近日，国税总局下发《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(本版简称通知)，明确了对个人转租房屋取得征收个人所得税问题。那么，二手房东在什么情况下必须向政府缴纳个人所得税?转租取得的收入如何在个税缴纳前扣除?转租人的房屋修缮费用、物业费能够抵扣应纳税金数的计算基数吗?二手房东的个税是怎样计算的?等等问题，都是大家应该知道的。
昨日上午，本报嘉宾接热线专题是“关注房屋转租缴纳个人所得税问题”，我们邀请的嘉宾是厦门市地税局税政二处工作人员陈维，他为大家详细答疑释惑。
“二房东”转租房屋时不要忘了将承租时支付的租金在个税缴纳前减除。嘉宾昨日特别提醒说，国税总局刚刚发布的这一通知重申了这一规定，这意味着靠转租房牟取利润的人，还有可能增加一些税后利润。通知再次重申，在房产领域发生的一切租赁行为，只要出租人取得了收入，都必须缴纳个人所得税。
厦门店面多转租
嘉宾说，在房屋转租方面，由于我市的房屋住宅租赁市场比较透明，大部分的房屋住宅很少出现转租行为，但是，不少店面是存在转租行为的。来自房产中介方面的信息显示，店面转租频繁发生，按照面积不同，从10多平方米到数百平方米的店面，每次的转租费在3000元到5万元，好地段店面的转租费甚至更多。
据了解，通知出台前，不少“二房东”不太清楚所取得的转租差利润中，应该如何扣除各种相关费用后再缴纳个税。因此，一些人在报税时，就可能没有扣除自己承租时所缴纳的费用，这样，客观中就可能多缴纳了个人所得税。
扣除一手租赁费后再计税
据介绍，今年1到10月份，厦门市申报的私房租赁收入超过31亿元，政府从中征收个人所得税超过4000万元。嘉宾说，此次下发的通知重申，个人承租房屋后转租取得的租金收入，属于个人所得税应纳税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
嘉宾说，通知也明确，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，可以凭房屋租赁合同和合法支付凭据，在计算个人所得税前，从该项转租收入中扣除。换句话讲就是，“二房东”在缴纳转租收入个税前，是可以将自己在“一手房东”处缴纳的租金进行扣除的。
物业管理费不能扣除
一些转租店面的读者咨询，取得转租收入后，可以扣除哪些支出后再计算个人所得税?物业管理费能否列入扣除范围?
嘉宾解释说，此次通知还重申了房屋转租收入个人所得税前扣除有关费用的扣除次序，即“二房东”取得租赁收入后，可以依次扣除财产租赁过程中缴纳的相关税费(包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税和印花税);扣除向出租方支付的租金;扣除由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;扣除法定费用扣除标准(即转租收入扣除上述3项后余额不足4000元的，法定费用扣除标准为800元;超过4000元的，法定费用扣除标准为余额的20%)。
嘉宾说，物业管理费是包含在“法定费用扣除标准”项目下的，因此，不能再另外扣除。
【相关新闻】租赁收入未超800元也要办理涉税申报
通知实施后，只要有租赁行为就要缴纳个人所得税吗?不少读者都非常关心这一问题。嘉宾解答说，政策规定，不论是“首租”还是“转租”，只要有租赁行为并取得收入的，就要办理涉税申报。换句话讲就是，即使私房出租取得的租金收入未超过法定费用扣除标准800元，也要办理缴纳个人所得税申报手续。
嘉宾详细解释说，目前私房出租税收征收一般是根据纳税人如实申报的租赁情况进行征收。这种按实征收税款计算税种包括，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税和印花税，以上7项相加，通常称之为个人所得税税前可以扣除的相关税费。
嘉宾介绍，房屋转租个人所得税计算公式为，个人所得税=熢伦饨鹗杖-相关税费-支付的承租租金-修缮费用可扣除额-费用扣除标准牎10%。其中需要说明的是，个人出租房屋所得是按10%的税率征收个人所得税。另外，个人转租房屋所得，在每次(月)取得房屋租赁收入后，应先扣除营业税及附加税、房产税、土地使用税、印花税等相关税费，之后扣除承租所支付的租金(需向税务部门提供有效合法的房屋租赁发票证明)，最后扣除当月可扣除的修缮费用，之后的余额为应纳税所得额。
嘉宾说，费用扣除标准为应纳税所得额4000元以下的，为800元;应纳税所得额4000元以上的，为应纳税所得额的20%。
嘉宾特别说明，其中修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800元的余下部分于次月按上述原则继续抵扣。
