停车管理难、卫生保洁难、维修维护难、治安防范难……老旧小区到底应该怎么管?北京市朝阳区创新老旧小区管理模式，由社区牵头，成立居民准物业自治管理组织，确定低于一般物业管理标准的物业收费标准和服务标准，为居民提供基本的物业服务。
【为何不建物业】基础设施差、费用需求大、不具备标准物业条件
“老旧小区问题多，居民烦恼无处说。” 群众心急，政府头疼。在北京市朝阳区，这样的烦恼也有。
“产权主体多元，居民弱势群体多，政策不到位导致矛盾问题复杂。”据北京市朝阳区社会办副主任李永纲介绍，目前，朝阳区城区无物业管理的老旧小区有171个。这些老旧小区大多建于上世纪80年代以前，普遍存在规划设计滞后、房屋破旧老化、公共生活环境较差等问题。“特别是随着住房政策制度改革和企业改制，产权单位大量弃管，房屋维修、小区管理等责任推向了社会，甩给了政府。”据统计，朝阳区171个老旧小区，涉及产权单位974家，其中六里屯街道十里堡北里社区产权单位多达39家。
“由于基础设施差，费用需求大，而且很多居民由于受经济条件的限制和缺乏物业消费意识等原因，不愿支付高额的物业管理费用，很多老旧小区不具备实行标准物业管理的要求。”李永纲说，针对这种情况，从2010年开始，朝阳区探索并实行了准物业管理。
由社区牵头，成立居民准物业自治管理组织，确定低于一般物业管理标准的物业收费标准和服务标准，为居民提供基本的物业服务。同时，明确了“有治安防范、有维护维修、有绿化保洁、有停车管理”的管理目标。
“我们通过规范基础设施整治、完善组织体系构建、形成机制长效运转三个步骤，推行准物业管理工作。”据李永纲介绍，对老旧小区推行准物业管理前期，朝阳区采取政府投入、整合社会资源的方法，对小区硬件设施和整体环境进行综合整治，使其具备准物业管理基本条件;接下来，通过居民投票产生小区自治管理委员会，负责小区“自我管理、自我服务”的具体组织、协调工作;最后，按照居民自治管理的原则，采取居民代表会、问需会、居民议事协商会、听证会等形式，广泛征求居民意见建议，通过民主协商解决小区的服务和管理问题。
“通过居民自管与市场机制相结合、居民自管与政府扶持相结合等方式，在无物业管理老旧小区实行准物业管理，为老旧小区治‘病’。”李永纲说。
【资金从哪里来】政府支持，经营补贴，居民交费
老旧小区准物业管理具有其特殊性，服务的部分对象为弱势群体，收费标准及居民交费率都比较低，承担准物业管理工作的自治组织及物业服务单位都会面临一定的资金压力。“一方面百姓对改善环境的需求更加迫切，标准不断提高;另一方面，政府投入不能不计成本，难以承受。”李永纲说，“向居民收取的物业费，小区停车费、广告费、房租等其他收入，以及政府对小区环境整治和基础设施的改造进行的投入是推行准物业管理资金的主要来源。”
呼家楼街道呼北社区是一个五六十年代建成的开放式老旧小区，道路狭窄无贯通，能走汽车的出入口多达13个，交通混乱，停车难。为破解这一难题，街道前期共投入资金100多万元，对小区进行了环境整治和基础设施的改造。
同时，小区准物业管委会在征求群众意见的基础上，聘用了24名保安人员，对车辆实行低成本不盈利服务管理模式，针对居民、辖区内单位和探亲访友等车辆，分别采取每月收取80元或免费的方式进行管理。
“运行过程中我们还注册了一个停车公司，申请了小区停车资质，办理了小区停车场责任险。”呼家楼街道呼北社区党委书记殷金凤告诉记者，少数居民开始时对停车收费工作很不理解，到办公室“讲理”语言过激甚至威胁堵门，也有的个别人就是不交钱堵在门口不走。
经过近两年的运行和不断完善管理水平，大部分居民改变了原来的看法，表示了理解和支持。“除了前期政府在硬件上的资金投入之外，运行期到目前为止没再用政府投入一分钱，做到了收支平衡略有结余。”殷金凤说。
【服务由谁来做】向市场购买、居民自管，由居民自主决定
“准物业自治管理的重要内容是根据居民的需求及意愿，由居民自主决定准物业服务提供的方式。”据李永纲介绍，朝阳区采取了两种不同模式：一种是针对规模大、资源多、管理成本较高的老旧小区，采取居民自管与市场机制相结合的模式，“以居民互助为基础，将物业管理中的部分专业服务委托专业物业机构，引入市场机制，向市场购买服务的办法，解决小区准物业管理。”一种是对规模小、资源有限、管理成本相对较低的老旧小区，采取居民自管与政府扶持相结合的模式，“以居民自治为主体，采取居民自管的方式，对停车管理、治安防范等项目进行管理，对于绿化保洁等部分项目由政府帮助扶持。”
维护维修是老旧小区的一大难题。根据实际情况，垡头街道三区南院小区选择了采取居民自管的方式。由小区管委会牵头，组织专业人员、志愿者等组立维修队，对由服务队维修的项目，只收成本费或由居民自治采购部件;需要协调专业部门维修的项目，负责帮助联系和督导。“我们所有的服务都是义务的，不收任何费用。”小区管委会副主任杨宝义说，实行准物业管理3年来，小区没有一个居民因小区服务管理和维修不到位打政府热线电话，仅今年以来，维修服务方面已达846件次。
“不论采取什么方式，让老旧小区有治安防范、有维护维修、有绿化保洁、有停车管理，这就是我们工作的标准。”李永纲告诉记者。有数据显示，在已实行准物业管理的老旧小区中，志愿者人数增长了51%，可防性案件下降了62%，近四成小区实现了“零发案”。
准物业，不按面积收费
与标准物业不同，朝阳区实行准物业管理的小区不统一收取物业费。“都是按服务项目，收取较低的费用，而且很多项目都是免费的。”
据朝阳区社会办相关负责人介绍，实行准物业管理的老旧小区，一般每户居民每月缴纳卫生费3元至6元不等，主要用于垃圾的清运和消纳;维修费只在有维修项目时收取，一般只收取维修所需配件的成本费，“像疏通马桶等不用更换配件的项目，很多都是由小区的志愿者完成，都是免费的”;停车费一般由小区准物业管委会在征求群众意见基础上制定标准，从目前的情况看，最贵的一个月150元，“每月80元、50元的都有，有的小区还对居民免收停车费。”
与按平方米收费的标准物业管理相比，准物业管理小区的居民需缴纳的费用显然要少很多。“大部分实行准物业管理的小区居民的缴费情况还可以，不过也有十几个小区收不上来。”该负责人介绍说，由于经济条件和居民消费意识等原因，现在确实还有部分居民不愿缴纳费用。“这部分费用现在主要由政府补贴，未来将通过强化小区自治意识，实现逐步由居民自行承担。”
