社区基础设施老化严重,小区居民又以下岗、失业人员居多。这是宁夏首府银川市一些老旧小区的写照。据了解,目前,银川市1990年以前建成的老旧住宅小区800多万平方米,基本上为房改房,经济适用住房约300万平方米。这类房屋由于受老化、各种配套设施不全、业主支付水平低、物业服务收费标准低等影响,致使物业企业亏损严重,最终部分物业企业无法经营而撤离小区,而大部分物业企业出于社会责任,一直坚持提供服务,长期低成本运行、低标准服务,导致物业与业主的矛盾突出。
银川市宜佳物业服务公司承担着银川市兴庆区德胜、信义、团结等34个老旧小区的物业服务。今年5月初,银川市宜佳物业服务公司相关负责人接到了“刚出炉”的34个老旧小区第一季度物业收费统计表:第一季度,34个老旧小区物业的缴费率只有36%。
记者了解到,老旧小区平均物业费收缴标准为每平方米每月0.25元,只能勉强维持物业一般性工作,而解决下水、管网、墙体脱落等问题则需要一笔不菲的资金。“按照相关规定,如果要动用物业储备金来彻底解决这些问题,必须要征得小区三分之二居民同意,而且小区下水、管网等破损程度也需达到总数的三分之二。”宜佳物业公司经理金继军表示,现实中,要双双达到“三分之二”的标准是很困难的。
而向居民筹集资金解决这些老问题也非“一人号召众人响应”。据金继军介绍,以六楼漏雨问题为例,物业公司曾“出谋”在物业公司出资的前提下,单元居民每户再出资200元,但当敲开住户的房门时,被告知“六楼漏雨,与自己无关。”
同时,业主支付水平低又是物业公司不得不面临的另一个严峻问题。金继军表示,目前,该公司所管旧小区居住的下岗、失业人员和低保人员占总户数的40%,西夏区的新园小区达到72%。由于家庭经济困难没有能力缴纳物业费,致使小区内拖欠物业费人数逐年增多。2007年到2009年,所管物业小区累计拖欠物业费2409776.69元。
2009年4月,该公司聘请律师对旧小区570户长期拖欠物业费的业主进行了起诉催缴,但仅催缴拖欠物业费12.81万元,还有大部分欠费业主因法院业务繁忙无法受理至今仍在拖欠,“服务不缴费”现象造成该公司长期处于亏损状态。
如何解决老旧小区的遗留问题?银川市物业管理部门一工作人员建议,可以借鉴杭州等城市的经验,政府计划每年拨付专项资金投入老旧住宅小区,完善老旧住宅小区的配套设施、资金扶持老旧住宅小区的物业企业开展服务。通过政府补贴的形式,在逐步实施老旧小区综合整治的同时也可满足那些为老旧小区和社会保障性住房服务的物业公司的正常运转并使其有一定利润。
