住房和城乡建设部刚刚公布《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》），如果业主有拒付物业费、不缴存维修资金或是有损害业主共同权益的行为，业主大会有权限制该业主对小区的共同管理权。据悉，新规从明年1月1日起实施。目前，沈阳市正在修改物业管理方面的法律法规，为今后的物业服务提供新的规范。
“交付过半”可成立业委会
《指导规则》规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。符合成立业主大会条件的，房产部门或者街道办事处应当在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。
目前，沈阳市的居民小区可以成立业委会、召开业主大会只要符合两个条件中的一个即可：一个是小区内入住50%的业主，另一个是小区第一套房子卖出2年后。通常，成立业委会是小区的业主们向所在街道、社区提出申请。而新规“交付50%”比“入住50%”显然门槛要低。
沈阳物业法规正在修改
不过，新规明确由建设单位筹备材料，强调的是建设单位的主动权。沈阳市小区办一位负责人表示，在实际操作中，建设单位的积极性并不高。《沈阳市物业管理条例》中规定，由业主主动申请。因此，他认为在实际操作中还是由业主主动申请较妥。
“沈阳此前曾出过一个业主大会、业主委员会议事规程，但不如它细。”小区办相关负责人表示，新规是在《物业管理条例》的框架下进行的规范指导，十分必要。记者了解到，目前，《辽宁省物业管理条例》已经出台，而沈阳市正在修改物业管理方面的法律法规，对今后的物业服务进行规范。
不交物业费失去“话语权”
《指导规则》规定，如果业主有拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
记者了解到，目前在沈阳市的居民小区中，如果业主不缴纳物业费的话，物业公司通常来说只能通过走法律程序，起诉该业主。作为业主委员会只能对业主的行为进行劝解。其他，并没有太多的强制措施。而《指导规则》对这样拒不交费的业主“说不”，一旦其有不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去“话语权”，或是在小区内行使管理权时受限。
