随着全市92个社区物业服务部的正式成立，一场声势浩大的“社区物业服务创新运动”将牡丹江推到了聚光灯下。这种由政府补贴的非营利性质社会保障性物业服务模式，可能不宜向已有物业企业进驻的小区拓展，但它对于解决老旧住宅小区和单体楼物业服务难题的探索与实践，带来的震撼与希望，却是颠覆性的。
然而，在96个小区、685栋单体楼实现“华丽转身”的同时，维护资金紧、管理收费难、人才供给缺等问题也相继凸显。如今，我市在走向住宅小区物业服务全覆盖的道路上，还有众多难题需要一一破解。
居民期盼称心“管家”
一石激起千层浪，物业服务全覆盖的消息传来，立即引起了市民们的广泛关注，尤其是居住在老旧小区的居民们更是充满了期待。
“这些天我一直在关注社区物业服务部的新闻，听说现在我们这种老小区也能享受到物业服务，大家都很期待。”家住东平安小区的于永斌现已60多岁，在该小区住了近十年，他告诉记者，从以前无人清扫到逐步有了社区清洁员队伍，小区的环境已经改善了许多。“如今，又成立了物业服务部，环境应该会变得更好，我们当然欢迎。”
在采访过程中，记者发现大多数老旧小区的住户都对物业服务部的成立表示了支持，但是也有部分居民对此表示观望。家住阳明安康小区的王先生认为，现在是市场经济，要享受到优质的物业服务就需要支付更多费用。“物业服务站还是以前社区那些人，不知道收费后能不能享受到应有的服务质量。”
与生活在老旧小区的居民不同，部分有物管的小区居民则更希望市区物业服务全覆盖后，现有的物业服务水平能够相应提高。家住绿洲康城小区的王先生去年从北京儿子家中返回牡丹江。他告诉记者，虽然现在小区的物业管理还不错，但是和自己在北京居住的小区相比，仍有较大的差距。“成立了物业服务部，如果能以较低的收费取得与物管企业相媲美的服务水平，肯定会对现有的物业公司造成冲击，这将在一定程度上推动原有物业公司服务水平的提高。”
“虽然社区物业服务部现在受到居民欢迎，但它并不是一个物业管理的普遍模式。”对此，市房产部门相关负责人就表示，物业服务部是为了解决老旧居民楼的卫生、环境、治安等问题成立的非商业的组织，它颠覆了以往物业管理商业运行模式的实践，但并不意味着有哪个小区看到服务站收费低，就可以“解聘”物业公司要求成立社区物业服务部。
如今，社区物业管理部的成立，给很多牡丹江人的生活平添了更多的新内涵。
众多难题有待破解
对于“物业全覆盖”这一美好的蓝图，不少业内人士在接受采访的过程中，在肯定这一惠及市民工程的同时，也列举了“全覆盖”道路上有待破解的难题。
11月3日，在北龙小区采访时，看到记者拿着笔和本，居住在二号楼的居民郭晓军以为是搞民意调查，便一脸狐疑地问，“是不是要收物业服务费了？”公园社区党支部书记张桂英也曾告诉记者，“物业服务越好，群众对收费的顾虑越大。”
“突然让从未交过物业费的老住户交费，一开始绝对会有困难。”张桂英在接受采访时也表露出一种担忧。“尽管每年都会有财政补贴，但是长期依靠财政投入来支撑老旧小区物业服务，不免令人担忧。”
专家分析认为，老旧小区与现代封闭式小区在管理形态上有较大的区别。前者是以社区居委会为主体，后者是以物业企业为主体；前者是以社会服务为主要内容，后者是以管理为主要内容；前者是以福利和公益为目的，后者是以盈利和商业运作为目的。而更实质性的区别在于，前者不收费或低收费，后者收费或高收费。
“在社区物业服务部成立后，多年没人管理的老旧小区肯定会涉及到维修、翻新等问题，生活在老旧小区的居民很大一部分生活相对困难，维修的资金从哪来？”老旧小区的维修资金问题也成为大家关注的焦点。
新制定的《牡丹江市区推进老旧住宅小区和单体楼物业服务全覆盖工作实施方案》提出，2012年起，全面推进市区老旧住宅小区和单体楼的公共部位、公用设施设备修护。我市一家物业公司负责人告诉记者，经过他们多年测算，对封闭式住宅区每平方米收费低于0.30元，就根本没法维持物业公司正常运行。如今，物业服务站的收费为0.24元，尽管有政府专项补贴，但这些老旧小区管路老化、墙体破旧，各种维修资金加在一起是一笔不小的开支，因此如何建立老旧小区房屋维修资金长效保障机制显得尤为重要。
所以，有关人士认为，社区物业服务部的成立对改善老旧小区居民生活环境、提高生活质量都起到积极作用，在实现物业全覆盖的过程中也将起到推动作用，但并不是最终目标。
市场化“拐点”能否突破
物业服务部的成立是广大市民翘首称赞的好事，但是在享受低价服务的同时，如何保证质量，让百姓满意，成为关键。业内人士认为，在市场经济条件下，这种几近无偿的服务模式只有融进经济行为才能更有生命力。
目前，全市有物业管理企业71家，其中有3家为一级资质，8家为二级资质，60家为三级资质，从业人员有4000多人。专家分析认为，我市现有的物业管理企业完全有能力承担起全覆盖的工作。“为了实现全市物业服务的良性循环，还是应当引入市场化模式，在通过社区服务部一段时间调整和改造后，适当进行市场化招标，由竞争提高服务质量。”
今年以来，市政协也把促进城区物业发展确定为专题协商议题，曾多次组织调研，并形成《关于我市城区物业管理情况的调研报告》。政协委员陈国会建议说，应该加强业主委员会的建设，建立起物业服务单位与业主间的沟通桥梁。他觉得，业主委员会能够真正维护业主的利益，所以应当给业主委员会一个合法的地位，比如可以建立专门账户来收相关的物业服务费用，再转交给物业服务单位，这样可以避免因部分居民不交物业费，而影响整个小区居民都享受不到物业服务，并且由此监督物业服务单位的服务质量。
“如果能调动社区居民参与物业服务的积极性，将有效弥补物业服务部人员不足的难题。”据市就业局统计，目前全市现有就职公益性岗位的人员共计15167人，其中市区8890人。有人提出，在此基础上，政府可以适当增加一些公益岗位，让老旧小区内的“4050”大龄失业人员、低保户参与到社区物业服务工作中，这样可谓一举多得。
物业服务的好与坏关系到居民区的和谐，关系到千家万户的幸福，也关系到全社会的大和谐。政府部门要再完善物业服务体制，居民要再提高自治意识和物业服务消费观，只有尽快摸索出一条适合我市的物业服务模式，才能让居民真正享受到和谐幸福的社区生活。
