近日，中海怡瑞花园又传来物管费要上涨的消息，物管公司、业主之间展开持续拉锯战。来自物业管理企业、行业协会、业主等方面的消息都反映，涨物管费是目前深圳各大小区的共同话题。物管行业是否真到了普遍亏损、必须涨价的时候？能从哪些方面解决问题，实现物管和业主的双赢？本期会客室的讨论结果，原来这个问题还涉及水电、消防、公安、税务等多个政府部门以及楼盘设计、建筑节能等。
“大多数住宅物业想涨价”
南方都市报：到处听说涨物管费，到底哪些涨了的？
陈晓平：近一两年，酝酿涨价的小区很多。全市6000多个项目数据太难统计，不过据我们了解住宅物业绝大多数想要涨价，包括万科、中海等旗下高档物业。
吕雨华：我们全国在管项目200多个，今年有18个项目进行了涨价，其中在深圳有7个，涨价的幅度在10%-20%之间。
南都：涨价过程艰难吗？
吕雨华：快的3-4个月，慢的1年多，有些还在沟通过程中。其实涨价是一个现象或者结果，在公司内部更强调把盈亏承担机制建立起来。对于经营发生困难的项目，我们会先采用阳光物管模式，酬金制下，物业和业主建立共管账号，提交预算、决算、工作计划等给业主委员会审核，明明白白展示这个项目亏钱了，然后和业主协商提涨物管费。多番协商后实在通不过，那么会考虑撤出。
南都：合理的涨价程序是怎样的？
陈晓平：流程一般是物业公司根据物业项目的经营情况，做一个成本的分析，如果证实入不敷出，向小区业委会或社区工作站(没有成立业委会的情况)提出公司的涨价需求，经协商讨论后决定。
如果是小区业委会，先是业委会内委员半数以上同意，然后列入议案提交业主大会进行表决。业主大会表决时要有过半的业主出席，同时出席业主过半的人数、票权数都同意，这个议案才通过。决议通过以后，物业公司将业主大会表决的结果，以及其涨价申请中要提供一些成本资料，到区物价管理部门进行备案。
人工成本持续上涨是导致亏损的主因
南都：前提是，物管行业真的亏损这么厉害？
吕雨华：举个例子，长城去年在全国实际在管项目252个，其中有22个项目被迫无奈撤出，撤出面积共计283万平方米，由此造成的亏损额总共是494万，相当于每个项目亏损22.5万。试想一下，小物业公司是无法承受这么大亏损额的。近3年人工费的持续上涨幅度，是造成物管行业亏损的主要原因，也是要提涨物管费的主要原因。
南都：亏损了怎么办，盈利的小区补贴一些？
吕雨华：去年长城物业的总营业额9个多亿，其中住宅物业亏损面较大，但一些机构物业、写字楼等商业物业经营较好，两者平衡了一下。
南都：今年也快过完了，你们这个情况是还在恶化还是有所好转？
吕雨华：应该是加剧。人工费还在上涨，就拿深圳的最低工资标准来说：1998年是430元，到2011年是1320元，是当年的3倍。即使2011年对比2010年，也上涨了20%。整个物管行业基层的服务人员工资一般按照最低工资标准，因而人工费成本占整个物业服务成本的比例，在1998年时是40%左右，到目前为止已经达到了60%-70%。人工成本占比过大，如果不能提涨物管费，那么花在设备设施、维护维修等方面的钱就受到限制，势必影响服务质量。
一个监控室上岗证就花三四万
南都：但也有另外的情况，好像陈先生所在黄埔雅苑小区，物管费还降了？
何刚：是的，之前我们小区物管费是每月4元/平方米，今年换了新的物管公司，中标的报价是每月3.75元/平方米。在我们业主看来，物管费降了，服务还更好了，原因是在于原来的小区财务存在诸多漏洞。
南都：举几个例子？
何刚：比如我们小区公共部分的用电，原来全部是按照商业用电的价格在缴费。居民用电一度六毛八、商业用电七毛二，小区照明、游泳池等这些完全非盈利不算商业经营用途的，却按照商业的价格在交，一年多交十多万，十年就多交了上百万，不亏才怪。又比如，我们小区有5个监控室，完全是浪费设备和人力成本，我们正筹划要怎么把它们集中到会所某处一个地方。
陈晓平：虽然也有物业管理公司的问题，但主要是水电部门就不应该按照商业用水用电去收。物业公司办公用电算商业用电，但是小区照明等围绕居民服务的用电不算。关于这个问题，近两三年我们跟水电部门沟通了好多次，至今没有成效。当然，精通业务的物管公司是能看出这些漏洞，并想办法自行解决的。
至于刚刚何先生说小区有5个监控室。按照消防局的规定，每个监控室最少6个人、三班，每个人持上岗证，广东省消防厅发这个证需要5000多元培训费，加上投入20多天时间培训，这些成本总计7000到1万。总计下来，5个监控室的成本就要30万，再加上这个岗位因为工资待遇低，流动性比较大，每年流动50%的话，想想看每年小区要增加多少支出？这是消防部门强制性垄断性经营带来的，凭什么一个监控室工作人员培训就要5000多元？之前才几百！这样长期给物管行业增加了不菲成本。
吕雨华：也是小区设计规划的问题。一个小区不是太大的话，就该只设一个监控室，设备和人力都节省了。我们公司目前是努力采取节能措施，比如说门禁，都用保安的话一个班设三个人，一年就是12-15万元，如果设一个门禁系统，投入很少。还有提高人均效能，目前实施专业主管制，有些住宅小区的设备不是特别复杂的，一个专业主管管三个项目，但这需要内部IT系统的支持，将设备管理信息化、数字化以后能够实现好。
何刚：讲到节能降耗，我们小区也要做，可能会去建设太阳能停车场，以及楼道照明全部用太阳能，安装设备不太要花钱，算下来可以节约90%，以后小区就受益了。
吕雨华：是的，这其中就有开发商的责任。开发建设单位在规划设计初期就该考虑物业全生命周期的运行维护成本。比如刚刚说到的监控中心、门禁、太阳能等，建房子的时候就做好，就能大大减少以后物业管理的成本，更减少后期修改补装等带来的额外成本。
南都：这些方面现在有没有突破？
陈晓平：协会现在配合住建局在做两个课题，一是智慧楼宇，其评价标准最大区别在于对物业管理方面有一系列严格要求，比如楼宇设备监控的集成系统，可以省很多人力。第二个课题是绿色物业管理的评价体系，重点就是节能。
“不该物管管的不要管”
南都：看来很多相关部门和环节都影响了物业管理的成本，成为造成亏损和提价的原因。
陈晓平：今年12月1号国务院公布了《服务业发展“十二五”规划》，我认为其中几点尽快落实起来，应该可以缓解这个问题。首先说要进一步明确物业管理行业的责任边界，目前物业行业的产品设计是存在问题的，比如说保安，公安局强制性要求把保安纳入物业的范畴，明天开会还要讨论这个，我是坚决反对，公安部门应该负责纳税人的安全、责任，而不是让物管公司的责任边界无限扩大。
何刚：是的，我刚刚在讲小区财务漏洞的时候，就还有一项，原来物管公司还承担了小区红线外的保安巡逻工作，一年200多万的保安费啊。
陈晓平：这些工作和费用不该属于小区物管承担的，这些剔除了，也许就不那么需要涨物管费了。第二，要建立符合行业特征和市场规律的价格机制，也就是说价格要跟着市场走，深圳自2007年政府指导价格后，至今没有调整过。这几年人大、政协年年都有代表提议调整物管指导价，没可能什么都涨了就这个不让涨。而事实上2007年的政府指导价还是在之前标准略有下调了的，当年我们协会就出了行业亏损预警报告。
南都：你曾说“中国物业协会把今年定为自救年”？
陈晓平：上述问题没有解决，只能先自救。对于企业来说，开展多种经营，创新管理模式，尽量开源节流，这些是自救行为。但我认为上述问题不解决，因为成本持续上升加上涨价难，经营不下去而弃管的小区将更多。
吕雨华：我认为几个主体都要有所作为，包括政府、业主、物业企业。从政府角度，首要的是指导价要及时更新，其次酬金制下的物业管理资金税收问题要尽快解决。目前北京和浙江省已有规定，在酬金制情况下，只要物业管理企业和业委会建立了共管账号，物业管理资金就可以免除营业税，有结余就可以免除所得税。深圳目前营业税率约5.5%，酬金制物管是从管理费中提取10%左右作为佣金，如果5.5%的营业税能够免除，能大大改善物管行业的财务现状。之前报道中有过数据统计，像深圳市一年的话估计能节约2.4亿元。
物管行业喊亏损、要涨价9大原因：
1.人工成本：近两三年持续大涨,现占到物管总成本的60%-70%。
2.水电部门：某些小区公共用水用电按照商业用水用电在交费，一年多交十多万。
3.消防部门：监控人员需培训后持证上岗，一个上岗证就5000多元。
4.公安部门：把过多维护社会治安、居民安全的责任推给了小区物管。
5.税务部门：酬金制下代管的物业管理资金要按5.5%交营业税，结余部分交所得税。
6.开发设计单位：应在前期规划设计的时候就考虑物业全生命周期的运行成本。
8.业主：不理解物管，一味不同意涨物管费，造成弃管，局面更糟。
9.政府指导价：2007年至今未变。
本期嘉宾
陈晓平 深圳市物业管理协会法律服务中心主任
吕雨华 长城物业集团股份有限公司副总裁
何刚 黄埔雅苑原业主委员会主任
时间：12月19日
地点：南方都市报深港人文生活馆
