物业之家讯：今年“12·4”法制宣传日前夕，北京市东城区法院组织了10多家物业管理公司的负责人开展法制讲座活动。在讲座中对业主发映强烈的意见进行了总结和归纳，就物业合同纠纷案件在审理中发现的问题提出了建议。
近年来，东城法院审理的物业公司起诉业主索要拖欠物业费的案件逐年增多。审理中他们发现了一些带有普遍性的问题，主要有：欠费业主以物业公司不履行合同约定的公示账目义务进行抗辩，认为物业公司未尽合同义务、违约在先；不知晓物业公司主张的物业费项目及收费标准；以小区秩序乱、环境卫生差等进行抗辩；以开发商所建房屋存在质量问题未得到解决作为不交物业费的理由，现在的物业公司应均由开发商指定，有业主把开发商和物业公司混同为一体，认为物业公司与开发商一致未尽到服务义务；有个别业主在装修施工时改动了楼房公用设施或房屋结构，引起其他业主不满，认为物业公司未及时予以制止或采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同义务；以物业公司的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效抗辩；出租地下室、地下车库等公用部位，电梯内做广告等，收益不公开，应归全体业主所有等等。这些影响了物业公司与业主之间互惠互利、和谐共荣的关系。
要解决这些问题除需社会进步带动民众素质提高外，更需要物业服务企业从自身出发，改变工作方式、转变经营理念，将管理型企业转变为服务型企业，并将服务做到实处。对此，东城法院给物业企业提出以下建议：
（一）以“管理对内、服务对外”的理念构建物业公司运营新模式物业公司开展物业管理服务工作，其中，管理应为手段，服务应是核心，且服务对象应当是全体业主。据此，物业公司应当摆正自己的位置，注意区分“管理”与“服务”范围。
物业公司应当树立一个观念，即“管理对内、服务对外”。也就是说，管理应当首先针对物业公司内部进行，如对内部员工的工作精神、服务意识、仪容仪表、服务态度进行严格管理；对物业公司遵守合约或法律法规、严格履行合同义务进行管理，同时加强对小区秩序及公用设备设施的管理。对于广大业主，物业公司首先是服务者，而不是管理者。对业主来说，物业企业所应做的是“服务”，即站在业主角度看待问题、解决问题，把业主的事当成自己的事，急业主所急、想业主所想，让业主真切感受到物业公司在为他们服务，由此减少双方的矛盾和摩擦。
（二）以诚信创品牌使劳务商品直接增值管理完善、服务到位的物业公司才有可能创立品牌、求得发展。但目前的物业公司，尤其是在危改小区内从事物业管理服务工作的物业公司，很多因物业收费不到位、公司垫资经营等而不太注重自己公司的形象和品牌意识。事实上，品牌本身具有商品价值，并且是成正比的，即品牌越知名，获取的价值越大。所以，建议物业公司从长计议，以真诚、礼貌和周全的服务，加大物业公司劳动成本的含金量，最终以无形的劳务商品获取价值。
（三）培养一支高素质的管理团队，以软件弥补硬件不足物业管理“硬件”包括物业公司自身资质等级和硬性物质条件。但“硬件”常常会受到投资、规划、资金等客观因素影响，在硬件条件不尽如人意时，物业公司就应当以“软件”弥补“硬件”不足。它包括建立优秀的企业文化、制定严格的管理体制、配备合理的人力资源等。
近年来，东城法院审理的物业公司起诉业主索要拖欠物业费的案件逐年增多。审理中他们发现了一些带有普遍性的问题，主要有：欠费业主以物业公司不履行合同约定的公示账目义务进行抗辩，认为物业公司未尽合同义务、违约在先；不知晓物业公司主张的物业费项目及收费标准；以小区秩序乱、环境卫生差等进行抗辩；以开发商所建房屋存在质量问题未得到解决作为不交物业费的理由，现在的物业公司应均由开发商指定，有业主把开发商和物业公司混同为一体，认为物业公司与开发商一致未尽到服务义务；有个别业主在装修施工时改动了楼房公用设施或房屋结构，引起其他业主不满，认为物业公司未及时予以制止或采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同义务；以物业公司的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效抗辩；出租地下室、地下车库等公用部位，电梯内做广告等，收益不公开，应归全体业主所有等等。这些影响了物业公司与业主之间互惠互利、和谐共荣的关系。
要解决这些问题除需社会进步带动民众素质提高外，更需要物业服务企业从自身出发，改变工作方式、转变经营理念，将管理型企业转变为服务型企业，并将服务做到实处。对此，东城法院给物业企业提出以下建议：
（一）以“管理对内、服务对外”的理念构建物业公司运营新模式物业公司开展物业管理服务工作，其中，管理应为手段，服务应是核心，且服务对象应当是全体业主。据此，物业公司应当摆正自己的位置，注意区分“管理”与“服务”范围。
物业公司应当树立一个观念，即“管理对内、服务对外”。也就是说，管理应当首先针对物业公司内部进行，如对内部员工的工作精神、服务意识、仪容仪表、服务态度进行严格管理；对物业公司遵守合约或法律法规、严格履行合同义务进行管理，同时加强对小区秩序及公用设备设施的管理。对于广大业主，物业公司首先是服务者，而不是管理者。对业主来说，物业企业所应做的是“服务”，即站在业主角度看待问题、解决问题，把业主的事当成自己的事，急业主所急、想业主所想，让业主真切感受到物业公司在为他们服务，由此减少双方的矛盾和摩擦。
（二）以诚信创品牌使劳务商品直接增值管理完善、服务到位的物业公司才有可能创立品牌、求得发展。但目前的物业公司，尤其是在危改小区内从事物业管理服务工作的物业公司，很多因物业收费不到位、公司垫资经营等而不太注重自己公司的形象和品牌意识。事实上，品牌本身具有商品价值，并且是成正比的，即品牌越知名，获取的价值越大。所以，建议物业公司从长计议，以真诚、礼貌和周全的服务，加大物业公司劳动成本的含金量，最终以无形的劳务商品获取价值。
（三）培养一支高素质的管理团队，以软件弥补硬件不足物业管理“硬件”包括物业公司自身资质等级和硬性物质条件。但“硬件”常常会受到投资、规划、资金等客观因素影响，在硬件条件不尽如人意时，物业公司就应当以“软件”弥补“硬件”不足。它包括建立优秀的企业文化、制定严格的管理体制、配备合理的人力资源等。
