小区业委会“难产”时，居委会能不能代行职责？群租现象到底要不要管，怎么管……面对层出不穷的新情况，2002年起实施的《杭州市物业管理条例》（以下简称条例）有点“理屈词穷”了。
条例修订草案从去年8月开始网上听证，到提交市政府常委会议讨论，到人大举行立法听证会，到人大会议审议，每次关于这部法的最新动态，都备受市民关注。在社会各界的意见中，法律条文进行了多处修改。
昨天，杭州市十二届人大常委会第十二次会议的一项议程，就是对《杭州市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）进行审议。这已经是这部条例修订版的第二稿了。
按照议程，今天，会议将对《条例（修订草案）》进行表决。若表决通过，经省人大批准后，法律将开始正式实施。
亮点一：业主大会无法到场邻居受托可以代为表决
小区里的很多大事，要通过召开业主大会让业主来进行投票表决。不过实际操作中，要让所有业主都到场，基本上不可能。
浙江省的物业管理条例对此有规定：业主要是不能参加，需要由业主代表代为表达意愿的，要在业主大会召开前，把书面意见提交给业主代表，由业主代表代为转交。如果需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见还得由业主本人签字。
这次的《条例（修订草案）》，给出了一个比较人性化的规定：业主可以接受同一物业管理区域内其他业主的书面委托，在一定期限内代其行使共同管理权。
也就是说，如果业主愿意把共同管理权委托给邻居，邻居可以作为业主的委托人参加业主大会会议，并代为表决。
解读：
针对这一条款的改动，记者联系到了杭州东新园小区前社区主任刘今昱。拥有5000多户小区居民的东新园小区，曾一度被喻为“航空母舰”。
“确实挺人性化的。”刘主任告诉记者，在拥有如此多住户的小区要想召开一次全体业主大会表决一项决议，几乎是不可能完成的任务。
而东新园小区之前的做法就是，依靠社工和楼道小组长，挨家挨户上门送上议案让居民签字表决。“可即使是这样，还会出现找不到业主的情况，比如有些业主将房屋进行出租，没办法联系到业主本人。”刘主任表示，根据新的条款，如果业主无法到场，邻居受托可以代为表决，方便简单许多。
亮点二：业委会难产居委会可暂代职责
业委会遭遇难产或业委会委员人数不足总数的二分之一，怎么办？
《条例（修订草案）》提出，在新一届的业委会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办、乡（镇）人民政府的监督指导下暂时行使业主委员会的职责。这个规定的初衷，是为了在小区发生纠纷、矛盾时，社区居委会能承担一定的职能。
当然，为了体现居民自治的原则，规定后面还加了一条：业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使业委会职责。
如果业委会不按规定组织召开业主大会，最新的修改稿意思也很明确：业主可请求房管部门、街道办、乡镇政府协调确定召开时间，如果逾期还没召开，由房产主管部门、街道办、乡镇人民政府指导社区居委会组织业主召开。
解读：
针对这一条款的修改，刘主任则认为是“给了权力也增加了压力”。
“比如还没有成立业委会的小区，对小区物管的监管上，社区作为一个居民自治组织，实际上是没有监管权力的，如果按照这条新政策，那么作为暂时行使业委会职责的社区，就有了监管物业的权力和义务，对小区的管理是有一定益处和便利的，但同时也给社区增加了压力。”
亮点三： 物业费啥时交物业交付使用通知发出一月后
《条例（修订草案）》中，还有几处变化业主们应该会比较关心。比如，物业费的收取问题。现行的规定是：建设单位未出租、出售的物业，以及交付使用、但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。
但近年来，这个规定也有很多争议。之前的修改版提出：物业交付使用后，物业服务费由业主承担。这次的《条例（修订草案）》又对这一条进行了修改：物业交付使用通知发出一个月后，物业服务费由业主承担。
解读：
针对这一条款的改动，记者也向从事物管行业的相关工作人员了解情况，一位杭州某小区物管主任认为，就他个人而言，物业何时交付就应该从何时开始缴纳物管费，理由也很简单：整个小区已经开始运转维护，物管人力物力也都投入了，物业费就应该全额缴。
不过出于物管公司对业主的优惠，可以建议比如物业交付使用后次月开始缴纳物业费。
亮点四：违法拆改房间最高罚款10万
第三是关于物业使用中的禁止行为。最新的修改稿，新增了几项违法行为，包括大家反映比较多的违法挖掘房屋地下空间；擅自将雨污水混接或在排水管上接管等等。对于部分物业使用禁止行为的处罚，也有了变化，比如违法拆改；把卫生间改在下层住户的卧室、起居室、书房和厨房的上面等，之前的提法是最高可处20万的罚款。
最新的修改稿根据国务院条例和实际可操作性做了调整：最高可处5万元以上10万元以下罚款；如果情节较轻，则可处1万元以上5万元以下的罚款。
