广州市的“住宅小区管理”产生于改革开放初期，1993年起发展为物业管理后则进入了大踏步发展的阶段。2000年后，许多小区都成立了业主委员会，出现了自行选择物业管理机构、实施监督的新气象。
溯源——来自香港
1979年10月15日，广州市东山区引进外资住宅建设指挥部与香港宝江发展有限公司在经历了7个月的洽谈后，签订了一份引进港资兴建“东湖新村”6万平方米住宅楼宇的合同，其中有条文商定当住宅小区建成交付使用时，必须参照香港屋管理的办法实行住宅小区管理，并开展对住户的生活服务。据此，港方邀请我方派出人员于1980年4月赴港考察建房和屋管理事宜。港方郑重地带我们参观了几个屋的管理情况，我们带回了薄扶林花园的屋管理章程和实施细则等文件，并以此参考制定“东湖新村”住宅小区的管理章程和服务细则。
1980年5月至1981年2月期间，经过多次酝酿反复修改后制定的“东湖新村”住宅小区管理章程和服务细则终于出炉。接着，我们又招聘了若干管理人员和秩序维护人员、绿化种养维护人员并加以培训。“东湖新村”第一批五幢楼房于1981年4月交付时，我们立即实施管理。1981年4月和11月先后有两批共十幢楼房交付港商，共294户业主入住，在香港出售的外销房其固定服务费为5元/户/月。1982年及以后陆续入住的“东湖新村”商品房和拆迁安置房的固定服务费为2元/户/月。
影响——遍及全国
1982年底，当“东湖新村”规划中的25幢八层住宅楼已完成23幢时，住户陆续迁入，有关商品供应的配套商店和两家银行亦随之开业。小区内的集中绿化用地和周边都植上了绿树，一簇红帽子楼房十分耀眼地耸立在东山湖公园旁，倒映在明净的湖面上，这就是我国改革开放中第一宗引进外资建成的居民住宅小区——“东湖新村”。由于设计新颖，配套齐全，又有小区管理与服务，住户普遍称赞，《羊城晚报》称之为“微型社会”。
从1983年起的整个80年代，“东湖新村”这个名字响遍了中国大地，国家城乡建设环境保护部住宅局局长刘辉，亲率专家学者到东湖新村视察，赞赏了这个不花国家一分钱而建起来的几万平方米成片住宅楼房组成的住宅小区，赞赏了其配套齐全让居民生活十分方便的设施，还赞赏其对居民入住立即实施了住宅小区管理，而且管理和服务的规定和措施都明确实际，切合民生要求，确实为民造福。刘局长当即询问陪同参观的广州市房地产管理局局长陈启熊，广州市目前有多少这样管理服务的住宅小区，陈局长据实答称目前只有这个东湖新村开展住宅小区管理，将逐步推广。
国家主管部门领导在东湖新村视察的报道一经传播，震动了国内不少房地产同行和高等学校建筑设计专业的人士前来参观访问。外交部专门组织1983年回国述职的驻外使节近200人来到东湖新村考察，作为返回驻节国宣传祖国改革开放的资料。1985年，在宁波召开的“中国对外开放沿海港口城市房地产协会”成立大会上和在烟台召开的“中国房地产业协会”成立大会上，建设部都指定广州东华实业公司（前身即广州市东山区引进外资住宅建设指挥部）出席,介绍引进外资建设东湖新村的情况，把引资建房总结为“借鸡生蛋”，把建设小区的规划、建设、管理一条龙总结为“东华模式”向全国宣传，作为解决城市居民居住困难的经验进行介绍。沿海房协先后举办了三期培训班，都邀请广州东华实业公司派人携带编制的培训班资料前往讲授《住宅小区的生活服务与管理》。广东省社会科学院在上世纪80年代的两三年间，举办了七八次面向全国的房地产培训班，也都邀请东华实业公司派员前往主讲住宅小区管理与生活服务的课题。此外，广州市城建职工业余大学、广州市房地产业协会、广州市科技中心等单位也先后举办了上述类似的培训班，也同样邀请东华实业公司派员前往主讲同样的课程，足见在20世纪80年代广州市住宅小区管理与生活服务事业的兴旺。新建的住宅小区在售楼宣传时都会加上小区服务和管理这一新兴行业作为亮点，有些旧有的成片住宅楼亦纷纷组织实施住宅小区管理和生活服务。在很长一段时间里，所有拆迁安置和购楼人士，普遍会在地点选择上提出附近要有中小学、医院，交通方便，要有住宅小区管理与生活服务，这些要求在当时风行一时。
延伸——“物管”定名
国家建设部于1990年9月在全国各地开展住宅小区管理工作后，以《全国文明住宅小区标准》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法（试行）》和《全国文明住宅小区达标考评实施细则》为依据，开展文明住宅小区达标考评工作。1992年8月14日至9月20日，经省、市两级建设主管部门初检等程序后，建设部对全国城市文明住宅小区达标的17个市的28个住宅小区从管理运作、精神文明、房屋管理、房屋修缮、环境卫生、园林绿化、市政道路、治安交通和住户评议等9个方面进行现场综合考评，分项打分，最后计算总分。按得分高低次序排列，总分超过95分的前8名被评为模范文明小区，其余20个小区则被评为文明住宅小区。
广州市的五羊小区以总分97.07875分名列第一，接下来的是：无锡市沁园小区、大庆市庆葡小区、深圳市莲花二村小区、大庆市林源小区、深圳市怡景小区、烟台市民生小区和常州市清潭小区。
建设部为表彰荣获1992年全国模范文明住宅小区称号的所在市主管市长在创建全国文明住宅小区工作中的业绩，特授予6位副市长为“全国文明住宅小区优秀市长”的光荣称号，广州市当时的主管副市长石安海受此殊荣。
由于1992年举行的全国文明住宅小区评比是全国范围内的第一次评比，但时至今日还没有举行全国第二次评比，因此这次评比就显得十分突出了。
国家建设部房地产业司于1993年3月26日至30日在广州、深圳召开了全国物业管理专家研讨会。来自全国20多个城市的有关部门领导、专家、学者和广东省建委特邀的省内几个城市的有关负责同志共40多人参加了研讨会。部里指定研讨会由广州东华实业股份有限公司和深圳市住宅局承办，并安排与会者参观了荣获全国模范文明住宅小区称号的广州市“五羊”和深圳市的“怡景花园”、“莲花二村”等三个小区。会议研讨了10多年来住宅小区管理和生活服务的体会，提出小区的主要物业——房屋是构成住宅小区的主体，也是居民生活的地点。过去对房屋的保值、增值未予重视，今后应把物业管理、小区管理拧成一股绳，并推向经营型发展模式，走向社会化、专业化，实行企业管理，不搞事业型，不能政企不分，可以是自建自管，在这个基础上“杀”出社会，承担更多的管理项目，成为接受委托管理的社会化管理公司。这样，物业管理会出现竞争，通过竞争可以使居民得到便利。没有竞争就没有发展。
这次会议对开展经营型、社会化物业管理取得了共识，从此全国各地都把小区管理的名称改为物业管理。10多年过去了，物业管理正是沿着这次会议所研讨的方向发展，出现了管理多个小区的物业管理公司，小区也逐步建立了业主委员会，由业主选择物业管理公司并配合物业管理公司把小区管理好。
作者时任东华实业公司负责人
