前不久,省城某小区出现这样一个状况,因不满物业服务,小区业委会从物业手中“夺权”,可没承想业委会夺权成功刚接手小区管理没几天,就因干不了这个活吵着再还权。
不管是因为物业服务不到位被撵走,还是因为物业亏损严重主动撤离小区,物业撤出后小区谁来管是个问题。有的本身规模就不大的小区走上了“自管”的道路,自己又当业主又当物业,聘保洁、雇保安、收服务费……然而,这样的方式在现实的小区管理中需要具备怎样的条件?又遭遇了哪些尴尬?这会是一种长久的办法吗?
本期社区对话,我们邀请到天桥区两个存在这种情况的小区:已经接管小区管理1年零9个月的湖滨苑小区,和即将在小区推行“业主自管”的万盛园A区,并邀请到相关管理方的负责人一起探讨一下,物业撤出后,小区的管理该何去何从。
■小区现状
湖滨苑小区物业突然撤离让业主措手不及业委会无奈自己管,当了家才知“柴米贵”
坐在对话席上,湖滨苑小区自治委主任池桂华看着有些倦怠,干了这1年零9个月,她现在累得胳膊都抬不起来,她比划了一下,只能抬到头部的位置。
“我们并不是主动想管的,也是没办法才接手并坚持干下来的。”池桂华说,湖滨苑小区不大,才602户,原本由天房物业进行小区物业服务,但是小区一直以来的物业费很低,每个月每平方米才4毛5,可即便这样也常收不起来。物业合着亏本在服务,因此服务方面也有诸多不周到的地方。“当时咱也不理解,成立了业委会也多次和物业交涉,希望他们能改进服务。”
然而,2010年刚过完年,物业在小区贴出一个公告,一周以后就要撤离。这可把池桂华他们打了个措手不及。“我们派了8个人去周边的小区请物业,可人家一听收费这么低,还要代收水电费等等,谁都不愿来。没办法,和办事处、居委会合计之后,我们就自己管了起来。”池桂华说,当时他们在最短时间内聘请了保洁员、保安,并立刻投入工作,“过渡特别平稳,业主们都没感觉到什么变化。”
此后,业委会自管小区的同时,也继续聘请物业,依旧没人愿来,于是,小区就成立了自治委,一直管了下来。“说着轻快,干起来才发现太难了!小区大大小小的事,都得我们去张罗。而一旦开始由你负责向业主收钱,角色也发生变化,矛头调转向你,这一年多也碰上不少不理解的。”
池桂华说,不当家不知柴米贵,她自己家算得上富裕,但自从管了小区后她特别注意节约了,小区写通知都是自己买纸自己写,“打印一张得花多少钱啊!”一些工人都觉得这个当家的“抠”,池桂华说,没办法啊!小区自己管的唯一好处是,费用收得低,可就那么点钱,得确保小区的日常运转,不容易啊!
万盛园A区物业亏损严重要撤离,业委会把小区接过来自认为难度不大,业委会信心满满
和当初的湖滨苑小区一样,万盛园A区现在正面临着小区物业要撤离的状况。半个多月前,小区宣传栏上贴出了物业要撤离的通知,引发小区居民的担忧,虽然大家对物业工作不甚满意,可没了物业,小区的路谁来修、卫生谁来打扫、大门谁来看呢?
万盛园A区业委会主任杨兆金说,他们并不想让物业退出,目前小区的物业费是每平方米5毛钱,这个价钱很难再找到其他物业接手。“而且虽然业主对物业服务不满意,但关系还算融洽,业主们也没有打算炒掉物业。这次物业公司退出主要是因为资金周转不灵,我们想留,可是留不住啊!”
11月1日,物业就要走了,接下来小区谁来管?杨兆金说,业委会征集了广大业主的意见,多数业主希望业委会能自己雇保洁人员、保安、水电工等,“我们想先在业主中选出大伙儿信任的业主代表负责招聘,再成立专门部门管理有关物业的事务,并且业委会承诺到时候物业费每平米5毛钱,5年内不变。”
听到湖滨苑一年多来自己管理小区过程中遇到的种种难题,杨兆金、马筠等业主却没有太放在眼里。“我觉得这主要看业委会有没有能力,而最关键的问题是,现在我们小区有85%以上的人都是拥护我们的。”杨兆金说。
此外,杨兆金之所以觉得有信心把小区管理好,还和小区的一些现实基础有关,“为了下一步接管物业,我们做了很多准备工作,如对小区的水、电、暖气都进行了维修,每户安装了一户一表,电费也由以前的物业代收改为银行代扣。”杨兆金说,他有一定的社交能力,通过联系扫清了小区“自管”的很多绊脚石。接下来,他们还想集资建菜市场、食堂等,解决资金的问题。
自管经验
要多和街道办、居委会联系这是业委会“自管”的靠山和主心骨
湖滨苑小区自2010年春节物业撤出小区后,一直由业委会管理小区。池桂华说,这一年零9个月的工作难度超出先前的想象,多亏了居委会和街道办的支持。“业委会没有强制力,光靠劝说没力度。业主自管的第一条经验就是要和居委会及街道办保持很密切的联系,我几乎天天来办事处,大事由街道办出面,业主觉得更有说服力；拿不准的事情和办事处商量,心里也更踏实。”赵志江也说,对于湖滨苑小区自管一事,只要业主拥护,办事处、居委会就会大力支持。
物业是为业主服务,不是管理业委会“自管”工作心态要摆正
池桂华认为,之前物业和业主的种种矛盾,一个重要原因是物业没有把自己的身份摆正,物业是为业主服务,不是管理。当业委会接替物业管理小区时更要摆正心态。“业委会接管物业是为了服务业主,如果业主不交服务费,可能是业主有自己的困难,要理解。像以前很多物业那样‘不交物业费就不给你维修打扫’这种想法不能有。大家都是邻居,应该更能相互理解、相互尊重。我们的目的就是为了让业主生活得更好、更舒心。”
另外,池桂华还给即将自管小区的杨兆金提出了一个建议:“所有业委会的通知、决议都要拍照存档,保留下一步保护自己权益的证据。”
今后方向
专业化的物业服务方向应该坚持业委会没必要事必躬亲,搞得那么累
对于目前一些小区正在采取的业主自管的情况,王海认为这是有现实存在基础的,毕竟业主自管的小区物业费收取得都比较低,受益的是全体业主。高虹也说,她在参加市里相关会议时也得知,济南市对于规模比较小,管理起来难度不大的小区,是鼓励采取业主自管的方式的。
然而,业主想实现自管,需要面对很多的困难和阻力。对此,王海认为虽然业主自管会在物业费收取等方面让居民得到一些实惠,但从整体上来看,要享受到高水平、全方位的物业服务,还是得走市场化、专业化的路子,因为提供专业服务的物业服务公司,更加注重服务品牌的培植和运用,更加注重对企业服务行为的规范。王海说,看到对话中两个小区的自治委也好、业委会也好,承担了那么多的工作,操了很多心可能还会遇到居民的不理解,是很心疼的。“物业管理还是要坚持专业服务的发展方向,这是一个必然趋势。”王海说。
管理物业不能只是房管部门的事各个部门都应有相应对接,要齐抓共管
因服务不好,物业和业主闹纠纷、物业撤了,业主自己管小区……对话中,王海认为这其实暴露出目前物业管理方面存在的行业监管缺位、不到位的问题。“小区管理的确离不开当地街道办、居委会的支持,但即便在街道办事处这一级,也几乎没有专门的科室处理和物业有关的问题。”王海说。
王海说,房管部门是物业的主管部门,但仅依靠这一个部门,很难把不断暴露出的物业矛盾解决好。而从目前整个物业管理面对的环境来看,它的各项法律条例还不完善,而政府各职能部门在实行物业管理方面也还存在着缺位、不到位的问题。因此王海也建议以后政府基层组织以及社会各职能部门,如公安、规划、环保、城管等,设立与物业管理相对应的工作力量,或增设这部分管理职能,大家携起手来,形成齐抓共管的力量,从机构保障、职责界定上彻底解决物业无人管的问题。只有这样,才能推动业主的真正自治,解决物业管理中的诸多问题。
