物业之家PM86.COM讯：物业管理涉及千家万户。民生无小事，今年成为“物业管理年”被写入政府工作报告，在市、区、街道各相关部门的推动下，齐齐哈尔市物业管理近年来逐渐步入正轨，管理方式方法的转变，正在居民生活中逐步显现。
从去年开始，我市物业管理开始正式向下放权，实现了“两级政府、三级管理”的扁平化模式。截至目前，我市所有实施物业管理的住宅小区全部成立了业主委员会，164家业主委员会已经开始发挥监督权、选择权，全方位参与小区管理。
据市住建局统计，去年利用房屋维修资金，使300栋楼房、21万平米得到大、中型维修，20余栋楼房上下水、电设施得到改造。截至2011年底，共归集专项维修资金3.5亿元，使用近3000万元维修房屋2250栋。
与此同时， 10个老旧住宅小区共升级改造道路3万平方米；植树6万株，绿地5400平方米；安装栅栏、长廊、座椅、亮化千余套；建设小区业主委员会、社区用房380平方米。老旧小区改造这一困扰我市发展和居民生活水平的瓶颈问题，正在得到进一步解决。
昨天，市住建局物业处处长耿宝山接受本报专访，并针对物业管理相关政策规定进行了解释说明。
问：物业纠纷应如何处理？
答：各区都成立了物业纠纷裁定平台，社区调解委员会负责一般性的物业纠纷调解工作，组成人员为社区干部、民警、业主委员会成员；街道调解委员会由相关部门、人员和律师参加，负责较为复杂的物业纠纷调解工作；区级调解委员会由专兼职调解员、专业人士组成，负责重大、复杂的物业纠纷调解工作。三级调解未果的，可向当地人民法院提起诉讼。
问：房屋维修资金如何申请？
答：业主房屋公共部位需要大、中修的，由业主告知物业服务企业，物业服务企业向业主委员会申报，业主委员会同意后向专项维修资金管理部门提出申请，维修预算需在小区公示。专项维修资金管理部门对维修项目进行现场踏查后，拨付资金对项目进行大、中修。
问：业主对于不作为的物业企业如何维权？
答：一方面，可以向业主委员会提出，由业主委员会沟通协调，对长期不作为的，可建议业主委员会召开业主大会，解除物业服务合同，将物业企业清出，重新选聘新的物业企业；另一方面也可向各级管理部门投诉，启动物业纠纷三级调解机制。
问：我市市、区两级政府在物业管理工作中都行使什么职能？
答：市住房和城乡建设局是我市物业管理的行政主管部门，负责制定物业政策法规，对全市物业工作进行指导和监督，对物业企业进行资质管理。
各区对行政区域内的物业管理工作负全责。负责物业企业资质初审、物业项目备案、物业企业监管、物业项目招投标、划分物业管理区域、物业管理用房监管、业主委员会备案、业主大会和业主委员会指导与监督、物业企业信用等级评定、物业纠纷处理、新建住宅物业承接查验备案、物业管理示范项目初评等工作。
街道办事处负责业主委员会成立和换届，落实辖区内未实行物业管理区域的资质管理与服务、调处物业矛盾纠纷、组织开展物业服务满意度调查等工作。
问：收取物业项目履约保证金有何作用？
答：物业服务履约保证金分为前期物业服务履约保证金和物业服务企业履约保证金。前期物业服务履约保证金是由建设单位或建设单位选聘的物业企业向行政主管部门交纳保证金。物业服务企业履约保证金是由业主大会初次选聘的物业企业向行政主管部门交纳的保证金。在前期物业管理单位或物业服务企业不履行合同义务时，由业主或业主委员会申请，行政主管部门确认，动用保证金代为前期物业管理单位或者物业企业履行义务。
问：物业企业信用等级评定有何作用？
答：物业企业信用等级评定，是由主管部门综合日常管理，重点吸纳业主委员会和业主的意见对物业企业的基础管理、诚信服务等情况进行的综合评定，评定结果直接与项目招投标、评先争优、履约保证金收取和资质管理挂钩，对连续两次被评为不合格的企业直接取消资质。
