物业之家讯：昨天，美琪小区物管与两名业主对簿公堂，要求他们缴纳多年欠缴的物业费和滞纳金。记者了解到，其实该小区还有200多户业主至今仍拖欠物管费，其中多位业主“要挟”的条件都在物管工作范围之外。
法庭：业主补缴4年物业费
昨日的两场庭审中，两业主分别缺席庭审。不过昨天下午，居住在广华苑的范先生在邗江区法院的调解下，补缴了拖欠的物业费，并象征性地缴纳部分滞纳金；居住在藕塘苑的陈先生，截至记者发稿前也一直未能联系上。
美琪小区共有业主2764户，居住人口达万人。按照规定，物管向小区每户业主收取每月0.35元/平米的物业费。
家住小区广华苑的范先生，是昨日的被告之一。范先生家住宅面积117.58平米，本应每年缴纳493.84元物业费，可范先生的物业费只缴纳到2005年9月18日，即范先生已拖欠了4年总计1975元的物业费。
小区物管工作人员告诉记者，根据接管前期与业主签订的合同，逾期未缴纳物管费的业主，还需缴纳每日千分之三的滞纳金。所以，范先生在物业费外还欠物管公司5407元的滞纳金，几乎是每年应缴物业费的十倍多。“考虑到人性化管理，这次我们只请求法院按照《扬州市物业管理实施办法》中每日万分之五的滞纳金收取标准实施。”
另一位居住在藕塘苑的陈先生，则被物管要求缴纳2003年12月6日至2008年12月5日期间拖欠的2335元物业费、1275元滞纳金以及180元的公共能耗费。
延伸：还有200多业主欠费
美琪小区物管处工作人员介绍说，该小区目前物业费收缴率达88%。虽然昨天只起诉了两户业主，但整个小区内还有200多户业主不同程度拖欠物业费。其中近200户业主不缴费的原因，都不在物管服务的范围之内；可是业主因为对物管工作的不了解，将怨气都出在了物管身上，并用“不缴费”这一砝码“要挟”物管。
记者了解到，小区业主反映最多的问题大致有三类：第一是墙面、飘窗或楼顶渗水；第二是楼上邻居家的水通过墙壁、屋顶渗到自己家；第三则是家中被盗，遇到了经济损失。
对此，该物管工作人员解释说，虽然这些问题确实对业主生活有影响，但并不在物管服务范围之内。根据相关规定，在保修期内，如果因房屋质量出现墙面、飘窗或楼顶渗水等问题，由开发商进行维修；而一旦过了保修期后，物管只负责日常维护，大面积的维修由业主申请公共维修基金。而楼上下之间的漏水，则是房屋内部问题，更与物管无关，应由双方业主直接沟通解决。
至于家中被小偷光顾，也不能全怪物管。“美琪小区采用的三级服务标准，该标准也仅要求小区内每日巡逻次数不少于两次；而目前小区安保每日已经超额巡逻8次以上，且每次都做有记录。”
释疑：物管该提供哪些服务
既然业主反映最多的这三类问题，都不在物管的服务范围之内，那究竟哪些才是小区物管的“分内事”？
一些从事物管工作的人员表示，根据规定，收取物业费后，物管的职责主要有五项，即：小区楼道、道路、假山等公共部位和景观的保洁；小区门岗和公共地带巡逻之类的秩序维护；小区公共部位绿化的定期维护以及楼道灯、消防系统等公共设施的维护。
虽然这些“分内事”都有明确规定，但在业主心里，缴了物业费，就应享受到全方位的服务。在记者的随机采访中，几乎所有居民都表示，只要遇到和房屋、小区环境有关的问题，肯定都会联系物管。
一位朱先生表示，自己曾因汽车被刮坏、对讲门损坏等问题找过物管，但被告知不在服务项目之内，自己也不知道这是否是物管的借口，只能以不缴物业费来“要挟”。
对此，一位物管工作人员解释说，各单元的对讲门等共用部位并不属于小区的公共部位。如果业主与物管签订的合同中，并未注明物业费可用于共用部位的维修和养护，则应由本单元所有住户分摊费用或申请本栋楼的公共维修基金进行维修。
经验：催缴还不如加大宣传
对于业主只要有不满就拒缴物业费的做法，兰苑小区物管处的工作人员表示，这种情况并不鲜见。
砚池新寓物管处工作人员补充说，他们还遇到过业主因对居住环境不满，私自将物业费分拆开，用自己的理解为保安、保洁、保绿和维护等项目定价，只缴纳相对满意的部分。
对此，江苏乐助律师事务所的丁孝平律师表示，即便对物管有不满之处，业主也不应拒缴物业费，因为此举已侵害到其他已缴费业主的权益。对于确实存在的服务问题，业主应在缴费后再和物管进一步沟通。
“其实，只要每位业主都能对物管服务的范畴有所了解，就不会将不满迁怒于物管公司了，收不到钱的情况也就根本不会存在。”美琪小区物管处的工作人员说，所以有时候，与其花大力气催缴物业费，还不如加大力度宣传有关小区物管服务的知识来得有效。
扬州市物业管理实施办法（节选）
第三十三条前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理服务；
（五）物业管理区域内车辆的停放管理；
（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）维修资金的账务管理；
（九）应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。
第三十四条物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
