物业之家PM86.com讯：据《新闻晚报》报道，一个小区的物业管理，物业公司不再“大包大揽”，而是将保安保洁、绿化养护，机电维护等配套服务“分包”给专业公司，物业公司从原先像“保姆”一样什么都干的角色，蜕变成一名“管家”……记者昨天获悉，这样的一种与国际接轨的“管作分离”模式，正在沪上物管界悄然试水。
8天之内筹集140名保安
张一民是上海科瑞物业总经理。数年之前，当他的团队接手静安区某高档社区的物业管理任务时，开发商给他的过渡时间只有八天。这八天时间里，140名年轻专业的保安人选须到岗。“8天时间去哪里招140个保安？怎么来得及培训？”几经联系，张一民找到一家专业的保安公司，可是对方的生活基地设在郊区，张一民决定：用大巴接送保安上下班。
“当时我们的考虑是，在这么短的时间内，要想独立招募并培训那么多的保安人员，是任何一家物业公司、项目都无法独立做到的，也是无法单独承受得了这样的运行成本的，只有规模化、集约化的保安公司才能做到。”张一民回忆说。
张一民的例子，即是“管作分离”的雏形。沪上物业管理专家指出，在国外，物业管理企业的工作模式大多是采取“管作分离”，保安、保洁、绿化、机电维护，这些具体的服务事务，都交由社会上的专业公司去落实，而物业管理企业的角色就是受业主委托去监督这些专业服务企业按合同约定履行职责，代业主履行相应的业务。
专业公司有效监管存疑
“在市场化程度较高的地区，规模较大的物业管理企业大多都摒弃了单一的"管作合一"的运作模式，实行"管作分离"。”一名物业管理方面的专家如是说。通俗地来讲，物业企业好比“管家”，具备专业性、权威性，有能力为业主打理一切。
就具体运作过程而言，“管家”就好比是物业管理项目的管理层，再由“管家”去聘请保姆、厨师、园艺工人、护园、维修工、清洁工等工人来承担这些专业的服务作业，而后者就好比是物业管理项目的作业层，作业层的事务交由有专业服务基础的人或机构来实施。
目前大多数小区实行的“管作合一”模式推行时间较长，范围较广，其劣势在于当服务的质价出现不相符的情况，物业管理企业难以同时履行好综合管理与专项服务的职能，从而导致专项服务不够专业、人事管理工作量大、劳动密集型特征显著等。相比之下，尚处在发展中的“管作分离”模式，尽管大提“专业管家”的口号，但同样有其劣势，这其中就包括对专业公司如何进行有效监督、服务分包的供应链如何实现有效管理等。
重复征税推高运行成本
上海市房管局物业管理处处长忻一鸣表示，从远期来看，“管作分离”一定是物管行业发展的方向，但政府要按市场规律办事，不能强推，要通过政策予以适当扶持。此外，“管作分离”能否在全市面上进一步推广，有赖于外部环境的改善，税制的束缚是其中亟待改善的重要环节之一。
忻一鸣详细解释，物业公司将一些具体服务“分包”给专业公司，依照现行税制，这当中涉及到重复征税的问题，即，物业公司、专业公司的收入所得都需要征一笔税，税率大概超过10%。税收的增加，即等于变相增加了“管作分离”付诸实践的运行成本。然而，“管作分离”模式下的物业公司，其角色更多的是充当一个“代收代缴”的中间环节，不应尽数征税。市房管、税务部门已经就此问题开始接触和磋商，力争对物业公司的这部分开支给予一定的政策优惠。
此外，“管作分离”面临的另一大问题，还在于如何对发包的专业公司进行有效的监管。在忻一鸣看来，如果实施“管作分离”的物业管理企业其自身的管理能级、水平就很高，或许有能力对分包的专业公司管理好。如果不是，那么监管就成很大问题。
