物业之家PM86.com讯：近日，《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》（征求意见稿）和《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》（征求意见稿）开始在北京建设网（www.bjjs.gov.cn），向社会公开征求意见。这两个《办法》由市住房城乡建设委、市民政局、市社会办、市公安局、市质监局、市地税局、市住房资金管理中心共同起草，是进一步贯彻落实《北京市物业管理办法》，推进我市业主大会建设的重要文件。
物业服务是物业服务企业对建筑区划内内的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。建筑区划内的共用部位、共有设施设备等是属于全体业主共有的，所以物业服务也是为全体业主提供的准公共服务产品，而并非是针对单个业主的服务。
既然是物业服务针对全体业主的服务，因此物业服务也只能由全体业主来集体购买，应该由业主大会代表全体业主，与物业服务企业签订物业服务合同。但是在当前实践中，物业服务企业却通常是与每户业主签订单独的物业服务合同。这一做法不仅造成了物业服务合同主体的错误，更为物业服务欠费纠纷的解决埋下了隐患。
按照我国《物权法》的规定，业主大会是全体业主行使共有部分管理权利的主体，因此，从法理上，就应当由业主大会与物业服务企业签订合同购买物业服务，而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。但长期以来，由于业主大会的法律地位缺失，民事行为能力还不完善，业主大会无法登记为实体组织，也无法与物业服务企业签订物业服务合同。同时还造成了业主大会只能当原告，无法当被告的尴尬局面。《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》有效地解决了这一问题，业主大会备案登记后，可以申领组织机构代码证书，刻制印章，在银行开立业主大会账户管理业主共有资金，这将有利于进一步强化业主大会的民事主体地位，为业主依法行使建筑区划内物业共用部分的管理权利创造条件。
《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》是第二次公开向社会征求意见，《暂行办法》在第一次征求意见的基础上，根据社会反馈意见，重点对以下两个方面进行了修改完善，
1.通过更加严谨的管理制度保障业主共有资金安全。一是要求业主大会依法建立业主共有资金财务管理制度，聘请专门的财务管理人员，建立财务档案，从制度和人员上保障资金安全；二是建立年度预决算制度、年度公示制度、资金查询制度和年度审计制度，保障业主的知情权和业主共有资金管理和使用的透明；三是由业主大会设立专门机构监督业主共有资金的使用；四是明确业主大会的法律责任，业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金的，相关业主可以向人民法院起诉。
2.进一步明确了住宅小区共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入的用途和使用程序，确保业主大会依法行使自我管理权利。业主大会可以按照约定使用物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入，支付业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用。不足部分由业主分摊。业主大会应当严格按照年度预算，通过规定程序使用业主共有资金。
市住房城乡建设委相关负责人表示，这两个《办法》的推出，标志着我市物业管理将彻底进入业主主导时代，对理顺物业管理市场主体之间的法律关系，保证业主更加有效地行使自我管理权利具有重要意义。
