物业之家Pm86.com讯：近期，顺德大良容桂等镇多个小区酝酿提高物业管理费，理由几乎一样，物价飞涨让物业公司的运营非常艰难，而原有物价标准无法支撑公司运作。压力之下，有业主联合起来解聘了原有物业公司，也有业主被迫接受涨价，当然，有更多的还在僵持当中。顺德区政府3月30日成立了全省第一个物管调节办公室，而消息指出，持续了6年的顺德物管费政府指导价可能会上浮！
2006年的政府指导价，顺德无电梯楼房的限价在0.5-1.3元/平方米之间，而有电梯的住宅在1.3-2.02元/平方米之间。
顺德新物业管理办法正在征求意见。据透露，涵盖公共水电费在内，物管费最高可达3元/平方米。部分有能力有必要征收较高物管费的企业，可向物价局备案后执行。
多个小区酝酿提高物管费
近日，南都记者走访位于大良石洛路的碧翠豪苑看到，物管公司已在小区贴出涨物管费的公示。从今年7月1日起，碧翠豪苑将对1期业主执行新的物业标准。其中，每月小区别墅将由280元/户调整为346元/户，复式由180元/户调为235元/户，高层住宅从1.4元/平方米升至1.8元/平方米，楼梯住宅由100元/户调整至130元/户，提价幅度在30%左右。除了碧翠豪苑提高物管费外，南都记者还了解到，目前，有凤x名都亦将上调物管费，涨幅为20%，目前正在报物价局批准后执行。
今年以来，顺德申请物管费提价的楼盘不在少数。顺德区物业管理协会的工作人员表示，近几个月以来，物管协会已接到不少会员单位的提价申请，“凤x名都成功上调物管费，这对其他楼盘应当是一个不小的鼓励。现在交提价申请的基本都是亏本运营的企业，如果不是没法支撑，他们确实不愿意涨价。”
据了解，顺德不少楼盘的物业管理费都已经是多年前制定的，即按照2006年的政府指导价，顺德无电梯楼房的物管费在0.5-1.3元/平方米之间，而有电梯的住宅在1.3-2.02元/平方米之间。南都记者查阅了近期一手和二手楼盘的物管费发现，目前市场上在售新盘的物管费一般集中在1.4-1.8元/平方米之间。而不少旧楼盘则往往只有1元/平方米上下。
招工难，调价难，过半物管亏损
在目前物价飞涨的情况下，物管公司的日常运转显得较为困难，成为此波楼盘物管费提价的主因。“物管公司的经营状况普遍不好，很多企业都属于微利状态。目前，很多行业的价格都涨上去了，但物管费要涨价，谈何容易。”物管协会的工作人员表示：“今年以来，物管公司普遍面临招工难、日常维持成本大增等难题，想提高物管费过程又艰难，导致行业过半企业亏损。”
亏损运营的背后，是行业普遍的低收入和高流失率。顺德雅居乐物业管理是顺德物管协会的副会长理事之一，据其负责人介绍，顺德雅居乐此前也同样面临员工流失率高以及随之而来的服务质量参差不齐的难题。不过，自春节之后，该楼盘大力提高了对基层员工的待遇，一下子稳住了军心。据介绍，目前，在全勤加加班费的情形下，一个绿化员工的收入超过2000元/月，一个普通保安有将近3000元每个月的收入，据称这样的薪酬标准，在顺德同行业当中可谓是遥遥领先。
顺德雅居乐目前的物业收费标准为2元/平方米，已经接近政府指导价的最高价，整个顺德能收取如此高昂物管费的楼盘仅为个位数，这也许是顺德雅居乐能大幅度提升基层员工薪水的底气所在。不过，即便如此，由于该楼盘仅有第一期的业主入住，但物业管理是整套投入，因此，顺德雅居乐目前的物业管理依然是亏本运营，须通过开发商的投入来维持正常运作。
物管费政府指导价或上调
而在采访中，南都记者了解到顺德相关管理部门正在制定一份最新的物业管理办法，目前处于征求意见阶段。主要涵盖了两方面的内容，第一，参照广州物业管理模式，推进餐单式物业管理服务，推动物业计价的清晰化和标准化。第二，物管费政府指导价可能会上调。据透露，涵盖公共水电费在内，物管费最高可以达到3元/平方米的标准。与此同时，最新的征求意见稿还规定，对部分有能力有必要征收较高物管费的企业，可以向物价局备案之后，执行一个相对比较高的标准。
“未来一到两年我们也不准备调价，因为业主们可能会不同意，目前小区尚未完全成熟，而且现在业主委员会都还没成立，在这种情况下我们考虑先把工作做好，让业主接受我们，以后再谈收益的事情。”不过，据顺德雅居乐物业管理公司的负责人分析，一旦政府指导价最高提到3元/平方米，不少物管公司有望从中受益。“目前深圳的物管费能达7元以上，这反映的是不同的物管服务有不同的议价能力。”
可以想见，在顺德上调相关的政府指导价之后，顺德物业管理市场将可能迎来一个物管费上涨的时期。但能否顺利涨价，还需要看物管公司与业主委员会之间的博弈，以及联调办公室的调节功能。
而6月7日，顺德法院与顺德房地产协会签署成立联调办公室，旨在针对商品房买卖、居间合同、物业管理纠纷不断增长的情况，通过借助法院、行业协会的力量，更方便快捷地解决相关纠纷。事实上，早在今年3月30日，顺德区人民法院即与顺德物管协会成立了第一个联调办公室，这是广东省内第一个法院与行业协会共同组建的联调办公室。
专家观点：物管公司经营压力大，相应调价有必要
佛山物管专家何筛红认为，小区物管费上涨是一个普遍现象。柴油涨价，员工社保和工资涨价，还有随着物价的上升，小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。物业公司的运营压力加大，物业公司也需要生存，也需要赚取一定的利润。对于很多物管公司而言，已到了不调整收费标准，就亏本经营，无法维持的状态。而物管费指导标准这么多年没有调过。
物业管理是一个劳动密集型行业，从项目开发到楼盘交付使用，都需要物管公司的全程跟踪服务，而物业管理的工作往往都是一些很琐碎的工作。从物业管理人员的构成来看，不管是小区工程部、保安部、客服部(保洁、绿化、后勤)还是办公室管理部门等，这些都是需要大量的人才。物管服务的细致和繁琐，需要从业人员有很强的耐心和责任心。但是，物业管理费偏低，使得物管行业人工较低，再加上就业人员自身思想素质等各方面的影响，导致这个行业的流动性变大，也使得服务质量很难保障，给业主带来物管在混日子的感受。
在调整物管收费标准的问题上，政府一直很小心，毕竟物业管理收费牵扯到千家万户。但有了政府指导价之后，小区物管费是否提高，幅度多少，应该由物管公司和小区业委会协商后决定。现实的困难在于很多业主对于物管费的开支明细不了解、不清楚，而不少物管在公布开支明细上也有欠缺，从而导致矛盾加深。
业主观点：涨价过程一定要透明
碧翠豪苑的业主黄先生表示，一期的物管费标准原本比较低，部分为0.9元/平方米·月，部分是1.3元/平方米·月。这么多年没涨过，肯定有一个调整的需求，不然物业公司也难以支持。这个价格有政府的介入和审批，相对来说也不是很高，因此还可以接受。不过，调价后，高层住宅已经跳到1.8元/平方米，目前很多一手新楼亦不过这个收费水平，基本也把未来几年的涨到位了。目前二期的物业标准是1.4元/平方米·月，还没有听到要上调的消息。
我们小区的物管还比较尽责，大家相处也比较愉快。但是，涨价的过程一定要透明，物管公司不能违规操作，擅自提高物管费，否则业主很难接受，并会引发抗议，毕竟业主的维权意识强了。我听说大成花园因为物管费的问题，直接把物业公司解聘了。搞了一个招标会，有物管企业报出价格1.4元/平方米·月、1.3元/平方米·月和1.1元/平方米·月，最终他们选择了1.3元/平方米·月。这说明业主不是不愿意支付物管费，而是寻求性价比最高、并愿意为业主服务的公司。
记者观察：物管费涨了，服务要跟上
业主对物管服务不满意，物管没有改进，却总是试图提高物管费。物管称自己压力大，运营成本高，业主却觉得物业公司不作为……业得到了飞速发展，随之而来的是物业管理方面投诉案件的飞速上涨，来自顺德法院的统计数据表明，2008年顺德法院审理此类案件178件，2009年、2010年均近300件。从统计来看，案件类型比较单一，绝大部分为业主拖欠物管费，但欠费的背后实际上是物业服务公司与业主的各种矛盾。而在佛山政府网络发言人平台、顺德人论坛等网络上，也经常能看到网友对居住小区物业的微词。
市场上出现的越来越多的业主与物管之间的矛盾，背后是否有更深层次的支配规律？如何能解决这样的局面，引起人们关注。顺德区物业管理协会常务副会长刘卫东认为，物业管理很容易出现的问题是恶性循环，给业主和物业公司都带来不少麻烦的是物业公司运营成本的上升，在人工成本上升的情况下，一旦物业公司不能成功上调物业管理费，那很有可能在提供的服务上大打折扣。这种情况下，会导致业主因不能享受到合格的服务而拒绝缴纳物业费，使得局面进入僵持的状态。
