五六百元，得以进入小区发广告，或者有时黑广告就由物业的保洁人员代发。除了实体广告，有时这些公司也会在小区社区网站上进行广告投放。
收完“进场费”后再“抽头” 巧用垃圾回收增收减支
据悉，在收取了进场费、广告费以外，有的物业公司还会向入驻公司“抽头”，公司每销售一套产品，就要向物业缴纳一定提成。
但是，李杰表示，这种抽头有时比较难控制，物业很难具体掌握公司与业主之间的签约情况。
张新透露，在创收外，物业还可以通过一些项目减少自己的成本开支。“小区的垃圾回收，要看垃圾的利用率，如果是高档小区，有的回收公司会每年向物业缴费一二十万。如果是中低档小区，物业公司就可以将垃圾回收承包出去，对方无需向物业公司交钱，但需要提供保洁人员清理垃圾，物业公司就无需聘请保洁人员支付工资，省下了保洁费用。”
除了各项收入，包括电梯在内，很多都在开发商的维保期内，无需物业支付，但物业公司仍会向业主收维修费。
前期物业隐性收入高 占每月物业费10%-20%
前期物业隐性利润高已成为业内公开的秘密，“头两年，隐性收入比较大，一般能占到每个月物业费的10%，多的高达20%。比如，一个25万平方米左右规模的小区，按每月2元/平方米物业费计算，一年能收到600万元左右物业费，前期物业的隐性收入就高达60-120万元。”李杰计算道。
“这些隐性收入来得快，去得快。一方面，前期物业在业主装修期间，投入的人力比较多，成本相对多一些。另一方面，开发商给的钱一般不够用，隐性收入可以当作后续经营费用。同时，有些费用无法出账，可以从这部分资金里支出。”李杰如此解释前期物业隐性收入的用处。
张新表示，物业公司收到80%以上的物业费才能保证有效运营，李杰甚至将这一数据提高至95%，而现实中收取物业费往往存在诸多困难（据称，复瑞接手的松江的一个楼盘，物业费收缴率只有35%），所以，一般物业公司都希望通过各种渠道创收。到了后期物业阶段，没有前期物业利润那么多，加上一般由业委会自己选聘物业，物业公司只能自负盈亏，且收费需要公开，物业费收缴低于70%-80%就更难运营了。
隐性利润侵犯业主权利 无合同发票业主难打官司
隐性利润到底是归业主还是物业所有？北京京华律师事务所律师刘堃认为，物业没有权利收取这些费用，即使没有成立业委会，业主也可以个人名义告物业侵犯公共财产权。
但是，李杰表示，“业主怎么知道这笔费用的存在，除非物业公司有人故意透露出去。即使业主知道了，这些费用一般没有合同、不开发票，业主没法取证，打官司很难。”
张新建议，由于目前业委会不是独立法人实体，没有经营权，在法律规范上，可以考虑放开，让业委会经营，收缴的费用可以用做公共资金。“即使由物业公司收取，应该有一个规范，公开透明，如何与业主分成，或者降低业主的物业管理费。”
