千亿是勋章，也是枷锁。正如王石担忧，如果单纯追求利润，3000亿之时“也是消费者开始抛弃万科之时”。因此万科已在着手两个方向的转型——从传统营销到技术科研、从建房卖房到服务。无论哪一种，“万科一定以消费者为导向。”王石称。
目前万科的物业服务升级程序已经启动。在其看来，由物业升级带来的品牌信任度提升，必将最终体现为财报中的收入数字，而这才是楼市比拼“下半场”最有力的武器。
这一次，万科依然在领跑。
物业服务升级
6月15日，万科自创的社区餐饮连锁品牌——“第五食堂”首店，在深圳坂田的万科城开始试营业。次日，北京万科首家“第五食堂”落户中粮万科长阳半岛项目。随后，杭州、上海、东莞“第五食堂”相继揭幕。
此前，万科CEO郁亮还曾表示，未来不排除将所有万科社区食堂统一运营的可能，并且都将采用“第五食堂”这个名字。
万科相关负责人表示，“第五食堂”的创办初衷正如名字所言，即为消费者提供可供选择的第五个就餐空间——“学校食堂没油水；在单位吃饭放松不下来；社会餐饮的食品安全和卫生令人忧心；平时工作繁忙，天天在家做饭，实在不是件轻松的事。”
不过，社区食堂面临最重要的两个问题——价格和卫生。万科物业事业部助理总经理向云称，“‘第五食堂’是基于为业主提供便利而开办的，并不以盈利为目的，菜品价格平均较社区周边的中式快餐店低30%，乐观估计毛利率不足10%。”
至于卫生，每个“第五食堂”均设有开放式后厨，用餐者可以一目了然地看到厨房内的操作。“粮油、瓜果、蔬菜、调味品都将定期抽检，店内也将设置安心食材区，所用食材和配料都在此公示。以深圳‘第五食堂’为例，所有原材料均采自深圳市政府的‘菜篮子工程’。”向云称。
据悉，深圳万科城的“第五食堂”目前主要供应午餐和晚餐，共有20余种菜品，价格在1元～15元不等。家住该小区的一位74岁的陈女士表示，由于老伴常年卧床，子女又不在身边，一直被买菜、做饭的问题困扰。在“第五食堂”开业当天，她共在窗口点了西芹香干、豆角肉丝和西红柿炒鸡蛋3个菜，消费总计17元。而在北京“第五食堂”，万科业主还可以在原价基础上再打8.8折。
此外，万科“第五食堂”都是在窗口售菜，并以“一卡通”方式当即结算。据万科物业方称，“一来是省去业主的等候时间，二来可以唤起对校园生活的回忆，产生亲切感。”据称，深圳“第五食堂”开业3天之内，就售出1100张“一卡通”。
除了餐饮，万科物业还从仓储方面开拓新意。
7月15日，一个名为“万物仓”的微博发帖称：“上海万科城市花园万物仓已经正式开业啦，欢迎大家前来使用。”
根据该微博中所称，“万物仓”具有以下特点：24小时全天候视频监控，全封闭仓库，仅凭门禁卡出入；24小时运作的专业除湿设备，将湿度控制在50%；仓库采用整体防尘通风设计；小区内设点，5～10分钟路程即到；空间大小可选，租期长短灵活。
万科物业方面负责人称，“万物仓”是万科为业主提供的一种自存仓服务，尚处在尝试阶段，仅在上海万科城市花园和深圳万科城试点，暂时不会复制到其他城市。
目前已建成的“万物仓”，最小的规格为1立方米，最大的能容纳一个3人沙发，两个床垫竖起来也能放进去。
而业主们最关心的，仍然是价格问题。“要长期作为自家杂物房，贵了肯定不划算。”一位网名“胖顿”的业主在论坛上表示。
对此，上海万科城市花园物业服务中心的工作人员称，“这项业务目前还未开业，关于是否收取租金、租赁标准等核心内容最终尚未敲定，眼下正在向客户征求意见。”
可以参考的是，这种小型仓储业务在深圳早已有之，最低的租用价格是98元/立方米.月。
观点：难以推广
关于万科近日推出的这两项物业服务升级业务，业内人士普遍认为，这意味着万科楼市竞争策略的再度调整，“如何巩固市场，已经成为开发商思考的重点。”
对此，北京万科副总经理肖劲也坦陈，现阶段更需要实行可持续发展战略，如何使客户对万科的品牌产生信任度是重点。“也就是对于万科的业主来说，如果需要进行二次置业，他们能将万科的楼盘作为首选考虑目标。”
在他看来，要想加强客户对万科的品牌信任度，实现重复购买率的提升，“给消费者提供优越的居住体验”是不可缺少的重要一环。
浙江大学房地产研究中心研究员周刚华博士也同意上述说法。“以一套150平米的房子为例，住户通常需要单独辟出20平米～30平米用于存放物件。而若将这些物品存放到‘万物仓’，则住户套内住房面积的使用效率将大大提升，从而提高住户的居住舒适度。”
家住东莞万科金域蓝湾的业主谭小姐，在接受采访时表示，“平时每天白天上班已经很累，回到家还要做饭，别提有多辛苦。”而“第五食堂”的出现，则解决了她生活中的一大难题。
作为物业服务模式的创新升级，万科的“第五食堂”和“万物仓”均得到了普遍认可。但是，对其在可复制性方面的前景，业界和专家却普遍持谨慎观望的态度。
自“第五食堂”试水以来，深圳多家物管企业负责人都表示：想法可以借鉴，模式很难复制，原因是需要强大的资金支持，而绝大部分房企并没有这方面的优势。深圳物业管理协会的常务副会长曹阳也建议，“企业自身条件不同，不要盲目效仿。”
而事实上，万科物业也正在承受盈利的考验。
据万科副总裁、物业事业部执行官朱保全介绍，虽然内部调查结果显示，客户选择万科产品的前3个理由中，有75%的被访者都勾选了万科物业一项，但是自2008年，物业事业部完成与地产之间的建管分离、自负盈亏以来，一直背负着盈利压力。
在万科物业现今的营业收入当中，有40%都要依靠于二手房租售等其他业务。而万科物业目前所服务的项目中，盈利和亏损的项目比例约为55:45，最主要的原因就是物业费过低。
“万物仓”模式的推广前景一样难以预料。
杭州嘉荟物业管理有限公司负责人骆文进就表示，仓储服务在国外很流行，是基于完善的诚信体系和成熟的市场规范。而国内的保管服务则面临较大的“诚信风险”，一旦保管过程中出现差错、纰漏，尤其是涉及贵重物品的存放，极易酿成纠纷。“当然，目前看来尚不明朗、也不算可观的租金回报率，也是物业公司不敢轻易试水的重要原因。”骆文进说。
周刚华也认为，“万物仓”的市场范围有限，经济成本核算结果也较高，广泛复制难以推行。
首先，从市场范围上来看，对于户型较大的高档小区，由于住户的套型面积较大，规划设计时就已对家庭杂物的存放空间有所考虑，缺乏相关有效需求；而对于一些老小区，基于场地限制和规划调整影响面大等因素，建造或改造“万物仓”的可能性不大。
同时，就目前来看，让一个家庭长期专门租个空间存放家庭杂物，成本也比较高，许多城市家庭还难以接受。以香港为例，仅租用一个2.4立方米大小的仓储，一年所需的费用大约2000多元。
