“在业主拖欠物业费的官司中，一旦证实物业服务存在瑕疵，就存在物业费酌减问题。通俗地说，就是物业费要打折了。”近日，北京市第二中级法院法官深入京郊怀柔区，给30多家物业公司中层以上管理人员上了一堂法治课。记者在采访中了解到，二中院近年审理的业主拖欠物业费案件中，有9%的案件因物业公司服务存在瑕疵，最终被法院判决物业费酌减。
物业管理问题明显
据了解，近年来大量物业纠纷涌入法院，从2010年至今年10月，二中院共审结物业服务合同纠纷上诉案件1544件，此类案件呈多发态势，其中有95%的案件都是业主欠费不交被物业公司告到了法院。
但从判决结果来看，并不是所有被告上法庭的业主都被判决全额支付物业费有138起拖欠物业费案件因物业公司的服务存在瑕疵，被法院判决物业费酌减，这占到了全部物业费案件的9%。
记者就“物业费被判打折”的情况咨询了二中院民二庭法官胡新华，胡法官介绍说，酌减物业费的情况通常适用于瑕疵非常明显、很直观，一般人通过常理都可以加以判断，比如小区绿地都成了荒地，垃圾成堆无人清理。确认物业服务存在瑕疵，法官往往要前往现场实地勘察，切身感受服务质量。案件情况如果属于严重影响了业主的起居生活，就要通过酌减物业费来平衡。
减物业费方式多种
具体判例中，酌减物业费的方式有几种：一是法院可判决在全价物业费的基础上打一个折扣，比如打个9折。还有一种方式是在物业费单价上减去一两角钱，比如1.8元的物业费按照1.7元计算。再有可以判决业主不支付物业费的某些分项费用，比如业主报修，物业解决不力的，可以扣除物业费中“室内中小修”费用。
此外，如果确认物业服务有一定的瑕疵，尚不构成减缴物业费，或业主迟付物业费有一定理由的，法院也可判决业主不支付滞纳金。
胡新华法官表示，法院判决部分案件物业费酌减，有利于促进物业公司提高服务质量，物业企业应当认真履行合同义务，不能违约，尽到维修义务，保洁到位，绿化到位，安保到位。
业主赢官司靠证据
记者在采访中还了解到，也有部分业主抱着欠费不交无所谓的态度，他们认为等物业公司告到法院，在法庭上给物业服务挑挑毛病，就能少交物业费，至少法院不会判业主支付滞纳金，这样就算欠费不交也没什么损失。
针对这种想法，胡新华法官提示，诉讼是有风险的，想要“物业费打折”，业主就得证明物业公司违约，这要有扎实的证据，如果业主无正当理由拖欠物业费，还是要按照物业合同缴纳全额物业费并支付相应滞纳金。
不交滞纳金无依据
而所谓“业主欠费一般不判滞纳金”的说法并无依据。据统计，二中院近年来审理的业主拖欠物业费纠纷中，涉及滞纳金要求的共601件，法院最终判决业主不支付物业公司滞纳金请求的有386件，占64%；判决业主支付物业公司滞纳金的有215件，占36%。
在胡新华法官审理的一起物业欠费官司中，一审法院判决业主支付物业费及滞纳金。业主上诉称拒交物业费是因家中阳台渗水，物业维修不力。物业公司虽对此事实予以否认，但当庭也答不上来上门催缴物业费时业主拒交的缘由。此案经过二审，法院最终驳回了物业公司索要滞纳金的请求，只判业主缴纳物业费。
胡新华法官告诉记者，物业服务中，业主与物业公司应该是一个合作的关系，物业公司是需要获利的，业主无理由拒交物业费不单影响一户两户，可能影响物业服务的整体水平，如果不交费的业主越来越多，会导致物业公司无法提供服务。所以出现问题，双方还是要及时协商解决。
