安徽省十一届人大常委会第十四次会议通过了《安徽省物业管理条例》，这个涉及千家万户的新条例将于2010年1月1日起正式实施。新修订的《条例》有哪些新的精神、新的变化，将对规范物业管理活动、维护业主和服务企业利益有哪些影响？记者日前就这些问题请市房地产管理局物业管理科科长赵洪涛进行了解读。
变化一：三成业主可联名申请成立“业主大会”
新规：入住率达到50%以上的，首批物业交付满二年，或者入住率超过30%，首批物业交付满三年的，业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。街道办事处、乡镇人民政府应当在接到报告后45日内会同物业所在地的房地产行政主管部门协助业主组建业主大会筹备组。
现状：目前亳州市城区多数物业小区尚未成立业主大会，有的小区已基本住满，不少小区的居民对成立业主大会和业主委员会的心情也很急迫，但苦于无人组织实施，在无政府部门出面协调的情况下，很难召集一半以上的业主召开首次业主大会，导致业主委员会难以产生。
解读：政府指导有利于解决难题与纠纷。
新条例规定业主可以直接向办事处、乡镇人民政府提出书面申请。我认为有利于解决亳州市多数小区业主大会成立难的问题。由于基层政府对当地物业项目和相关业主更加了解和熟悉，作为一级政府对业主委员会事务进行组织协调，更有利于相关矛盾和问题的妥善解决。这一条款的目的主要是解决业主大会筹备难的问题。
变化二：小区道路车位属于业主共有
新规：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
现状：如今拥有私家车的居民越来越多，小区停车位问题渐成热点话题。合同上有停车位，实际上却没有兑现，有的小区没有停车场或停车场地有限，小区道路上不准停车或论价出售。
解读：新条例规定对业主更公平。目前，不少开发商设计楼盘时对车位需求量重视不够，导致车位不足。在车位不变而私家车剧增的情况下，这一规定就保证了每个业主都拥有自己的车位的可能性，对大部分业主而言更加公平。
变化三：对物业服务用房的配置作出了硬性规定
新规：总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置；总建筑面积二十五万平方米以下的，按照总建筑面积的2‰配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照1‰的标准配置。其中业主委员会办公用房面积不低于二十平方米。建设单位移交物业服务用房不得收取任何费用。
现状：许多小区开发商没有按照规定建有物业服务用房，或虽建有物业用房但改变了用途，或有偿提供物业用房，导致小区虽有物业服务公司和业主委员会，但因无办公地点而使管理服务无法正常开展。有的物业公司甚至连存放卫生工具的地方都没有。
解读：新条例对物业服务用房作出了具体的规定，从而使解决物业服务用房、业主委员会办公用房难题有法可依，更有利于维护业主公共利益和物业服务管理活动的有序开展。
变化四：房屋装修改动不得损害他人利益
新规：在物业管理区域内，禁止拆改房屋承重结构、擅自改变房屋外貌、影响他人生活或者市容环境的行为。
现状：业主的装修活动中，改动房屋结构和外貌的情况经常发生，给相关业主的权益带来危害。有的业主甚至认为“房屋是我的，我想怎么样就怎么样”，由于缺乏具体的法规，物业公司、业主委员会对此也难以协调处理。
解读：解决邻里纠纷更加有法可依。
这一条款从规范装修、处理好邻里关系上无疑将会起到很大的作用。一是物业公司有明确的法律依据进一步规范业主装修活动，保护全体业主的公共利益。二是邻里关系更能引起业主重视，从而积极遵守公共道德和行为规范，更加重视个人行为对他人或公共利益的影响，减少邻里纠纷。三是业主行为对他人或公共利益造成损害的应依法承担相应责任，包括停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。条例对侵权赔偿、处罚都作了具体的规定。
变化五：物业公司擅自撤离最高可罚10万元
新规：业主委员会应当与选聘的物业企业签订书面服务合同，对各自的权利义务进行规定，对服务费用、违约责任、服务时限进行明确的规定。省级人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同等示范文本。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以5万元以上10万元以下的罚款。
现状：少数物业服务企业因与业主在服务费用、服务质量上的纠纷等原因，不打招呼，不移交相关手续就擅自撤离、停止服务，导致小区无人保安、保洁，隐患重重，垃圾遍地，污水横流等。
解读：新条例的出台，对制约物业公司服务行为，保护业主公共利益，保护良好环境都将起到积极作用。5万元以上10万元以下的罚款，可以有效遏制物业服务行为的随意性。如果再发生物业公司擅自撤离、停止服务行为，业主就可以依法投诉。这样就可以更好地规范物业管理活动。
