《物权法》实施几年来，尽管国家和各地政府都颁布了规范物业管理条例，但实施效果不够理想。物业与业主的冲突时有发生，而吃亏的往往是业主。去年我市发生的多起“堵车门”事件，突显了物业管理公司与业主之间的矛盾。对这一社会热点问题的探讨，出现在今年多份政协提案之中。
有专家分析，物业服务质量不高、物业管理费用难收、业主委员会组建率低等，是导致物管与业主矛盾的主要原因；其中许多旧小区业主委员会难以组建，是许多矛盾产生的根源。昨日，本报特邀两位提交物业管理相关提案的政协委员参与两会会客室，深入分析物管与业主矛盾产生的根源，共同寻找解决的良方。
主持人：徐兵何淼
嘉宾：市政协委员黄绮雯 市政协委员张翅
小区物业收益是小区业主共有财产
主持人：去年，我市发生了多起物业服务公司和业主之间纠纷的事件（案件）。请两位委员分析一下，产生这种状况的原因何在？
黄绮雯：我这次联名提交的提案名为《关于规范中山居民小区停车位买卖和出租的建议》。以停车位管理举例：在买房之初，房产商、物业管理方告知业主，小区内停车位可租可买，但当业主入住后、小区停车位相对紧张的时候，这个承诺就变了。
目前，城区许多楼盘的开发商、物业管理方属“父子关系”，在强迫业主购买停车位的问题上形成了联盟。城区某楼盘曾出现这样的案例，物业管理公司宣布小区内车位只用于出售不能出租，当业主退而求次将车辆停在小区外的道路时，物业管理公司在小区外铺设铁夹码阻止，迫使业主购买小区内车位。值得注意的是，当业主求租无门之际，原来8万元的车位，已经涨至14万元，让业主陷入租、购两难的境地。
张翅：物业管理费的所有权问题是业主与物业公司产生纠纷的主要来源之一。打一个比喻：有几个朋友相约自助旅游，每人预交1000元钱并由我负责保管。他们把这笔钱给我，是希望由我负责为此趟履行购买相关的服务，我不能因此就认为这笔钱是我的钱，千方百计地克扣意图中饱私囊。
主持人：但是物业公司作为一家企业，它也有自己的开销，也应有自己的利润预期吧？
张翅：这没有错，但这是一个合约约定问题，不影响这笔钱的属性。而且，从更一般的意义上说，不但是物业管理费，就是整个小区物业的收益，包括对会所、停车场、墙体广告等共同部位、共同设施进行经营所得的收入，也是小区业主的共有财产。
主持人：刚才黄绮雯委员提到开发商和物业公司之间的“父子关系”，张翅委员怎么看待这个问题？
张翅：如果开发商在该小区无物业，就和该小区没有任何关系。如果开发商在该小区还有物业，其地位和其他业主完全一样。
业主维权应有“抱团”意识
主持人：曾有业主这样形容与物业管理公司的关系，“我们请物管是要他们提供服务的，谁知道后来成了大爷，请也请不走。”这种说法并不夸张。目前规范物业管理公司管理有相关法规，但实际上约束有限，相反业主的维权成本却很高。当物业管理公司与业主产生矛盾的时候，业主维权的难度很大，两者之间的角力是不对等的。为什么会出现这种状况呢？
黄绮雯：造成这种现象的原因有很多。首先是业主自身的原因，小区的业主都是一个分散的个体，他们的职业不同，素质也有高低，他们维权意识的建立是不同步的。
当物业管理公司与业主产生矛盾的时候，如果业主还是分散的个体，没有形成合力的话，很难与物业管理公司周旋。
对于许多老旧小区来说，业主委员会还是新鲜事物，但没有建立业主委员会使得原本应以合同形式约定物业服务内容的主体缺失，即使个别业主有强烈的维权意愿，也很难集合其他业主一同实施。对部分已成立了业主委员会的小区，在物业服务合同约定事项实施缺乏有效监督，使得业主与物业之间缺少了沟通的桥梁，矛盾也由此而生。
张翅：关于物业公司与业主的关系，我们已经有《物权法》、《物业管理条例》等法规，但是必须承认，在执行这些法规的过程中，确实遇到一些问题。
主持人：如何解决这些问题呢？
张翅：成立业主委员会，由业主委员会作为业主的代表，管理小区公共物业，包括聘请物业公司代为管理物业。
配合成立业委会是开发商售后服务一部分
主持人：都认为成立小区业主委员会将是疏导物业公司与业主矛盾的良方，但在实际操作存在很大的难度。为什么呢？
黄绮雯：按照现有的法规，成立小区业主委员会是解决许多物业纠纷的前提条件，但实际操作中难度很大。首先，需要大部分业主具备维权意识，这由小区业主的素质决定；其次业主也需要专业人士协助办理相关法律程序；最关键的是需要物业管理公司的配合。最后一点实际上是很难实现，以停车位租售矛盾为例，开发商、物业管理公司与业主都从各自的角度看待停车位问题，各有道理、各有利益诉求。其中，开发商、物业管理公司主要从投资收益上考虑，车位如何配置取决于他们得到利益的多少，因而倾向于车位只卖不租；而从业主角度考虑，车位是小区配套设施，要求他们提供足够的车位，并按照政府指导价出租。在这种情况下，让物业管理公司配合业主成立业主委员会，抵抗停车位销售的决定，这明显是不现实的。
综上所述，缓和双方矛盾应由政府部门或房地产主管部门提供明确的法律法规依据或给予政策支持。例如：明确要求开发商在买卖房屋前要对车位是属于买卖性质还是租赁性质进行界定；同时结合《物权法》相关条例，制定和完善停车位管理的办法，订立规范可行的合同。在有法可依的前提下，一旦有物业纠纷出现，小区业主委员会可代表业主据法维权。
张翅：我非常赞同黄绮雯委员的说法，但我更强调政府（包括政府部门和政府派出机构）在其中的作用。政府应根据《物权法》出台相关指导性意见，明确业主对于小区物业无可争辩的所有权，同时，积极推动业主委员会的成立。一旦某小区有成立业主委员会的打算，政府应派出相关专业人士给予其程序与法律方面的指引，尽可能地促成业主委员会的建立。在业主委员会建立后，政府应加强培训，规范业主大会和业主委员会的运作，包括建议业主委员会设立单独账户，规范其资金运作和审计。
关于开发商或其派驻的前期物业公司，政府也应明确规定，对成立业主委员会的配合是其售后服务的一部分。在成立业主委员会过程中，开发商具有将小区业主的共有财产、全部图纸材料文件等，按监管审查程序全数移交的义务。
