福建省福州市台江区人民法院有一个物业纠纷法律服务中心,专门对物业纠纷案件进行前期介入。目前,中心成立至今已满两年,在服务中心负责人、台江法院法官林绍理看来,服务中心达到了“预期效果”。
与服务中心一并成立的还有设在台江区房管局的全省首个物业纠纷“法官工作点”。
4月9日,记者在台江区房管局看到,“法官工作点”外的宣传栏中,台江法院制作的“物业纠纷”法律常识的宣传资料,已被拿空。
“来咨询物业纠纷法律问题的人很多。”林绍理说。物业纠纷案件这种标的不大但难办的案件在台江区有了一种有效的尝试。
标的不大案件难办
“近年来,由于台江区旧城改造持续推进,住宅小区规模扩大和数量增加等原因,台江区法院受理的物业纠纷案件以每年递增30%的速度呈现出持续上升的状态。”林绍理说。
目前,台江区共有378个小区,其中有137个有物业小区,有241个无物业小区。台江区共有63个物业管理企业。
一组数据显示,台江法院审理的物业纠纷案件从2009年的168起到2010年的241起,再到2011年的308起,案件逐年递增。
“物业纠纷对当事人而言,事情不大,烦恼不小；对法官来说,标的不大,案件难办。”林绍理将物业纠纷案件的特点总结为:类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大。
2010年3月30日,台江法院成立福建首家法院物业纠纷法律服务中心,力求源头治理物业纠纷,实现司法引导及预警功能,同时构建物业纠纷多元化调处机制,及时调处物业纠纷案件,最终达到化讼、少讼、无讼的根本目的。
据林绍理介绍,物业纠纷诉讼多以因业主拖欠物业费,物业公司起诉业主为主,而业主拖欠物业费往往是由于物业管理未到位等问题引起。由于有些物业服务欠缺统一标准,界定模糊,也缺少能够评判标准的专有部门,所以许多纠纷缠扯不清,一些小事比如小区垃圾多长时间清理、绿化规模多大等都会引起争吵,有些业主最终以拖欠物业费的方式来维权。
福州联美物业管理有限公司与所提供服务的社区某业主产生了物业纠纷,认为该业主尚欠物业服务费5000多元,于是在2011年6月8日到服务中心进行调处。
服务中心法官与业主取得联系,了解其未缴纳相关费用的具体原因,为其诠释相关法律法规。在与双方多次沟通后,最终达成调解方案,业主及时缴纳相关费用,物业公司也承诺将进一步提升服务质量,严格按照物业服务合同的约定提供物业服务。
“事后,双方都表示满意。”林绍理说。服务中心办理的类似案件还有很多,1年多来,服务中心和法官工作点接待来访民众436人次,有140余件物业纠纷经诉前调解化解。
诉前诉中均有调解
诉前调解是服务中心最希望看到的结果,毕竟繁琐的诉讼程序对于双方当事人以及法官来说,都不是最佳解决途径。但不可避免的是,一些案件还是要通过诉讼来解决。
台江法院在服务中心旁边设置了物业纠纷法庭,专门审理此类案件。据了解,2011年,台江法院受理的308起物业纠纷案中,调撤结案250起,调撤率达到81.9%。
2011年,一起物业公司要求132户业主缴纳欠费的纠纷案件诉至台江法院。由于案件所涉业主户数较多,双方矛盾较为激烈。
服务中心采取了诉前调解和诉讼过程中调解相结合的工作方式,抽调经验丰富的法官对双方进行法律政策解释和纠纷调解,在132件纠纷中,调解解决纠纷120件,调撤率达90%,实现案结事了人和。
两个难题始终待解
服务中心运行两年来,让林绍理困惑的有两个问题,一个是什么机构可以评判物业公司服务是否到位；另一个是如果服务不到位,该扣多少物业费。
如今这两个难题始终待解,缺少统一标准和管理机构,这也是审理物业纠纷案件的法官常遇到的情况。
所以,台江法院决定今年将服务中心的职能向更广的维度拓展,将服务方式从事后处置向事前预防延伸,把服务平台从法院机关向社区一线延伸,将在社区设立物业纠纷法律工作点。
