“社区上个月挨家征求居民的意见，找新物业公司，新物业公司合同到2014年，我是2009年买的二手房，搬来时就没有物业，小区是2005年建成的，听说以前的物业公司因为业主不交物业费，撂挑子不干了。”6月6日，谈到自己小区的物业状况时，家住沈阳市沈河区万莲街道松泉社区嘉鑫园小区的姜先生道出了担心。
姜先生所住小区曾发生物业公司收不到物业费的情况，这在沈阳时有发生。物业公司与业主，一方说业主不交物业费所以才不提供服务，一方说物业公司不提供服务或者提供的服务令人不满意所以才不交物业费。为解决这方面的问题，沈阳市房产局物业处正在与物价部门协商，今年年内将出台物业收费新办法，有望确定物业服务标准不清和收费成本构成不明的问题，让业主明了交多少物业费享受什么等级的服务。
上诉至中法的物管纠纷案件90%是因不交物业费
住宅小区物业管理在今天已经很普遍，跟每个人的生活息息相关，“垃圾清理得不干净，我们当然不交物业费了”、“窗户潮了，影响我们心情，所以不愿意交物业费”、“两部电梯只开一部，另一部老也不开，投诉的问题也不及时解决，这服务怎么还收这么多物业费？”这些是记者随机采访一些小区业主道出的情形。
松泉社区党委书记徐素珍告诉记者，物业公司与业主之间的纠纷，通常是由于物业收费，业主常以种种理由拒交物业费。像嘉鑫园小区早先入驻的物业公司就是这样情形，成片不交物业费，而无法运行下去。
沈阳市中级人民法院民事二庭宋庭长在接受记者采访时介绍，一般来说，物业公司与业主产生物管纠纷，通常由业主委员会与物业公司来协商，协商不成，有的由社区或街道调解。一些没成立业主委员会的小区，或业主委员会也没有办法与物业公司协商，街道、社区又没法调解，只得走法律程序。而走法律程序，由于物管纠纷案件标的额通常较小，通常由区一级法院来一审，区法院不服进而会上诉至中级法院。
他表示，近两年来，诉讼至沈阳市中级人民法院的物管纠纷案件中，90%是物业公司起诉业主不交物业费的，被起诉的一般都是80户、100户那种成片不交物业费的。
就案件来看，在沈阳居民住宅小区多档物业费中，1.5元/月/平方米以上的收费较高的高档小区，由于住房贵，业主经济条件相对较好，物业公司提供的服务也相对较好，不交物业费的相对少。而一些低档小区，以物业费0.5元/月/平方米至0.8元/月/平方米收取的，经常是成片不交物业费。
宋庭长解释：“由于对物业收费达到什么样的服务没有量化，例如物业费是1.2元/月/平方米的服务，物业公司应该清扫几次，每天垃圾处理多少遍，绿化与道路应该达到什么程度，1.5元的、2元的应该达到什么程度，应该量化出来，目前沈阳没有这样量化，也没有一个评定标准，纠结的根源主要在这里，所以矛盾就比较多。”
成本审核与服务打分相结合的物业费标准
据了解，对于新建物业小区的前期物业费，沈阳目前实行的是政府指导价，即物价部门通过成本审核来实行。目前沈阳多数的物业公司没有向业主公布物业收费具体包括哪些服务内容以及服务标准。沈阳相关部门正在寻求解决物业公司与业主之间的这种“矛盾”。
沈阳市房产局物业处处长陈全介绍，这种办法规定的物业服务等级标准以及收费标准，已不能满足业主和物业服务企业维护自身合法权益的需要。沈阳物价部门与房产部门正在探讨通过成本审核与服务打分相结合的办法来制定物业费标准。打分内容包括园区绿化率、其他配套设施情况、物业服务的频次、深度等，将这些列出若干细项，每一个项目按照一定的分值来打分。
今年年初以来，沈阳市物价局会同市房产局进行多次研究，计划年内出台新的收费办法，其中服务标准部分由市房产局制定，价格指导标准由市物价局根据全市物业企业平均成本进行测算，着力解决服务标准不清和收费成本构成不明的问题。沈阳市物业管理行业协会将定期公布全市物业服务价格市场行情。沈阳市也将借鉴北京经验，引入物业服务价格与质量评估“第三方”机构，促进物业管理公正、公开、透明。
